我國物流業發展正在加速，這使得未來很長一段時間內對物流地產的需求旺盛，因此物流地產中的配套商鋪等物業將成為不錯的投資標的。當然，投資物流地產也需要掌握一定的專業技巧，方能把風險降到最小并獲取投資收益。

我國物流業發展正在加速，這使得未來很長一段時間內對物流地產的需求旺盛，因此物流地產中的配套商鋪等物業將成為不錯的投資標的。當然，投資物流地產也需要掌握一定的專業技巧，方能把風險降到最小并獲取投資收益。

物流地產空間巨大

住宅投資租金回報率過低，商鋪、寫字樓項目風險過大，而物流地產則因為得益于整個行業的快速發展，而具備不錯的投資前景。

因為旺盛的市場需求，推動上海優質物流倉儲市場的租金穩步上漲。世邦魏理仕發布跟蹤監測結果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優質物流園區的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。

上海優質物流物業受到市場追捧，其實只是國內物流地產受到資本關注的一個縮影。世邦魏理仕工業及物流服務部中國區高級董事羅瑾表示，物流物業市場依舊是資本追逐的熱點領域。最近，機構投資者與大型物流開發商合作的案例不斷增多，如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元。此外，普洛斯于7月宣布設立70億美元基金布局中國物流市場。

自2014年5月以來，各路資本相繼發力進軍物流地產，包括互聯網平臺、物流運營、工業地產、保險基金等。如阿里巴巴投資千億元建立菜鳥網絡自己的物流體系，萬科自認為找到了不動產領域的藍海市場并與美國黑石集團共同投資設立物流地產公司。海外資本也加大了在華的投資力度，如澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資，荷蘭的匯盈資本等增資物流地產或者投資物流企業。

物流地產受到資本的關注，這與市場需求快速膨脹不無關系。世邦魏理仕有關人士指出，近年來，中國政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下降城市工業用地指標，在一定程度上限制了物流地產的發展速度。過去十年間，物流地產在中國經歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現代物流設施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開發商非自用高標準物流設施存量累計僅約2000萬平方米。

此外，與發達國家相比，中國人均倉儲面積不高，也使得未來具有發展不小的發展空間。根據普洛斯的市場調研數據，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設施，但其中現代化物流設施僅為1.1億平方米，同時我國人均物流倉儲面積約為0.41平方米，與美國人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市場缺口。根據現有的發展速度來測算，在未來15年里，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米。

一線城市更具潛力

產業聚集的優勢、基礎設施的推進、國際物流大通道的建立以及跨區域的物流網絡布局都將成為帶動物流倉儲需求持續增長的關鍵因素。因此，包括北京、上海、廣州等在內的一線城市物流倉儲市場仍將迎來一段可持續發展的黃金時期。

以上海為例，在制造業轉型升級及消費帶動經濟增長的大背景下，便利的交通網絡和龐大的內需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內陸區域的物流節點城市。這樣的產業布局，使得上海成為全國大宗物流交易市場最為活躍的城市。世邦魏理仕監測結果顯示，在2011~2014年間，上海實現八宗物流倉儲物業大宗交易，總額達42億元，是其他一線城市總和的將近四倍。

此外，環渤海都市圈和珠三角也都是物流地產極為需求旺盛的區域。作為中國的首都和政治經濟文化中心，北京良好的經濟基本面以及完善的基礎設施為物流地產奠定了基礎，依托于2000萬人口的城市規模及發達的第三產業，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。而廣州及深圳位于制造業重地的珠三角地區，承接了來自制造業的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶 ，珠三角龐大的人口規模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。

另外，包括成都等一些區域重點城市，也開始顯露出強勁的發展后勁。如成都受益于西部大開發戰略，其區域性的物流樞紐中心地位正日益顯現，來自零售商、電商、第三方物流和汽車及零配件行業的需求，使得成都優質物流地產迎來快速發展階段。類似的城市還包括蘇州、青島、寧波、大連、南京、成都、重慶、武漢和沈陽等，此外長沙、鄭州、西安、合肥等城市也具備一定的潛力。

選對標的才有未來

與商鋪投資類似，物流地產投資也具有很高的專業性，所以需要投資者具備相應的投資技巧，方能降低風險并提高投資收益。

炒股抓熱點板塊，同樣的道理，投資物流地產也應該選擇熱點區域，這樣投資成功概率較高。仲量聯行曾基于普洛斯、安博、豐樹、嘉民、寶灣、華潤物流、招商物流等開發商當前和未來規劃的項目對中國主要城市物流地產商的活躍程度進行了評分，結果顯示，環渤海、長三角、珠三角沿海城市占據絕對優勢。此外，前文中提到的一些熱點城市比如成都、西安、鄭州等，也可以作為重點考察。

其次還要看開發商的綜合運營實力。阿里巴巴涉足物流地產，給這個細分市場指明了新的發展方向，之前依靠低價拿地、快速開發銷售回籠資金滾動開發的模式已不再合乎時宜，因而平臺化戰略已經成為多數開發商的必然選擇。投資者在選擇投資標的時候，可以將其綜合運用能力作為一項重要考察因素，如果開發商并不具備運營能力或者運營能力不佳，很難為投資者帶來收益。

還有就是要關注周邊人流情況。通常情況下，物流地產中的倉庫、配送中心物業等設施常常為開發商持有，不對外出售，作為中小投資者，關注的投資標的與物流地產本身關系不大，而是物流園區內的商鋪、展位等。正是因為如此，投資者必須要關注周邊人流情況，比如人口數量、學歷構成、收入情況、綜合購買力，甚至包括消費興趣偏好等等，選擇滿足周邊人口消費需求業態的物業，才能夠保證正常出租并獲取穩定的回報。