在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新成為房企新常態(tài)的當(dāng)下，對(duì)資金的渴望，從未停止過。如何向融資要利潤，讓融資成為一項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，房企間新一輪的拼殺已經(jīng)拉開序幕。

9月剛過，陳凱(化名)就已經(jīng)完成了自己這一年的投資任務(wù)。這位上市房企投資部總監(jiān)感慨，“真希望這樣的時(shí)光能長久一些，用債券融資置換銀行貸款付息壓力也減輕一點(diǎn)。”

一切都?xì)w功于流動(dòng)性寬松以及股市暴跌后引發(fā)資金流入等因素，債券市場(chǎng)大熱讓房企獲得了發(fā)債融資的最佳窗口期。

提前完成任務(wù)的故事，從今年7月份就有了跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，迄今，中國房地產(chǎn)公司債的發(fā)行規(guī)模占全部公司債發(fā)行規(guī)模的比例超過六成。自2015年初至9月末，房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債1950億元。今年前三季度，房企公開發(fā)行公司債分別為561億元、482億元和250億元，這一輪公司債浪潮一覽無遺。

值得注意的是，今年房企公司債的利率水平在逐步下降，大有比肩國債利率的跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度略有上升為5.72%。但利率水平走低的趨勢(shì)并沒有改變，而自9月以來發(fā)行的房企公司債利率都沒有超過8%以上，萬科50億元公司債利率已低至3.5%。

在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新成為房企新常態(tài)的當(dāng)下，對(duì)資金的渴望，從未停止過。如何向融資要利潤，讓融資成為一項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，房企間新一輪的拼殺已經(jīng)拉開序幕。

新方法層出不窮

從規(guī)模之爭(zhēng)到新盈利點(diǎn)的占有，房企已站到了新時(shí)代風(fēng)口。

目前，房企融資主要以債券為主，資金的渠道包含自有資金、外部權(quán)益融資和債務(wù)融資，其中債務(wù)融資中以銀行貸款為主。

發(fā)公司債，只是房企融資的一種方法。不過，公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對(duì)債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠桿調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。急需新的融資方式，是毋庸置疑的。

“背靠金融好乘涼”，這成為房企共識(shí)。解決融資難題的路徑越來越多元，不少房企更是加速借力金融創(chuàng)新，瞄準(zhǔn)互聯(lián)網(wǎng)金融等新興領(lǐng)域。

從目前來看，房企的融資創(chuàng)新主要通過改變模式和渠道進(jìn)行，一是通過參股或創(chuàng)辦金融公司，二是通過互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈。

直接參股或設(shè)立金融機(jī)構(gòu)被認(rèn)為是房企向金融業(yè)延伸最直接、最有效的方式。加強(qiáng)內(nèi)部資源整合并，通過銀行、保險(xiǎn)、券商、金融公司、金融交易平臺(tái)等渠道鋪設(shè)金融業(yè)務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的深度融合，有望在根本上改變房企的融資結(jié)構(gòu)。

近期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)披露認(rèn)購中國資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司—中國華融，以53億港元成為華融IPO的基石投資者。華融旗下銀行、信托、證券、期貨、金融租賃等金融牌照，遠(yuǎn)洋作為華融的基石投資者，未來雙方在房地產(chǎn)基金方面的合作將更為順暢。

眾籌建房也是當(dāng)下的一大熱點(diǎn)。得益于今年1月16日證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企股權(quán)再融資實(shí)施松綁。股權(quán)融資出現(xiàn)爆炸性增長，金融嗅覺靈敏的開發(fā)商自然不會(huì)錯(cuò)過這樣的機(jī)會(huì)。

目前，萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)與平安好房已經(jīng)共同發(fā)起中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。首個(gè)項(xiàng)目將由平安與碧桂園合作推出，用于碧桂園首次在上海所拿的嘉定徐行鎮(zhèn)地塊上。

