危舊私宅多是磚木結構，受白蟻蛀蝕，結構受損，岌岌可危。近年來，由于社會資本介入，危舊私宅得以“咸魚翻生”。

政策有利好危房變豪宅風格各不同難舍老味道……

近日，本報以《危房一轉手華麗變豪宅》為題報道了廣州荔灣、越秀等老城區出現危舊私宅房翻建熱的現象，引起社會廣泛關注。危舊私宅多是磚木結構，受白蟻蛀蝕，結構受損，岌岌可危。近年來，由于社會資本介入，危舊私宅得以“咸魚翻生”。

危舊私房有哪些“變身術”？舊宅交易翻建市場是否規范？翻建又需要哪些審批程序？近日，記者進行了深入調查。

巡城

地點：荔灣區可嘉園小巷

翻建私宅準備分層出租

近日，記者巡城走訪私宅大變身背后的秘密。由荔灣區光復中路轉入一條名為可嘉園的小巷，里面就藏著一棟正在翻建的私宅。記者到訪時，一名裝修工正在給墻面刮膩子。他告訴記者，此處私宅是自己老板十年前買下的，老板翻建后準備分層出租。

記者走進這座樓房，房子為混凝土框架結構，每一層都是兩室一廳，配有衛生間、廚房，樓梯間還改建造為儲物間，設了獨立水電表。“每一層獨立成戶，可單獨出租，一層月租金3000多元。”這位建筑工說，這套舊房原來是傳統磚木結構，因白蟻蛀蝕，磚木結構受損。改建后，換上了鋁合金門窗，整個屋子變亮堂了。“房間內部格局按照現代標準改造，地段又好，出入方便，大量租客等著租住呢。”

地點：荔灣區七甫水角

復古風小“別墅”風格不一

荔灣區光復中路旁有一條名為七甫水角的小巷，小巷兩邊不少私宅已完成翻建大變身，有的是白瓷磚灰墻面的民房風格，有的是帶有精致飄臺的小洋樓，有的則是帶有民國風的復古小別墅，儼然建筑“大觀園”。

該小巷一棟私房翻建很有特點，青磚墻面，精致的沿街小陽臺，伸出橘紅色吊桿，可種植一些植物，其中一面山墻具有清末民初風格。最讓人羨慕的是屋頂為20平方米的露天平臺，平臺半邊還搭建了半間斜頂仿古瓦房。

記者了解到，不少老板買了危舊私宅建成小別墅。荔灣玉器街一位個體老板王先生說，一些私人老板買來的私宅，大多是經過簡單翻建，作為倉庫和員工宿舍使用，但也有少數老板有西關情懷，建起城央別墅。

地點：荔灣區先鋒橫內巷

破舊危房變復古工作室

由人民中路375號轉入一條名為先鋒橫的內巷，一棟獨棟樓房格外惹眼，樓身通體是青灰色瓷磚，三樓探出一個拱形露臺，黑漆鐵制圍欄，部分外墻涂成青綠色，門窗上方都安裝了淺綠色遮雨棚，滿洲窗鑲嵌著門牌“先鋒橫5號”。

記者叩門，兩名青年人隔著鐵柵門表示，此房是公司老板的房子。據了解，上世紀90年代，現在房子的居住人Sam曾搬離了此房。本世紀初，老宅的最后一位家族留守者——Sam的奶奶也離開了這里。此后房子一直出租，歲月洗滌，老房更老。2011年，此房被鑒定為危房。

作為老房后人，Sam不愿意老宅就這么倒下。2012年，Sam在獲得了長輩們的允許后，決定復建老宅，一間破舊的西關老屋變為復古風格的工作室。

地點：荔灣區咸嘉園小巷

民房改建變成布料作坊

記者沿著長壽東路旁一條名為咸嘉園的小巷進入，小巷狹窄，剛走入不遠，就被縫紉機作業的聲音吸引。記者望去，原來一棟被改建的民房一樓擺了幾臺縫紉機，兩三名女工正在埋頭工作，周邊貨架上是成捆的布料，墻壁上是幾個掛式風扇。

