觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)一向領(lǐng)先全國(guó)的北京土地市場(chǎng)再次創(chuàng)造新紀(jì)錄，成為時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)。

10月20日下午，北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改6號(hào)、12號(hào)、2號(hào)(教育用地)及豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊(中關(guān)村科技園豐臺(tái)園東區(qū)三期)1516-12-B地塊入市出讓。

資料顯示，最值得關(guān)注的為豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊，土地代征地面積2.77萬(wàn)平方米，用途為R2二類(lèi)居住用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A5醫(yī)療衛(wèi)生用地、A334托幼用地、A331中學(xué)用地，建筑面積20.38萬(wàn)平方米，起始價(jià)33億元。

葛洲壩勝出

開(kāi)拍前，國(guó)土局大廳內(nèi)熙攘的人群早早就將氣氛推向高潮，計(jì)劃參與當(dāng)日拍地的開(kāi)發(fā)商多是“大塊頭”，三三兩兩組團(tuán)競(jìng)拍，包括中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體、龍湖保利首開(kāi)平安聯(lián)合體、萬(wàn)科金融街聯(lián)合體。

當(dāng)然也有財(cái)大氣粗的“獨(dú)角獸”，如中國(guó)金茂、中鐵建、金地、中鐵置業(yè)、葛洲壩等就位于其中。

或許是由“大明星”組成的超強(qiáng)陣容，讓整場(chǎng)土拍升級(jí)了一個(gè)檔次，由此也吸引了大批“粉絲”慕名而來(lái)。重點(diǎn)是，最終結(jié)果也未讓前來(lái)圍觀的看客失望。

73輪競(jìng)地價(jià)、31輪競(jìng)拍保障房之后，葛洲壩首先勝出，將豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊攬入懷中，最終溢價(jià)率為50%，總價(jià)49.5億元，樓面價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，將配建4.1萬(wàn)平方米保障房。

事情并沒(méi)有結(jié)束，地塊成交后的一個(gè)消息讓“地王”開(kāi)始發(fā)酵：葛洲壩樊家村地塊商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，刷新了農(nóng)展館地塊7.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)紀(jì)錄，成為北京新單價(jià)地王。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樊家村地塊是今年以來(lái)四環(huán)內(nèi)出讓的第二宗住宅用地，位置更優(yōu)于此前“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。

任啟鑫還表示，一方面是住宅用地絕對(duì)供應(yīng)宗數(shù)的減少，另一方面，自住房與限價(jià)房等其他保障性住房也擠占了純商住宅的生存空間。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，北京今年已成交25宗宅地，規(guī)劃總建筑面積428萬(wàn)平方米，加上尚待出讓的19宗宅地，規(guī)劃建筑面積合計(jì)在783萬(wàn)平方米，扣除已確定的以及可能會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)及保障房部分，預(yù)計(jì)2015全年出讓宅地當(dāng)中純商住宅面積將不超過(guò)300萬(wàn)平方米左右，按照套均100平米來(lái)計(jì)算，僅能提供3萬(wàn)套左右新增住房供應(yīng)，而北京今年僅前三季度即實(shí)現(xiàn)純商住宅成交4.2萬(wàn)套。

地王的影響力

雖然有供應(yīng)減少等原因造就了葛洲壩地王，但地王的側(cè)面卻是豐臺(tái)區(qū)“日漸富庶”，以及北京房?jī)r(jià)將迎新紀(jì)元的現(xiàn)實(shí)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，作為城六區(qū)之一，過(guò)去多年豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平淡無(wú)奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因其實(shí)就是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后。隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng)，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗地王開(kāi)始出現(xiàn)，一直到2015年多個(gè)豐臺(tái)區(qū)多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷(xiāo)，價(jià)格洼地越來(lái)越被深挖。

以最新入市的豐臺(tái)區(qū)天恒金融街·公園懿府開(kāi)盤(pán)為例，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，項(xiàng)目單價(jià)4-4.2萬(wàn)元每平米，套均總價(jià)則為450萬(wàn)，當(dāng)日推出266套房源，最終項(xiàng)目去化率超八成，入賬超10億元。

“從今年入市的豐臺(tái)8期項(xiàng)目看，均價(jià)在10萬(wàn)以上的就出現(xiàn)了3期。特別是上半年的明星項(xiàng)目龍湖西宸原著即將推出平層產(chǎn)品，近15萬(wàn)/平方米左右的定價(jià)進(jìn)一步明確了豐臺(tái)這一新興豪宅區(qū)的形象。”張大偉補(bǔ)充指。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也同樣認(rèn)為，此次新地王臨近西南三環(huán)，北鄰龍湖西宸原著、西鄰釣云臺(tái)、東臨夏家胡同以及華潤(rùn)亞林西“地王”項(xiàng)目、南鄰中海九號(hào)公館，新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)。

另外，新地王折射出的不僅是曾經(jīng)不起眼的豐臺(tái)區(qū)已變身成了“豪宅區(qū)”，也讓北京房?jī)r(jià)在不久的未來(lái)將邁上更高臺(tái)階。

張大偉進(jìn)一步表示，2015年最后兩個(gè)月，雖然土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)影響已經(jīng)趨弱，但依然會(huì)釋放促漲影響，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)明顯上漲。2013年開(kāi)始，北京出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，很多過(guò)去的非豪宅區(qū)也將供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。

任啟鑫也判斷指出，北京今年已出讓的25宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)12宗，在待出讓的19宗地塊中，五環(huán)內(nèi)3宗預(yù)期樓面價(jià)均將在50000元/平方米以上，五至六環(huán)的7宗土地至少有3宗有能力沖擊3萬(wàn)元/平方米的關(guān)卡。

“這18宗地塊項(xiàng)目未來(lái)均價(jià)將超過(guò)6萬(wàn)元進(jìn)入高端乃至豪宅行列，其中有9個(gè)項(xiàng)目更有可能沖擊10萬(wàn)元。如果說(shuō)2015年是北京全城豪宅萌芽的元年，那么2016將是豪宅遍地開(kāi)花的一年。”