上周，西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè)地塊高調(diào)成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價為11607元/平方米花落福建融僑置業(yè)有限公司，溢價率達到24.69%。

上周，西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè)地塊高調(diào)成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價為11607元/平方米花落福建融僑置業(yè)有限公司，溢價率達到24.69%。截止到目前，天津(樓盤) 今年成交樓面價過萬地塊已經(jīng)達到8宗，越來越多“地王”的涌現(xiàn)是否意味著未來房價的上漲？地價在房價中占比又是幾何呢？是不是能通過當下土地市場的火爆程度、價格窺探出此地房價的未來走勢呢？

房價與地價：一筆復雜的賬

房價與地價不是簡單的正比、反比關系，而是一筆比較復雜的賬，一是房價基本一直在上漲，但地價受土地供應、季節(jié)等因素影響呈現(xiàn)跳躍性；二是地產(chǎn)商有意捂盤，緩慢開發(fā)，地價在房價中的占比也就自然容易失真。

有學者根據(jù)研究大概得出一個房價公式：房價=土地成本(30%)+開發(fā)費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。這個公式僅供參考，不過也是比較有說服力的，當然特殊案例也肯定存在。其中，開發(fā)費用是指三大費用，包括管理費用、財務費用、運營費用(也叫營銷費用)，管理費用一般不超過房價的3%，三項費用一般不會超過房價的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張，一些項目借道房地產(chǎn)信托，融資成本自然水漲船高。上述公式中，利潤占25%，其實只能是一個大概的估算。

有資料顯示，在三四線城市確實有些暴利樓盤，土地成本只有幾百元/平方米，而房價至少三四千元/平方米，利潤翻倍都是有可能的。但也有些項目，利潤率低到難以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，比如2014年起諸如佛山(樓盤) 雅居樂這樣的地產(chǎn)商完全是在甩賣樓盤，利潤率完全是負的。

土地價格：地塊未來熱度的依據(jù)

2015年上半年，天津市共推出經(jīng)營性用地88宗，同比下跌29.03%；規(guī)劃總建筑面積600.04萬平米，同比減少50.18%。其中，推出住宅用地50宗/469.50萬平方米；商辦用地38宗/30.54萬平方米，同比均有不同程度下跌。

雖然上半年各大房企拿地較“謹慎”，但優(yōu)質(zhì)地塊的入市仍吸引了眾多品牌房企的眼球，諸如5月15日出讓的西青大學城兩宗地吸引了建工、萬科、房信、景瑞、電建、招商六家企業(yè)參與，分別經(jīng)過了175輪和64輪競拍，激烈程度可見一斑。據(jù)了解，天房在38天內(nèi)拿下了6宗優(yōu)質(zhì)地塊，共75.71億元，且4宗為高溢價買入，未來可規(guī)劃建筑面積超過70萬平方米。預計未來1至2年內(nèi)，市區(qū)內(nèi)外將會有多個“天房”品牌項目上市，該企業(yè)的市場影響力和品牌號召力將會得到進一步提升。

大沽南路地塊、河西區(qū)臺兒莊南路地塊、河西區(qū)珠江道地塊、河東區(qū)大直沽西路與八緯路交口地塊、西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè)等幾個高價格成交地塊未來有可能會成為價值金地。中國指數(shù)研究院天津分院分析師尹洪澤說：“二手房價格對政策環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃變化的敏感度更高，房企入手片區(qū)內(nèi)地塊，表明其認可該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，亦將會有理想的盈利空間，但是否能帶動新的熱門片區(qū)還得考慮區(qū)域等整體規(guī)劃以及地塊規(guī)劃帶來的地標性效應?！?/p>

投資之契：尋找價值洼地

普通購房者對于“地王”的興趣更多還是停留在茶余飯后的談論上，真正感興趣的還是能否通過土地的出讓情況尋找到價值洼地，抓住投資先機。

以河北區(qū)舉例，2015年河北區(qū)土地市場進入活躍期。2月，首創(chuàng)置業(yè)以10.54億元底價拿下天津地鐵3號線中山(樓盤) 路站上蓋的津北中(掛)2015-006號地塊。首創(chuàng)大河宸章項目負責人曾表示：“河北區(qū)有文化、有歷史、有背景、有人文底蘊，同時河北區(qū)也是有待開發(fā)的區(qū)域，未來將是一個房地產(chǎn)經(jīng)濟價值洼地?！?月，天津潮白湖投資發(fā)展有限公司又以5.8億元拿下了緊鄰北寧公園的河北區(qū)思源道地塊。同月，規(guī)劃地鐵4號線沿線的河北區(qū)白廟地塊吸引了天房、旭輝、萬科、建工、和昌五家房企爭相競買，經(jīng)過135輪競拍，該地塊以13.71億元由天房摘得，溢價率接近27%。而且在今年推出的天津中心城區(qū)31宗重點地塊中，河北區(qū)占據(jù)了4宗。可以預見，未來2至3年諸多沿河地鐵上蓋新盤將先后入市，河北區(qū)新房市場勢必將打開全新格局。

“隨著交通配套的逐步完善，環(huán)城四區(qū)是非常好的置業(yè)選擇?！币闈烧f，“如北辰的南倉板塊、津南的海河教育園板塊、西青中北鎮(zhèn)及東麗的張貴莊等都是不錯的選擇。另外，改善及投資需求而言，今年以來購房政策一再探底，尤其近期二手房及二套房政策出臺，就其升值潛力而言，市內(nèi)六區(qū)更為適合?！?/p>