【“負(fù)利率”時(shí)代 房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)飆漲?】自10月24日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，時(shí)隔22個(gè)月后，國(guó)內(nèi)再次步入負(fù)利率時(shí)代。面對(duì)需求的減少、經(jīng)濟(jì)增速的放緩等改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否再次憑借負(fù)利率東風(fēng)重演飆漲歷史呢？

自10月24日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，時(shí)隔22個(gè)月后，國(guó)內(nèi)再次步入負(fù)利率時(shí)代。面對(duì)需求的減少、經(jīng)濟(jì)增速的放緩等改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否再次憑借負(fù)利率東風(fēng)重演飆漲歷史呢？

央行再次打出“雙降”組合拳，自10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。而最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份我國(guó)CPI同比上漲1.6%，時(shí)隔22個(gè)月后，國(guó)內(nèi)再次步入負(fù)利率時(shí)代。

每次“負(fù)利率” 房?jī)r(jià)定飆漲？

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，通常情況下，負(fù)利率貨幣政策希望達(dá)到的效果，是銀行儲(chǔ)戶將購(gòu)買商品消費(fèi)，或者購(gòu)買資產(chǎn)如房地產(chǎn)、存款、股票、理財(cái)?shù)缺Ｖ怠Ｒ驗(yàn)橄M(fèi)支出和資本支出，都能夠提升經(jīng)濟(jì)活躍程度。

在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中，負(fù)利率對(duì)于房地產(chǎn)的提振效果尤為明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，中國(guó)過(guò)去的四段負(fù)利率時(shí)期房?jī)r(jià)漲幅為：1992至1995年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)到60%；2003至2005年，累計(jì)漲幅為34%；2006至2008年，累計(jì)漲幅為12.8%；2010至2012年，累計(jì)漲幅為15%。

由上述數(shù)據(jù)可以看出，在四次負(fù)利率期間，房?jī)r(jià)都可以用飆漲來(lái)形容。而歐美日等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在低利率和負(fù)利率期間，也都漲勢(shì)強(qiáng)勁。

然而此一時(shí)彼一時(shí)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)20年》顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)已成為過(guò)去，房?jī)r(jià)快速上漲的外部環(huán)境已不具備。

面對(duì)需求的減少、經(jīng)濟(jì)增速的放緩等改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否再次憑借負(fù)利率東風(fēng)重演飆漲歷史呢？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)迎來(lái)歷史最寬松局面，開(kāi)發(fā)商將獲得更寬裕的融資成本，而由于股市已經(jīng)讓一二線城市的大部分投資者害怕，很大部分資金將會(huì)流向樓市。

但他認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局等方面的不均衡，全國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)不同，因此不可能出現(xiàn)全面上漲。對(duì)于一二線城市，2015年市場(chǎng)走勢(shì)將明顯趨好，推動(dòng)力繼續(xù)加強(qiáng)；而三四線城市崩盤可能性反而增加。

樓市可能是“負(fù)利率”最大的受益者

據(jù)搜狐報(bào)道，一位廣州某國(guó)企部門負(fù)責(zé)人表示“這幾天忙得不得了！”，忙碌的原因是賣樓。該公司位于中心城區(qū)的一個(gè)樓盤一天就賣出了將近3億元。而據(jù)記者了解，受到樓市調(diào)整政策放開(kāi)，以及銀行利率下降影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。通過(guò)對(duì)比，記者發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾次負(fù)利率時(shí)代，對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于股市。因此，樓市有望成為負(fù)利率時(shí)代的最大受益者。

“目前樓市有兩大利好，一個(gè)是利率走低，特別是負(fù)利率時(shí)代來(lái)臨；另一個(gè)就是政策支持。”廣州一位不愿透露身份的開(kāi)發(fā)商稱。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在4次負(fù)利率期間，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯上漲，整體表現(xiàn)好于股市。其中，在房改之后的2003年至2005年，商品房房?jī)r(jià)累計(jì)上漲34%；2006年到2008年上漲12.8%。而2010年到2012年也上漲了10%以上。因此，有機(jī)構(gòu)人士建議，如果資金充裕又覺(jué)得股市風(fēng)險(xiǎn)較大，不妨關(guān)注樓市變化。不過(guò)，由于人口紅利逐漸消失，“是個(gè)房子都會(huì)漲價(jià)”的時(shí)代預(yù)計(jì)一去不復(fù)返。因此，有專家認(rèn)為，地段仍然是購(gòu)房者首先考慮的因素，三類房子可以“收儲(chǔ)”，如中心城區(qū)稀缺性房產(chǎn)，地鐵等交通便利的具有地位特殊性的房產(chǎn)以及學(xué)區(qū)房。

第四次“負(fù)利率” 千億元存款或搬進(jìn)樓市

據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，記者從多方獲悉，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期，分別是1992年10月至1995年11月、2003年11月至 2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。且在上述4個(gè)負(fù)利率時(shí)期，CPI的最高值分別達(dá)到27.7%、 5.3%、8.7%與6.5%。

匯研匯語(yǔ)財(cái)經(jīng)分析師王曉梅在接受采訪時(shí)表示，盡管前期中國(guó)第三季度GDP數(shù)據(jù)跌破7%的增速，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂情緒，但隨著央行雙降政策實(shí)施后，這種擔(dān)憂情緒被進(jìn)一步打消。

王曉梅認(rèn)為，從整體的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，“雙降”目的在于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。雙降也有利于提振投資者信心，一旦投資者信心得到恢復(fù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)起到推波助瀾的作用。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局23日公布的數(shù)據(jù)中顯示，與上個(gè)月相比，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市有39個(gè)，這是2014年4月份后，連續(xù)17個(gè)月的最高值。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，經(jīng)過(guò)今年年內(nèi)多次降息，按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，購(gòu)房者100萬(wàn)元的貸款20年期，累計(jì)利息將減少近17萬(wàn)元。而加上去年11月22日前基準(zhǔn)利率下的房貸，這一數(shù)值更高達(dá)22.57萬(wàn)元。

“此次降息有利于進(jìn)一步放大市場(chǎng)的利好效應(yīng)，受此影響，樓市難免出現(xiàn)‘暖上加暖’現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受采訪時(shí)表示，在負(fù)利率時(shí)期，為避免貨幣資產(chǎn)縮水，居民往往會(huì)盡量少存錢，將更多的資金通過(guò)一些其他渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)增值、保值的目的。