有分析人士指出，雖然常州公租房售價打出9折優(yōu)惠，但與市場價相比性價比優(yōu)勢并不太明顯，短期恐怕難以喚起市場熱情。

公共租賃房也可以有產(chǎn)權(quán)了

10月13日起，常州市政府正式試點(diǎn)公租房“共有產(chǎn)權(quán)”。公租房家庭申請住房保障待遇時，既可選擇租賃，也可以9折價格購買50%產(chǎn)權(quán)與政府“共有”。剩余房款可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況支付，無需付息。首次購買產(chǎn)權(quán)5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房也可上市交易。

公租房變身共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，并非常州首創(chuàng)。據(jù)悉，今年1月份，蕪湖市曾試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)登記模式，以滿足低收入群體對產(chǎn)權(quán)住房的訴求。

“公租房變身共有產(chǎn)權(quán)房有兩個好處：一是降低老百姓的入市成本；二是降低政府的保障成本。共有產(chǎn)權(quán)模式靈活，保障對象可以在一段時間內(nèi)把另外的50%產(chǎn)權(quán)買過來。或者以后想購買更大面積房子，也可以把已購產(chǎn)權(quán)賣給政府，政府再將公租房賣給其他有需求人群。這樣產(chǎn)權(quán)清晰，政府資產(chǎn)也沒有流失。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該成為中國保障性住房改革的一個重要方向。

“我不認(rèn)可公租房共有產(chǎn)權(quán)。通過國家財(cái)政支持實(shí)現(xiàn)部分群體的住房產(chǎn)權(quán)，本身會造成新的不公平，也容易造成利益尋租空間。共有產(chǎn)權(quán)房只能在個別地方作為過渡，而不能大范圍長期推行。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境社會研究中心主任牛鳳瑞在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

常州試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)

日前，常州市政府出臺了《常州市市區(qū)公共租賃住房共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)方案》。《方案》表示， “共有產(chǎn)權(quán)房”的銷售基準(zhǔn)價格為供應(yīng)價格的90%。供應(yīng)價格由常州市物價部門會同住房保障主管部門參照房屋的建設(shè)成本核定。個人擁有的產(chǎn)權(quán)份額按其出資金額占房屋銷售總價的比例分?jǐn)偞_定，其余份額作為政府產(chǎn)權(quán)，由政府持有。

保障對象首次購買的產(chǎn)權(quán)份額不得低于50%。保障對象應(yīng)繳納共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房個人產(chǎn)權(quán)部分稅費(fèi)。按規(guī)定辦理共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房權(quán)屬登記，權(quán)屬證書應(yīng)注明“共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房”及持有的產(chǎn)權(quán)份額等。

保障對象自首次購買產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)，可根據(jù)自身需求，按原購買價格購買剩余產(chǎn)權(quán)份額；5年后購買的價格按照屆時契稅征收機(jī)關(guān)二手房交易實(shí)際計(jì)稅價格。在共有權(quán)屬期間，保障對象因治療重大疾病等急需退出共有產(chǎn)權(quán)住房的，政府可按原配售價格回購，同時按規(guī)定向其提供住房保障。

保障對象在取得共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房完全產(chǎn)權(quán)前，房屋不得用于出租、經(jīng)營，不得購買其他住房。首次購買產(chǎn)權(quán)5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房也可上市交易。上市交易時，須按照屆時契稅征收機(jī)關(guān)二手房交易的實(shí)際計(jì)稅價格與政府按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分成。通過出售公共租賃住房所得資金，全額繳入住房保障資金專戶，實(shí)行“收支兩條線”管理，專項(xiàng)用于住房保障。

據(jù)悉，此次公租房共有產(chǎn)權(quán)的試點(diǎn)對象為戶籍在常州市天寧區(qū)、鐘樓區(qū)范圍內(nèi)，試點(diǎn)房源為政府集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)金潤家園。該小區(qū)2013年竣工，共有住宅建筑1220套，戶型主要有一室一廳和二室一廳，建筑面積在45~69平方米之間。在供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)上，1人家庭可以購買一套一室一廳；2人以上家庭可以購買一套二室一廳。

