在經(jīng)歷了一個(gè)多月的供地空窗期后，北京土地市場迎來成交高潮。從8月31日至9月8日一周多的時(shí)間里，北京三塊新地王“加冕”。從豐臺(tái)石榴莊地王到孫河新地王，再到東壩新地王，總計(jì)出讓金額達(dá)157.5億元。同時(shí)，房企拿地算賬的方法也正在發(fā)生變化，從以前的參考周邊在售項(xiàng)目價(jià)格演變成了對地塊稀缺程度的預(yù)期。

入秋“地王”涌現(xiàn)

9月8日，龍湖地產(chǎn)有限公司與保利地產(chǎn)、首開地產(chǎn)組成拿地聯(lián)合體，以42.5億元總價(jià)，競得北京市東壩南區(qū)地塊，樓面地價(jià)為50081元/平方米，輕松刷新區(qū)域土地價(jià)格“加冕”區(qū)域新地王。

而就在一周前的9月2日，備受關(guān)注的“孫河流拍地王”則被保利首開聯(lián)合體以總價(jià)64.83億元、異地配建27500平方米保障房競得。同時(shí)，該地塊也超越了當(dāng)初中糧地產(chǎn)當(dāng)年孫河地王的樓面價(jià)。

8月31日下午，中鐵建與方興地產(chǎn)組成的房企聯(lián)合體以50.25億元的價(jià)格、配建1.86萬平方米公租房的條件，摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，溢價(jià)率約50%。機(jī)構(gòu)據(jù)成交價(jià)測算，該宗地樓面價(jià)超過5萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來將開發(fā)售價(jià)10萬元/平方米以上的豪宅。

開發(fā)商虧不虧

兩周內(nèi)，北京連續(xù)成交三塊土地項(xiàng)目，令外界驚嘆。但專家表示，當(dāng)前地王不斷涌現(xiàn)并非是非理性的產(chǎn)物。

在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經(jīng)營行為，已演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯(lián)合體來看，均在北京東壩地區(qū)有項(xiàng)目。所以，從戰(zhàn)略角度考慮，如果在一些土地供應(yīng)量集中、未來能夠形成交易量集中的板塊或者地區(qū)，連續(xù)獲取土地，則對于資源集中占有的意義十分巨大。

更重要的是，如果這種戰(zhàn)略布局實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區(qū)域自己的項(xiàng)目，可能因?yàn)樽约涸诤笃谒⒊龅牡赝醵鴿q價(jià)獲益，如果把這些項(xiàng)目累加起來，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)分?jǐn)偅找嬉簿湍芴嵘Ｍ瑯拥牡览恚A(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的成熟，可以讓自己的多個(gè)項(xiàng)目獲益。但是，這種所謂戰(zhàn)略性的資源壟斷，只出現(xiàn)在那些土地供應(yīng)集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區(qū)。

“此外，地價(jià)預(yù)期價(jià)格的計(jì)算方式在改變。”一位代理公司負(fù)責(zé)人表示，一般認(rèn)為開發(fā)商計(jì)算地價(jià)的方式，是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價(jià)格進(jìn)行推算得出的。但是，現(xiàn)在的大開發(fā)商拿地時(shí)，早已經(jīng)不這么算賬了。現(xiàn)在的算賬方法是，對于熱點(diǎn)地塊，這塊土地的預(yù)期價(jià)格，是參考同時(shí)期其他熱點(diǎn)地塊土地出讓價(jià)格。

聯(lián)袂拿地成主流

值得注意的是，本輪地王均由房企采用聯(lián)合拿地方式取得。

其中，孫河地王由首開保利聯(lián)合體取得;豐臺(tái)石榴莊地塊由中鐵建與方興聯(lián)合取得;東壩地王則被龍湖、保利、首開聯(lián)合斬獲。

“土地價(jià)格的持續(xù)攀升讓單個(gè)企業(yè)難以承受踏空帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”一位開發(fā)商表示，地王幾十億元的價(jià)格對任何一家企業(yè)來說都是沉重的負(fù)擔(dān)，聯(lián)合拿地有利于企業(yè)減輕資金壓力。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，土地供應(yīng)的稀缺，讓房企陷入了“土地饑渴”。但并不意味著房企不惜一切代價(jià)拿地。目前，房企拿地已進(jìn)入結(jié)盟拿地階段。“因?yàn)槟壳氨本┩恋氐膬r(jià)格較高，一家單獨(dú)拿地成本太大，以聯(lián)合體的方式拿地，則可以聯(lián)合土地一級開發(fā)商，獲得競爭優(yōu)勢，同時(shí)減少競爭對手。”

供需矛盾加劇

“昔日流拍地塊遭瘋搶，曾經(jīng)的邊緣板塊受追捧，這就是當(dāng)前北京土地市場上的現(xiàn)狀。”一位開發(fā)商表示，一線城市的旺盛需求和房價(jià)的堅(jiān)挺讓開發(fā)商別無選擇;一線城市土地的供需矛盾突出，是導(dǎo)致企業(yè)爭搶土地的重要原因。

北京市國土局官網(wǎng)顯示，截止到9月7日，年內(nèi)北京市土地市場累計(jì)成交地塊48宗，成交金額為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達(dá)到38.5%。

而備受開發(fā)商關(guān)注的住宅用地更是供應(yīng)稀缺。在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

并非北京一座城市土地供應(yīng)出現(xiàn)下滑。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月25日，包括一線城市在內(nèi)的全國十大典型城市合計(jì)年內(nèi)土地出讓金為3953.4億元，同比跌幅達(dá)57.3%。

“土地供應(yīng)的減少，已經(jīng)逐漸影響了商品房市場持續(xù)高端化，以北京為例，2015年上半年的商品房供應(yīng)創(chuàng)造了歷史最低紀(jì)錄，僅有1.46萬套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。北京商報(bào)記者 董家聲