隨著11月的臨近，對于不少房地產企業而言，沖業績的關鍵時點也隨之到來。據統計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%；但另一方面，對于部分目標完成情況較差的房企，“拼到最后一天”似乎也已成為必然的選擇。

截止三季度末，20家房企平均銷售目標完成率為64.54%

“創意山開盤認購率為10.2%、華宇西城雅郡開盤認購率為40.8%、嘉年華國際社區開盤認購率為59%……”在10月24日，央行再次下調金融機構人民幣存貸款基準利率及人民幣存款準備金率，在“雙降”與“負利率時代房價必飆漲”的言論漫天飛舞之下，來自銳理數據的這輪成都樓市最新的開盤數據，卻顯示著購房者的持幣觀望與波瀾不驚。

隨著11月的臨近，對于不少房地產企業而言，沖業績的關鍵時點也隨之到來。據統計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%；但另一方面，對于部分目標完成情況較差的房企，“拼到最后一天”似乎也已成為必然的選擇。

購房者傾向持幣觀望

自2014年10月以來，央行已先后進行了6次降息和5次降準。在市場分析人士看來，其對開發商、購房人無意均存在不同程度利好。海通證券分析師指出，本次“雙降”將在此前基礎上，進一步緩解開發商資金端壓力。與此同時，5年期以上中長期貸款利率已從6.55%下降至目前4.9%，累計下降1.65個百分點。購房者月供累計減少幅度在6.91%到15.96%之間，直接提升了市場購買力。

此外，不斷降準降息帶來的“負利率”時代的到來，亦被賦予了刺激房地產等保值資產，進而對房地產大幅提振，甚至房價飆漲的預期。

然而，萬事俱備下，樓市能否迎來來自購房者的這股“暖冬”，卻依舊有待市場的檢驗。來自中成房業的數據顯示，10月19日-10月25日，成都大商品住宅成交51.75萬平方米，環比下降1.09%。其中主城區成交17.93萬平方米，占比35%，環比下降1.77%；近郊成交23.36萬平方米，占比45%，環比上升8.61%。這樣的“冷靜”，似乎也成為對當前樓市更為真實的寫照。

正如中國指數研究院此前發布的《中國房地產指數系統20年》顯示，我國房地產行業的高速增長已成為過去，房價快速上漲的外部環境已不具備。在“精明”的購房者看來，或許政府還將會進一步出臺樓市刺激政策，而多數開發商年底前又將面臨完成全年銷售任務的壓力，這意味著年底前房價還有下調空間，因此暫緩購房計劃持幣觀望似乎成為了更加明智的選擇。

過半房企難完成目標

有市場人士指出，7、8月的連續下滑，9月市場的不及預期，使多數開發商業績承壓，這也令四季度成為其沖業績的關鍵時點，也是今年最后一搏的機會。為此，企業必定加大供應，并采取更加多樣、積極的策略以求快速出貨，提振銷售，在部分二、三、四線城市預計會有一定程度的“讓利”、“促銷”出現。

從記者了解的情況來看，近期成都市場上開發商推出的特價房、一口價房源有所增多，力度也的確比以往有所增大。但與此同時，亦有部分房企反其道而行之，表示將對旗下全面提價，全面收緊前段時間的優惠措施。

在看似矛盾的營銷策略背后，與房企們目前年度任務的完成情況無不關聯。

受假期和市場影響，今年一季度房企銷售情況并不樂觀。5月開始，房企銷售情況明顯好轉，并對半年銷售業績發起了沖刺。據CRIC研究中心統計，截止三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。其中，恒大、華潤置地完成率分別達到87%和81%。另外，保利、時代、綠城、龍光等6家房企的完成率也超過70%。在擬定目標趨于保守的前提下，這些房企今年整體目標完成率顯得較為樂觀。

但是，并非所有典型企業的業績完成情況都比較理想，如綠地和萬達目前的目標完成率分別僅為48%和49%，銷售目標過高被認為是主要原因。與此同時，雖然今年市場有所復蘇，但在庫存高企、資金鏈緊張的情況下，“增收不增利”的情況比比皆是，仍有不少房企目標完成情況較差，在中小房企的情況更為嚴重。以三季報為例，在目前已發布三季度業績的房企中，中小房企占比較大，這也造成了有七成公司業績并不靚麗，其中更有有20家房企預計虧損。

■記者觀察

銷售策略現分化

雖然今年房企銷售目標完成情況被指會好于去年，但多位市場分析人士均預計，完成全年房地產銷售目標的企業數量過半的可能性依然較小。此外，由于三季度全國多個城市成交量相比二季度萎縮30%，進入四季度，市場目前尚未出現好轉勢頭，今年年中調高任務目標的房企可能重新面臨考驗。

在分化加劇下，CRIC研究中心分析師指出，全年要達標有一定壓力的房企必然在四季度加大推貨量，并通過創新營銷手段促進去化加快，對全年銷售目標發起沖刺，盡量縮減差距。不過，在房企目前越來越重視項目盈利空間的當下，即便是在“營銷大戰”的四季度，房企在價格折扣方面也會表現得更為理性，一味降價求去化的現象出現的概率較小。

另一方面，前期銷售表現出色的房企，由于年內的銷售壓力不大，未來兩個月將極有可能以追求利潤率為主。以恒大為例，即便下半年推貨量相對其整體規模來說并不大，完成全年目標也已無懸念，并能將更多的精力放在存量的去化上。因此，近期有消息稱，恒大將全面收緊前段時間的優惠措施，變相提高售價。

招商證券分析師指出，自一季度以來，上市開發商已經提價5-10%，加上目前市場觀望情緒也逐漸上升，部分潛在買家正在等待房貸首付新政的具體落實。一些銷售進度較快的開發商已考慮放緩推盤節奏，為2016年蓄勢再發力，希望獲得更高的利潤率。在此情況下，“其中三分之一或因此難以兌現年初的全年銷售目標。”