不做融資的上市，不講故事的模式，在現(xiàn)金為王和概念先行的環(huán)境中，中海物業(yè)不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)上市企業(yè)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)已經(jīng)不是新鮮事了，但是日前剛剛公布上市安排的中海物業(yè)選擇的方式卻顯得有些特殊。

10月9日，中海地產(chǎn)宣布以實(shí)物分派股份方式分拆中海物業(yè)集團(tuán)有限公司，中海物業(yè)股份計(jì)劃以介紹方式上市，預(yù)期將于10月23日在香港聯(lián)交所開(kāi)始買賣。

按照香港主板上市規(guī)則，介紹是已發(fā)行證券申請(qǐng)上市所采用的方式，該方式無(wú)須作任何銷售安排，因?yàn)閷で笊鲜械淖C券已有相當(dāng)數(shù)量，且被廣泛持有，故可推斷其在上市后會(huì)有足夠市場(chǎng)流通量。

通俗地說(shuō)，介紹上市是指公司上市前不需要實(shí)質(zhì)上拿出股票向社會(huì)公眾銷售，而直接申請(qǐng)上市。換言之，選擇此種方式的中海物業(yè)上市時(shí)將不涉及公開(kāi)集資。

相較于IPO，中海物業(yè)介紹上市的分拆方式在同類型企業(yè)中并不太常見(jiàn)。分拆上市程序較IPO簡(jiǎn)便，這種做法可安排在較短期內(nèi)進(jìn)行，相對(duì)IPO節(jié)省了排隊(duì)等候上市的時(shí)間。

但不做融資的上市，不講故事的模式，在現(xiàn)金為王和概念先行的環(huán)境中，中海物業(yè)不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

中海物業(yè)不差錢？

根據(jù)中海物業(yè)上市方案，中海地產(chǎn)將有條件分派合共約32.87億股中海物業(yè)股份予符合資格的在冊(cè)股東，股東每持有3股中海地產(chǎn)的股份就可以獲得公司派發(fā)的1股中海物業(yè)股份。

按照上市的預(yù)期時(shí)間表，中海物業(yè)將于10月14日向股東發(fā)出有關(guān)建議分拆的上市文件，10月20日暫停股份過(guò)戶登記，隨后中海物業(yè)股份將于10月23日上午9時(shí)在香港聯(lián)交所開(kāi)始買賣。

在境外，介紹是和公開(kāi)招股、配售等方式并列的上市方式。按照香港聯(lián)交所的規(guī)定，要使用介紹上市的方式必須滿足的基本條件就是準(zhǔn)備上市的證券，需要有一定數(shù)量已被廣泛持有，即假定證券上市時(shí)市場(chǎng)會(huì)有適當(dāng)?shù)牧魍俊?/p>

符合使用介紹方式上市的情形主要有三種，一是尋求上市的證券已在另一家證券交易所上市；二是發(fā)行人的證券由一名上市發(fā)行人以實(shí)物方式分派予其股東或另一上市發(fā)行人的股東；三是控股公司成立后，發(fā)行證券以交換一名或多名上市發(fā)行人的證券。

中海物業(yè)的情形則是第二種情況。盡管中海地產(chǎn)在公告中提醒，上述分派須待香港聯(lián)交所批準(zhǔn)后方能進(jìn)行，但在熟悉中海地產(chǎn)的香港分析人士看來(lái)，中海物業(yè)成功上市的可能性幾乎已經(jīng)落定，“按照中海謹(jǐn)慎的行事風(fēng)格，中海物業(yè)的分拆計(jì)劃肯定是已經(jīng)滿足基本條件的”。

“通過(guò)分拆上市使單個(gè)業(yè)務(wù)獲得獨(dú)立發(fā)展的平臺(tái)，有利于母公司的價(jià)值體現(xiàn)，在這個(gè)角度上，中海分拆物業(yè)的邏輯更大可能是從搭建業(yè)務(wù)平臺(tái)出發(fā)。”

上述人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中海物業(yè)選擇介紹方式的考慮或許首先是股東權(quán)益和投資者回報(bào)，“向公司股東派送中海物業(yè)股份，對(duì)股東來(lái)說(shuō)是利好，而且不用發(fā)行新股也就不會(huì)攤薄股東的權(quán)益。”