借鑒美國房產(chǎn)開發(fā)融資領(lǐng)域的“小股權(quán)大開發(fā)”套路，也開始流行。所謂“小股權(quán)大開發(fā)”，即房企對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目只投入10%-20%自有資金，其余拿地開發(fā)資金主要來自私募房產(chǎn)基金、信托、債券票據(jù)等一系列融資渠道資產(chǎn)組合，加之項(xiàng)目開發(fā)過程的供應(yīng)鏈融資，銀行的實(shí)際貸款比重可能降至40%以下。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，以萬科的“小股操盤”模式為例來解讀，目前來看已成為房企業(yè)務(wù)融資創(chuàng)新思考的方向。這種輕資產(chǎn)模式最大的特征就是“同股不同權(quán)”，用小資本撬動(dòng)更多的資金，獲得更多的溢價(jià)收益。

在新城地產(chǎn)副董事長呂小平看來，這樣的好處是即便房地產(chǎn)價(jià)格下跌令房企項(xiàng)目毛利潤走低，但資金實(shí)際回報(bào)率還是能夠逆勢(shì)增加5%-10%，足以滿足房地產(chǎn)基金或信托產(chǎn)品等融資品種的回報(bào)需求。

事實(shí)上，房企融資常見的方式無外乎直接融資，也就是企業(yè) IPO；另一種是間接融資，也就是銀行信貸。今年通過IPO途徑獲取資金的通道開啟后，不少房企開始轉(zhuǎn)向內(nèi)地資本市場(chǎng)，比如萬達(dá)商業(yè)，就已謀求在A股上市。

此外，展恒研究報(bào)告直接點(diǎn)出，資產(chǎn)證券化，是房地產(chǎn)業(yè)接下來的新方向。“如果有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化。”這是曾流傳于華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢(mèng)想。在綠地董事長張玉良的眼里，綠地的“地產(chǎn)寶”是對(duì)房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽嘗試。

但伴隨的問題是，房企這一輪的融資新方式，能夠讓他們“柳暗花明”嗎？

潛藏著的博弈

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院房地產(chǎn)及城市研究中心主任張思思撰文指出了她的擔(dān)憂。在她看來，中國房地產(chǎn)困境的根子在城鎮(zhèn)化融資模式，在于財(cái)政稅收體制，需要全面改革。

“短期內(nèi)，走出困境的要害是房地產(chǎn)融資模式轉(zhuǎn)換，從間接融資走向直接融資，從債務(wù)融資走向股權(quán)融資。” 張思思稱，過去的經(jīng)濟(jì)增長與城鎮(zhèn)化發(fā)展模式讓整個(gè)國家的宏觀資產(chǎn)負(fù)債表難以維系，必須重新修補(bǔ)和再重構(gòu)。

張思思還指出，“中短期內(nèi)，房地產(chǎn)要走出困境，就要順應(yīng)國家金融體系改革的需求，在融資模式上做大調(diào)整。其中一個(gè)調(diào)整是從過度依賴間接融資大步轉(zhuǎn)向直接融資，大力發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化和房地產(chǎn)企業(yè)融資證券化，尤其鼓勵(lì)發(fā)展公司制的房地產(chǎn)投資信托基金即REITS，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也提供全民參與分享城市增值紅利的機(jī)會(huì)。”

眼下興起的這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)金融背后，同樣隱藏著更為深遠(yuǎn)的意義。

“互聯(lián)網(wǎng)金融也為企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)很好的選擇渠道。” 住建部政策研究中心主任秦虹在十一屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、持有等全產(chǎn)業(yè)鏈。互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在表面上是解決了開發(fā)企業(yè)融資的小小缺口，或者更多是解決營銷渠道問題。如果互聯(lián)網(wǎng)金融能夠規(guī)范、廣泛地發(fā)展，或者從未來的周期上來看，它的確有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

但從目前來看，房企涉足互聯(lián)網(wǎng)金融主要依靠第三方平臺(tái)，依附性較強(qiáng)。此外，長時(shí)間依靠單純散售模式的開發(fā)商，多數(shù)面臨著資產(chǎn)的持有、運(yùn)營能力不足，資產(chǎn)成本過高，收益率較低的困境。

