十年前，中國樓市剛剛起步，我們圍繞“百萬房產”這個主線，來為購房者提供置業建議。十年后的今天，百萬元恐怕已經無法實現置業的夢想。我們再次集中對全國范圍內千萬元級別的住宅進行全景式考察，旨在為購房者提供全局性的視野。

十年前，中國樓市剛剛起步，我們圍繞“百萬房產”這個主線，來為購房者提供置業建議。十年后的今天，百萬元恐怕已經無法實現置業的夢想。我們再次集中對全國范圍內千萬元級別的住宅進行全景式考察，旨在為購房者提供全局性的視野。

記得在十年前，中國樓市剛剛開始起步，并進入黃金十年初期，我們組織策劃了一個選題，圍繞“百萬房產”這個主線，來為購房者提供置業建議。因為在那個時期，百萬元已經可以買到上海內環內品質非常不錯、現在售價已經達到6萬元~8萬元/平方米、面積在100平方米的大兩房。而時至今日，十年后的今天，百萬元恐怕已經無法實現置業的夢想。我們再次集中對全國范圍內千萬元級別的住宅進行全景式考察，旨在為購房者提供全局性的視野，并了解全國性樓市的變化。同時，通過對這類住宅的分析，也給我們提供一種置業思路，選擇豪宅集中的區域，物業保值升值的空間會更大。

需要特別說明的是，我們此次策劃的這個專題，絲毫沒有炫富意味，其實際出發在于選擇千萬級別住宅作為考察對象，來分析和探究中國房地產市場的變遷。

千萬住宅并不遙遠

千萬住宅去“貴族化”趨勢明顯，離普通大眾的生活已經漸行漸近，使得我們對這類物業的觀察變得很有現實意義。

通過對比發現，由于各城市發展并不均衡，千萬住宅在不同的地方，承載的功能卻完全不一樣。比如在北上廣深等一線城市，千萬級別的住宅可能只是中產階層換房首選目標，比如上海市中心區域只是150平方米左右的四房，或者外圍區域的聯排別墅。而在武漢、鄭州等中部城市，則能買到某個高端樓盤中的“樓王”，或者獨棟豪華別墅，消費人群來自財富階層的金字塔頂端。

這樣的區別，其實也給我們提了一個醒，即選擇合適的城市工作生活，其實很有現實意義。對于當下的都市人，最大的開支是居住成本。如果選擇在一線城市生活，買房會面臨極高的門檻。如果是換房，門檻也不低。而如果在二三線城市，購房壓力則會大幅下降。

存在差異事出有因

當然，重點考察全國范圍內千萬住宅項目，并對各地市場進行橫向比較，有利于讓我們對全國市場有個全局性的認識。

記者通過梳理對比發現，各個城市千萬住宅項目的數量有著很大的差別。搜房網數據監測中心提供數據顯示，北京、上海兩大城市在售價位達到該水平的項目有150個左右，深圳和廣州的數量分別為82個和26個。公認的高房價城市如杭州、南京和蘇州，在售高端項目也分別達到18個、8個和10個。而在成都、重慶和武漢等省會城市，同類在售項目則為個位數，如成都只有2個。此外各個城市千萬住宅“去貴族化”的速度也各不一樣，比如在上海內環內，幾乎所有新項目以及部分次新房，都已經達到了千萬級別，但在國內中西部多數二線城市，千萬元可以買到頂級豪華住宅，部分三四線城市，千萬住宅尚未出現。

究其原因，跟當地的經濟總量有著非常大的關系。經濟發展水平較高的城市，千萬級別住宅供應的絕對量往往較高。2015年上半年全國GDP總量排名靠前的城市，如北上廣深一線城市，以及蘇州、南京、杭州等，高價樓盤(如單價超過4萬元/平方米)數量比較多。

此外，高凈值人士聚集的城市，千萬級別住宅供應也相對比較集中。根據胡潤百富榜公布的數據顯示，目前北京、廣東、上海、浙江4個省市超高凈值人士占比最高，均超過10%，共擁有超高凈值人士9703位，占全國總人數的57%，而這些地方恰恰是千萬住宅比較集中的區域。當然，凡事沒有絕對，比如GDP只能排在第95位的海口，以及排在百名開外的三亞，豪宅數量遠超排在他們前面的貴陽、昆明、烏魯木齊、呼和浩特等中西部城市。

當然，豪宅數量的多少，最為直接的推動因素還是均價水平和房價上漲幅度。根據上海易居研究院提供的數據表明，北上廣深四大一線城市，自2006年以來均價上漲幅度超過300%。如上海、北京的漲幅均達到220%左右，而武漢、西安等城市，原本基數很小，而且同時期內均價漲幅只有120%左右，因此各地豪宅數量存在巨大差距則不難讓人理解了。

傍上“豪宅”理性置業

我們關注千萬住宅的另外一個目的在于，為購房者提供有益的置業建議。

通常情況下，豪宅具有很強的標桿作用，猶如領漲“龍頭股”，能夠給購房者帶來諸多意想不到的收益。記者梳理諸多豪宅的分布地點時發現，如果刨除其自身因素，比如設計、建材、裝修等方面，主要集中在以下幾個方面：一是它占據著不可復制的地段，比如上海的翠湖天地之于淮海路、新天地，蘇州拙政別墅之于拙政園、獅子林等，其地段價值都具有不可復制性，因此售價也就遠高于其他項目。再者其擁有不可比擬的水景、山景或者海景，比如上海黃浦江兩岸多豪宅，蘇州金雞湖周邊項目的售價普遍高出其他項目，或者三亞海邊項目貴過內地城市頂級地段等等現象的出現，都是這個原因造成的。基于這個思路，我們在置業過程中，可以考慮“傍豪宅”的思路，如果所在板塊豪宅成堆，那么這個區域的房價會成為龍頭板塊，并引領整個樓市的變化。另外，也可以選擇即將成為豪宅聚集區的板塊提前潛伏下來，一旦豪宅聚集區格局成型，房產增值升值的空間也會隨之變大。

我們此次主要選擇了全國20個城市為主要考察目標，基本集中在中國經濟發達的四大都市圈，包括環渤海都市圈、長三角、珠三角以及海峽西岸城市群。此外，我們也考察了包括中西部部分城市的千萬豪宅分布情況，力求覆蓋面更為廣泛。主要考察城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、福州、鄭州、濟南、武漢、三亞、蘇州、青島、大連、寧波、廈門、溫州、東莞。

當然，國內所有省會城市以及區域中心城市不乏千萬住宅供應，但由于中西部城市高端住宅市場起步較晚，千萬豪宅供應量較少，所以暫不作為觀察區域。