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長吳玲忠表示，此舉是為了提高公租房的資產(chǎn)使用率，實(shí)現(xiàn)政府投入和回收的住房保障資源可持續(xù)用于解決群眾住房困難。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，還會逐步向面上推廣，以滿足中低收入住房困難家庭多層次需求。“當(dāng)前各相關(guān)部門正協(xié)調(diào)實(shí)施細(xì)節(jié)，10月底11月初會再對外公布操作細(xì)則”。

江蘇省住建廳住房保障處副處長汪享生則對外透露，之前常州、南京等城市均表達(dá)了試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)的意愿，但考慮到南京房價高，公租房承租人購買部分產(chǎn)權(quán)比較困難，而常州房價較低，所以選擇常州率先試點(diǎn)。

變身共有產(chǎn)權(quán)能否擺脫尷尬處境

什么是公共租賃房？是對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃房不歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，外地遷移到城市工作的群體等。

然而，公共租賃房，因其沒有產(chǎn)權(quán)只能租賃不可繼承、或者地處較偏遠(yuǎn)、品質(zhì)不佳，或者租金不合理，而一度成為“雞肋”，被棄現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。

剛在深圳就業(yè)沒有多久的一對年輕夫婦，在公租房和商品房之間徘徊很久，最終在去年借錢購買了一套不足50平方米的商住房。他們表示，雖然可以申請公租房，但考慮到房價上漲、將來孩子上學(xué)需要，還是放棄了公租房。這也是絕大多數(shù)中國人的心理，房子的產(chǎn)權(quán)是自己的，才最踏實(shí)。而今年深圳房價的大漲，也讓這對夫婦慶幸不已。

今年年初，在東莞市雅園新村附近第二批公租房選房中，有3名放棄。租金太高是主因。一位放棄選房的務(wù)工者反映，“租住在東城，兩室才300元/月。而在這里租一套60平方米的公租房，要近千元。”

而從政府方面來看，單純靠財(cái)政支持保障房建設(shè)，壓力已越來越大。

“對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對好一些的家庭，租房是短期權(quán)宜之計(jì)，購買產(chǎn)權(quán)房才是長期或中長期選擇。那么，當(dāng)這些家庭不具備購買整套房子的經(jīng)濟(jì)能力時，和政府以共有產(chǎn)權(quán)方式先購買一定產(chǎn)權(quán)，以避免當(dāng)未來具備購買能力卻遭遇房價上漲反而仍然買不起房的情況。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

胡志剛則認(rèn)為，我國住房保障總體設(shè)計(jì)有問題。上一個十年，政府對房地產(chǎn)市場比較縱容，導(dǎo)致市場投機(jī)化嚴(yán)重，房價高位運(yùn)行，一些本來可以在市場上買房的人買不起房了，不得加入保障大軍，加大了住房保障成本，政府壓力也越來越大。這種政府財(cái)政全包的保障房模式走不下去了，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該退出，共有產(chǎn)權(quán)則可成為保障房改革方向。

據(jù)悉，除了常州試點(diǎn)公租房“共有產(chǎn)權(quán)”，今年1月，蕪湖市早已試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)登記模式：對政府建設(shè)的公租房，承租戶可邊租邊買，首次購買產(chǎn)權(quán)比例不低于三成。2月4日，“70后”女子李付秀支付11.2萬元之后，取得自己租住的45平方米公租房的60%產(chǎn)權(quán)，成為首個擁有部分公租房產(chǎn)權(quán)的“第一人”。

在全國率先推出經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)的淮安，也正將其共有產(chǎn)權(quán)思路低調(diào)向公租房領(lǐng)域推進(jìn)。與常州公租房保障之初即出售所不同，淮安公租房共有權(quán)房擬定的思路是“先租后售”，即在承租滿2年后，根據(jù)自身?xiàng)l件按照出資不低于60%申請購買，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。不過，截至目前，淮安、常州均未有租戶申請購買公租房的案例。

牛鳳瑞認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)”在財(cái)政比較豐厚的地方政府做做試點(diǎn)還可以，試的過程中再改。但長期來看，“共有產(chǎn)權(quán)”會造成新的社會不公平，將來的后遺癥也比較多。

有分析人士指出，雖然常州公租房售價打出9折優(yōu)惠，但與市場價相比性價比優(yōu)勢并不太明顯，短期恐怕難以喚起市場熱情。