全面放開二孩政策后，全國各地學區房的地位將更加不可動搖，學區房及入讀名額的爭奪也將愈發激烈，學區房的價格也將水漲船高。

剛剛閉幕的十八屆五中全會通過的普遍二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子，這是繼2013年十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。

二胎全面放開的消息一時刷便了微信朋友圈，地產界普遍認為，雖然這一重磅消息對于樓市是重大利好，但從根本上無法改變樓市進入下半場的事實。相較一線和三四線城市，全面二胎政策對二線城市改善型需求利好最大。

利好樓市幾何？

易居研究院副院長楊紅旭表示，允許普遍二孩政策對于樓市應屬重大利好。因為樓市需求與人口有關。全面放開二孩限制，將明顯促進人口增長，而且十幾年后將增加勞動人口數量，小幅再現人口紅利，既有助于經濟增長，也有利于樓市需求。

不過，中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》表示，不要高估這一政策對全國的影響。因為此前單獨二孩放開后，生育意愿并不高。至少到目前為止，單獨二孩政策對市場影響并不大。

在單獨二孩放開后，2014年全年僅增加出生人口47萬。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所人口預測專家王廣州預計，假如2015年11月1日全國同時實施全面二孩政策，估計明年政策新增出生人口在230萬左右，超過360萬的可能性不大。

如此小的增量，分攤到全國，每個城市新增的數量就更小了。因此，在一位地產界人士看來，盡管全面二胎政策對樓市有明顯利好，但現如今房地產的根本問題依然是高庫存、去化難，供大于求的基本格局，全面二胎政策也改變不了房地產黃金時代結束的大格局。

二線城市或受益最大

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，全面二胎政策雖然無法根本改變樓市進入存量房時代的事實，但他對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用。

他認為，這種改變首先是戶型結構。二胎后，家庭結構發生變化，原來一家三口變為一家四口，同時，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭。原來一家三口的居住需求一般為兩房即可，二胎后，住房需求起碼變為三房，甚至四房。這對未來改善型住房項目來講是利好。一些反應神速的開發商，也已經行動起來借勢吆喝，為四房復式戶型大做宣傳。

不過，在張大偉看來，放開二胎對改善型需求的影響也要因地而異。一方面，三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善性需求并不是特別明顯。另一方面，即便二胎放開后，人口有所增加，但人口從三四線流向一二線的大趨勢并沒有改變，三四線城市未來仍然面臨人口流出需求減少的格局。

張大偉說，在一二線城市，也要因城而異。在北京、上海和深圳三個一線城市，由于房價以及各種生活成本十分高昂，人們的生育意愿并不強烈，放開二胎的影響相對較小。因此全面二胎政策對二線城市的改善型需求利好最大，而一線城市中的廣州由于房價和生活成本更接近二線城市，因此可能也會產生比較多的改善型需求。

此外，區域的文化風俗差異也對樓市有一定的影響。相對而言，華南地區的廣東、福建等地由于家族傳統觀念比較強，這些地方生育二胎的意愿會比較強烈。因此，廣州、深圳、福州、廈門等城市受二胎政策的影響也會比較顯著。

來自福建泉州農村、在廈門上班的施先一聽說二胎政策放開，就表示自己一定要再生一個。“我們中學同學很多人還是愿意生二胎的，有的人為了生二胎幾年前還專門把戶口遷回農村老家。”他說。

除了戶型結構和區域差異，樓市變化的第二點將體現在學位房上。張大偉說，對于二胎家庭來說，相當于每人只花費學區房的一半價格。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學區房的地位將更加不可動搖，學區房及入讀名額的爭奪也將愈發激烈，學區房的價格也將水漲船高。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，二胎政策后，人們的生育意愿能否提高，與目前人口的可支配收入、生育觀念轉變有關系，尤其是社會保障、基本公共服務能否到位十分關鍵。如果社會保障到位，那么完全可以增加人口，進而增加住房需求。