停滯多年的公募REITs終于破冰。9月24日，時(shí)代周報(bào)記者從鵬華基金獲悉，國(guó)內(nèi)第一只公募房地產(chǎn)信托投資基金—鵬華前海萬(wàn)科REITs基金將于9月30日在深交所上市交易，屆時(shí)普通投資者大約用1萬(wàn)元，即可成為前海綜合性辦公場(chǎng)地—前海企業(yè)公館的房東。而在這只產(chǎn)品誕生之前，國(guó)內(nèi)投資者如果想?yún)⑴cRETIs投資則至少需要100萬(wàn)元。

9月24日，時(shí)代周報(bào)記者采訪的多個(gè)機(jī)構(gòu)人士普遍認(rèn)為，此次公募REITs的破冰具有重大意義，預(yù)計(jì)上市后會(huì)受到熱捧。“不僅為政府和企業(yè)及廣大公眾投資人公私合作關(guān)系實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤(pán)活和新區(qū)開(kāi)發(fā)融資新途徑提供了藍(lán)本，而且昭示著RETIs這類在海外市場(chǎng)作為現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大資產(chǎn)，進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置。”鵬華基金副總裁高鵬表示。

招商證券研發(fā)中心債券研究主管孫彬彬告訴記者，公募REITs基金的推出降低了投資者投資于商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻，為投資者提供了股票、債券之外新的資產(chǎn)配置領(lǐng)域。

REITs的國(guó)內(nèi)試水

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在成熟市場(chǎng)，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。

這類產(chǎn)品自上世紀(jì)60年代在美國(guó)誕生后，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展其優(yōu)勢(shì)獲得認(rèn)可，并從上世紀(jì)90年代中后期大規(guī)模發(fā)展。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2014年，全球共27個(gè)國(guó)家有上市的REITs市場(chǎng)，共有783只REITs產(chǎn)品在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行交易。目前，全球REITs總市值已經(jīng)超過(guò)1.3萬(wàn)億美元，2003-2013年市場(chǎng)年均復(fù)合增長(zhǎng)率15%，總市值占到全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，REITs快速發(fā)展的原因在于其較高的收益率。根據(jù)美國(guó)REITs行業(yè)協(xié)會(huì)2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去的35年中，權(quán)益型REITs的回報(bào)甚至略高于標(biāo)普500 ；而REITs規(guī)定每年90%可分配收入給份額持有人，大大增加了再投資回報(bào)。REITs長(zhǎng)期收益率穩(wěn)居各大類資產(chǎn)收益率榜首。

不僅是國(guó)外，REITs在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)空間也十分廣闊。據(jù)海通證券測(cè)算，如果按照1960年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看，未來(lái)我國(guó)發(fā)展REITs 初期的規(guī)模將達(dá)704.88

億元，再比對(duì)美國(guó)REITs發(fā)展歷程，可預(yù)計(jì)我國(guó)未來(lái)上市REITs 規(guī)模將達(dá)7.72 萬(wàn)億元。

國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)REITS產(chǎn)品也是覬覦已久，但由于登記、上市交易和退出機(jī)制不完善，以及審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)評(píng)估難，REITs產(chǎn)品一直難以推進(jìn)。

去年中信證券推行了兩款類REITs產(chǎn)品，一是“中信啟航”專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。前者成功實(shí)現(xiàn)了在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓；后者推出了售后返租。

但兩款產(chǎn)品都以私募形式發(fā)行，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門檻要求。因此交易量和流動(dòng)性都不樂(lè)觀，某種程度上失去了REITs的交易功能。

在國(guó)內(nèi)，鵬華基金是較早介入REITs研究和投資的基金公司，自2011年推出首只QDII版REITs投資基金鵬華美國(guó)房地產(chǎn)之后，就一直保持在REITs領(lǐng)域的深耕細(xì)作，這無(wú)疑將為鵬華前海萬(wàn)科REITs的后期運(yùn)作提供了強(qiáng)有力的支持。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2012年開(kāi)始，鵬華基金就已啟動(dòng)中國(guó)公募REITs基金的設(shè)立準(zhǔn)備工作，并與深圳市前海管理局開(kāi)展了廣泛的合作調(diào)研。

2014年8月，鵬華基金抽調(diào)多部門的業(yè)務(wù)骨干成立了REITs項(xiàng)目小組，由該公司副總裁高鵬負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的全盤(pán)工作，在完成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、盡職調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、定價(jià)談判、稅務(wù)處理和商業(yè)談判等一系列工作后，終于成功完成了首單中國(guó)公募REITs基金。

根據(jù)基金合同介紹，鵬華前海萬(wàn)科REITs實(shí)際上是一只封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金，有10年的封閉期，基金封閉運(yùn)作期屆滿，基金轉(zhuǎn)為上市開(kāi)放式基金 (LOF)。該基金6月26日開(kāi)始募集，僅用4天，30億元的份額就售罄，基金已于7月7日宣告合同生效，進(jìn)入運(yùn)作期。

規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大

9月16日，鵬華基金曾公告稱，鵬華前海萬(wàn)科REITs將以9月18日為基準(zhǔn)日進(jìn)行份額折算，以及上市交易規(guī)則變更，基金進(jìn)入上市前的最后準(zhǔn)備階段。

根據(jù)公告，折算后，持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金凈值也同步調(diào)整。同時(shí)，基金最小買入申報(bào)數(shù)量變更為100份，二級(jí)市場(chǎng)交易門檻為1萬(wàn)元起。

事實(shí)上，在鵬華前海萬(wàn)科REITs之前，普通投資者對(duì)REITs類產(chǎn)品是望塵莫及的。之前國(guó)內(nèi)試水的REITs都以私募形式發(fā)行，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門檻要求。以去年5月份中信證券推出私募REITs產(chǎn)品—中信啟航為例，參與的門檻分兩檔，分別為500萬(wàn)元、3000萬(wàn)元。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，鵬華前海萬(wàn)科REITs基金將以不高于基金合同生效日基金總資產(chǎn)50%的比例投資于目標(biāo)公司(深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理有限公司及其組織形式變更后的實(shí)體)股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機(jī)會(huì)；還將以不低于50%

的基金資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場(chǎng)工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機(jī)會(huì)。

鵬華基金副總裁高鵬表示，REITs能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效化解當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重依賴于銀行貸款及理財(cái)產(chǎn)品，融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

鵬華基金方面認(rèn)為，這有利于拓寬資本市場(chǎng)的廣度與深度，不僅可以為中小投資者提供一個(gè)投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的通道，降低房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻，而且在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，更好地滿足企業(yè)與居民的投融資需求。

在時(shí)代周報(bào)記者參與的一次論壇上，深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡表示，作為在海外市場(chǎng)運(yùn)作成熟的一類資產(chǎn)證券化投資品種，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動(dòng)性、高成長(zhǎng)性等特征，長(zhǎng)期以來(lái)被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，是重要的分紅產(chǎn)品，可以增加資產(chǎn)配置的多樣性，一定程度地分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

林凡表示，鵬華前海萬(wàn)科REITs作為首只公募REITs推出后，已經(jīng)有眾多基金公司主動(dòng)找上門，積極性很高。“未來(lái)國(guó)內(nèi)的REITs品種會(huì)不斷增加，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，并成為資本市場(chǎng)的一個(gè)重要產(chǎn)品。”