更值得注意的是，介紹上市就意味著中海物業(yè)不會(huì)進(jìn)行公開(kāi)募資，融資似乎不是中海物業(yè)上市的首要目的。

“相較于彩生活通過(guò)收購(gòu)來(lái)提升規(guī)模的模式，中海物業(yè)可能不會(huì)以大并購(gòu)來(lái)擴(kuò)張，現(xiàn)階段更關(guān)注的應(yīng)該是做好自有社區(qū)管理服務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，所以融資需求沒(méi)有那么急切，介紹的方式也能把企業(yè)融資和證券上市在時(shí)間上分開(kāi)。”

不過(guò)，以介紹方式上市的股票在上市初期的關(guān)鍵則是股份供應(yīng)與交投活躍度。能否讓原股東穩(wěn)定持有并吸引新投資者入場(chǎng)，是中海物業(yè)即將面臨的問(wèn)題。

中海物業(yè)的前路

按照中海物業(yè)股份派發(fā)方案，每擁有3股中海地產(chǎn)股份的股東就可以獲派1股中海物業(yè)股份。也即是說(shuō)，中海物業(yè)上市后的股東也即為中海地產(chǎn)的股東。

得益于物業(yè)管理業(yè)務(wù)近兩年受資本市場(chǎng)青睞的背景，中海物業(yè)上市初期遭股東拋售的風(fēng)險(xiǎn)似乎在降低。

“過(guò)去大家比較認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是難形成規(guī)模、盈利較低的行業(yè)，但是彩生活上市以及后來(lái)更多房企想要分拆物業(yè)來(lái)看，現(xiàn)在市場(chǎng)看法有所改變。中海是中海物業(yè)的大股東，另外中海在境外投資者中的有其口碑在，境外投資者在中海物業(yè)上市之時(shí)就拋售的可能較小。”

而上市后更長(zhǎng)遠(yuǎn)的表現(xiàn)，依然要回歸到業(yè)務(wù)本身。

據(jù)中海年報(bào)，2014年，中海物業(yè)在國(guó)內(nèi)管理項(xiàng)目約199個(gè)，管理面積4550萬(wàn)平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理項(xiàng)目包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

其中，商業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)包括20余座城市，覆蓋中海系甲級(jí)寫字樓、環(huán)宇城購(gòu)物中心及星級(jí)酒店三大產(chǎn)品系列。

香港方面，中海的物業(yè)服務(wù)公司除了為集團(tuán)發(fā)展的香港豪宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)外，管理服務(wù)也覆蓋商業(yè)大廈、商場(chǎng)、大型屋苑、公共屋村、私人物業(yè)、公共設(shè)施、出入境口岸、中央駐港機(jī)構(gòu)辦公大樓及軍事用地等，管理面積約450萬(wàn)平方米。

如果計(jì)入中海在今年5月并入的中海宏洋物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其管理面積將超過(guò)6000萬(wàn)平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。

雖然管理面積僅約彩生活管理面積2億平方米的30%，但就營(yíng)業(yè)額而言，2014年彩生活錄得4.86億港元，不及中海的25%。

截至2014年底止全年，中海實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區(qū)2.3億港元，內(nèi)地17.8億港元，同比增長(zhǎng)13.6%。在管面積逾5000萬(wàn)平方米，同比增加25%。

有相關(guān)市場(chǎng)人士曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，彩生活的商業(yè)模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)”，但主要局限于住宅物業(yè)方面。相比之下，中海物業(yè)管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購(gòu)物中心等高收益物業(yè)，這也是管理面積不如彩生活、營(yíng)收卻高出幾倍的原因。

但從另一方面來(lái)說(shuō)，這或許也意味著中海未來(lái)要面對(duì)的挑戰(zhàn)更大。

當(dāng)前的中海物業(yè)更多地圍繞中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)版圖布局，管理及收費(fèi)難度較低，而一旦其未來(lái)選擇收購(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化擴(kuò)張，如何面對(duì)參差不同的項(xiàng)目而在越發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持利潤(rùn)則將是個(gè)考驗(yàn)。