由于經濟環境不同，海外投資一定不能直接套用國內的投資經驗。而對于國內投資者來說，還需設立一家公司的代持架構，這對于安全持有海外資產非常必要。

由于經濟環境不同，海外投資一定不能直接套用國內的投資經驗。而對于國內投資者來說，還需設立一家公司的代持架構，這對于安全持有海外資產非常必要。

不知道從什么時候開始，去海外買房成為許多高凈值客戶的時尚選擇，尤其是次貸危機之后，美國房產成為中國有錢人眼中的香餑餑。每年國人購買美國地產的規模迅速增長——2010 年，中國人投資美國住宅投資額僅為59.4 億美元；2014 年， 這個數字已經達到286 億美元的高位。

相對國內來講，美國房產確實有價格便宜、租金高等優勢，但也有許多風險，常見的有：房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等等，這些一般都是中介公司明確提示的。但有一些隱藏的風險，中介則一般不會主動提示，同時投資者自己也很容易忽視。

風險一：不在美國居住的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30% 的個人收入稅。

有很多投資人并不具有美國身份。美國稅法規定，對于不居住在美國的非美國人的房租收入征繳房租總額30% 的個人收入稅，而且這個稅還不能申請基于中美兩國稅收協定的抵扣，這項稅收的負擔是很重的，而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用于出租，其中的風險必須考察清楚。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅，雖然其累進稅率最高達35%，因為可以降低納稅基數，一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃，而美國的律師費比較貴。

部分國人會選擇一些土辦法避稅或者干脆不報稅，但這種方式風險更大，可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問，如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這么高了嗎？確實不錯，但此時你作為美國的稅務居民，山姆大叔就要對你的全球收入進行征稅了！

風險二：非美國稅務居民出售美國房產可能需要繳納高達獲利部分28% 的所得稅。

非美國稅務居民或外國公司出售美國房產時，如果持有期間不超過一年，用累進稅率來進行計稅。如果持有超過一年，則適用長期資本利得稅， 一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達25% 甚至28%。

比如50 萬美元購買的房產，以70 萬美元出售，獲利20 萬，需要繳納所得稅5 萬美元。而且根據《外國人房地產投資稅收法FIRPTA》，為防止外國人或外國公司出售房產后征稅難度增大，將征收相當于房產交易價格10% 的預收稅，也就是7 萬美元， 完成交易后，再進行抵扣。

風險三：遺產稅風險，可能導致資產大幅度折損。

案例：錢先生的孩子到美國上高中，錢太太陪同，但她的綠卡還在申請中，同時她又以個人名義買了一套價值80 萬美元的房產用于自住。結果到美國僅三個月，錢太太因車禍意外身亡。錢先生悲痛之余發現，要繼承這套房產，還需要繳納近30 萬美元的遺產稅！

很多國人購買美國房產，都是用個人名義直接購買，那么如果房產持有人身故，根據美國稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨遺產稅的風險。

如果持有人是美國稅務居民身份，那么他的全部遺產有至少500 萬美元的免稅額，超過的部分需要繳納最高達40% 的遺產稅。

如果持有人不是美國稅務居民身份，那么他就將面臨免稅額僅6 萬美金，稅率最高達40% 的遺產稅稅率， 這將使我們的投資資產大幅度縮水。

有的投資人可能會提出，提前將財產贈與給子女呢？因為美國稅法規定：“對非美國稅務居民贈與不征收贈與稅。”但這種理解只知其一不知其二。美國稅法還規定：“非美國稅務居民贈與其位于美國境內的不動產、股權等，需要繳納贈與稅”。

那么如何解決呢？一般有兩種通用方法。

方法一：聯名持有房產，當一個持有人死亡后，房產直接全部歸另一個人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個持有人都死亡后的遺產稅問題。

方法二：用LLC 公司(Limited Liability Company，有限責任公司) 持有房產，同時還必須在與美國有稅收協定的離岸地設置一家離岸公司， 再持有LLC 公司的股權。當實際控制人去世后，可以直接在離岸地辦理股權轉讓，而美國稅法對于非美國稅務居民持有的非美國公司股權當然不征收遺產稅。但如果要貸款購買房產， 則結構需要更復雜一些。

當需要出售持有的房產時，只需要繳納LLC 公司的相關稅費即可，而且可以很好地保證實際控制人的隱私，規避房產持有過程中帶來的責任風險。因此對于投資美國的非美籍人士，最好還是先設立一個有限責任公司的代持架構，雖然需要付出一定的時間、精力和費用，但對于長期安全持有資產非常有必要。

在此提醒投資者，在進行海外地產投資時，因為經濟環境的不同， 一定不能直接套用國內的投資經驗， 比如筆者曾經聽一位英國房產投資中介將倫敦郊區的房產類比成北京郊區的房產，聲稱這個地區將迅速的發展成為城市副中心。而實際上一個正在高速城市化過程中的國家(中國)和一個成熟城市化的國家(英國)，其大城市郊區的發展速度不可同日而語。

同時由于我們對國外的法律、經濟環境和交易習慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會告知全部風險，而這些風險往往是我們無法預見甚至無法理解的。

因此我們在進行投資前，最好找沒有利益關系的專業人士進行咨詢。國內目前正在逐步發展壯大的私人銀行家正是這樣一個國內非常稀缺的專業群體。他們熟悉法律、稅務、全球資產配置、產權梳理、資產保全及傳承， 屬于站在客戶角度給予客戶專業咨詢和管理服務的專家。