可以預(yù)見的是，短期內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)金融，仍多集中在預(yù)售資金、銷售收入、應(yīng)收賬款、企業(yè)融資等中短期投資項(xiàng)目。

事實(shí)上，地產(chǎn)金融化無疑是未來的亮點(diǎn)，但國投瑞銀基金管理有限公司副總經(jīng)理王書鵬等則呼吁，“資產(chǎn)證券化是一片藍(lán)海，但從看到這個(gè)海到走過去，各機(jī)構(gòu)一起到海上暢游一番，可能還需要經(jīng)歷艱辛的過程”。

而對(duì)于“小股權(quán)大開發(fā)”模式，有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了擔(dān)憂，這里很容易產(chǎn)生利潤分配方面的分歧。此外，小股操盤對(duì)房地產(chǎn)公司在標(biāo)準(zhǔn)化上的要求較高，且必須要有完善的資金管理系統(tǒng)，否則容易陷入不斷借新還舊、資金鏈持續(xù)吃緊的惡性循環(huán)。

案例

萬達(dá)：推“穩(wěn)賺1號(hào)”

萬達(dá)聯(lián)手快錢發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)+金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，又被業(yè)內(nèi)稱之為“Pre-REITs”，投資門檻僅為1000元，最高認(rèn)籌100萬元，除了每年6%租金收益，產(chǎn)品還有一個(gè)7年150%的回購條款來自物業(yè)增值，預(yù)計(jì)年化收益13%。

按照王健林的說法，輕資產(chǎn)模式之下的萬達(dá)，未來一年最多可以開到100個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，到2025年，計(jì)劃開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，以每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)10億元投資計(jì)算，這些萬達(dá)廣場(chǎng)投入的資金將達(dá)到萬億。若都采用“眾籌”的手段進(jìn)行募集，則能聚集小投資者的閑散資金用于持有，將精力更多地集中在如何經(jīng)營上，不再依靠住宅銷售補(bǔ)充現(xiàn)金流。

萬科：探路REITS公募投資

萬科聯(lián)手鵬華發(fā)行鵬華前海萬科REITs封閉式混合型，成為國內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。

據(jù)了解，鵬華前海萬科REITS的募集目標(biāo)為30億份，其中，基石投資人前海金控將以自有資金或其指定機(jī)構(gòu)認(rèn)購3億份，兩年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，鵬華基金將以自有資金認(rèn)購1000萬份，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。而散戶投資者的認(rèn)購門檻是10萬份起。

本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會(huì)議中心以及寫字樓租戶，還有從其他固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機(jī)制設(shè)置上，將在投資期屆滿由萬科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購項(xiàng)目公司股權(quán)。

碧桂園：上海首度試水股權(quán)眾籌

在嘉定徐行鎮(zhèn)這塊6.3萬平方米土地上，碧桂園和平安好房的聯(lián)合有望成為股權(quán)眾籌模式的吃螃蟹第一人。

碧桂園通過平安好房籌集開發(fā)資金，以“一平方米”為眾籌單位，投資者可以和碧桂園一起開發(fā)項(xiàng)目，并在樓盤建成后擁有跟投入資本相應(yīng)的權(quán)益。這一整個(gè)環(huán)節(jié)中，投資者的收益將主要來自份額轉(zhuǎn)讓、房價(jià)優(yōu)惠和項(xiàng)目分紅三個(gè)方面。

待房子完成開發(fā)后，若投資者選擇眾籌權(quán)利，則直接從做開發(fā)商到做小業(yè)主的過渡，擁有房子的產(chǎn)權(quán)；若投資者選擇項(xiàng)目分紅，則需要將項(xiàng)目委托于開發(fā)商，經(jīng)其賣出后享有收益權(quán)。當(dāng)中，碧桂園和平安收取管理費(fèi)以及資金占用費(fèi)，而所有的收益都會(huì)和投資者平等分享。