記者詢問其中一名女工，無人應答。記者走訪了解到，不少私房翻建后，改造成了倉庫、甚至小作坊。

“一是太吵了，二是小巷子不足半米寬，如果發生了火災怎么辦？”一位家住附近的阿伯說，噪聲污染和消防安全讓他很擔心。

焦點

危舊私房改建為何升溫？政策利好

記者走訪多個房產中介也發現，危舊私房交易近期有升溫之勢。為何市場會升溫？華南城市研究院古建筑保護中心主任朱秋利表示，過去危舊私房重建要退縮消防通道和采光，新的建筑面積要減少20%左右，建筑面積會嚴重縮水，影響了市場交易的積極性。從2013年開始，有關部門出臺優惠政策，對于危險房屋需要拆除重建的，在對原房屋進行證據保全的基礎上，允許不“縮水”原址重建。昨日，荔灣區規劃部門工作人員也向記者證實了這一說法。

2014年11月，《廣州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》出臺，明確規定將對具合法產權、非文物和歷史建筑、不在有效房屋征收公告范圍、不在經批準“三舊”改造范圍的危房，在三大前提下允許進行危房原址重建(改建)。“這就是說至少到2016年，危舊私房原地翻建是被允許的。”另一位業內人士說。

朱秋利表示，新政無疑給喜歡住在老城區的人帶來了利好，也激活了業主改造的熱情和買賣交易市場。

危房翻建外立面風格不一？亟待規范

危房翻建后外立面風格不一是記者采訪時發現的一大問題。“老西關的味道在老房翻建中一點點消失了！”一位嶺南建筑保護人士說。

一位不具名的業內人士表示，按規定危舊私房原狀維修屬于規劃部門“自動許可范圍”。“原狀維修是不能改變原有建筑外立面的，但是幾乎所有的老房維修都把外立面風貌改得面目全非。也有的本來是原址重建，卻打著原狀維修的幌子進行翻建。”該人士表示，由于原狀維修屬于“自動許可范圍”，不用審批，也不用向有關部門報批規劃圖紙。“這樣的一個后果是，房子維修完了，是否改變了原有建筑的外立面，誰都不知道，導致后續監管困難。”該人士說。

調查

工頭爆行規 “滴水面積”計價

有人投訴上門承諾全部搞掂

昨日，記者聯系到一位建筑老板劉先生，他告訴記者，他們公司在越秀、荔灣及周邊區域長期從事危舊房翻建工程已有十多年時間。“提供舊房拆除，房屋報建，危房鑒定，房屋主體，室內外裝修一條龍服務。”

對于危房鑒定，劉先生表示，這個很容易，“關鍵是舊房產權要清晰，按規定，重建不能超出產權證上標出的面積。”劉先生說，如果要超面積建設，不是不能建，但操作上要麻煩些。“我們現在在建的一個客戶就超出了產權面積。不怕，我們可以幫忙搞定。”

他透露說，“如果是包工包料，建設普通套房，價格大約在2000元/平方米左右。如果是建設別墅，包工包料價格最便宜都要3000元/平方米。”

對于承包費計價方式，劉先生表示，以行內規定的“滴水面積”來計算，即建筑面積不僅包括房屋建筑面積，還包含不封閉的陰陽臺、走廊、挑沿這些面積。這樣算下來，建一棟占地30平方米的3層別墅約需30萬元。

在荔灣區光復中路附近一條小巷，一位自稱可以承包私房翻建的建筑工告訴記者，建筑隊會幫忙搞定建設過程的各種麻煩。“雖然你手續完備，在建設過程中有鄰居來投訴，城管就會找上門來，我們就能幫你搞定。”

專家

完善危房鑒定制防危房突增

朱秋利說，新的優惠政策，危房可以原地重新建，提升了危房改造價值，危房可以從“負擔”變成了“豪宅”。這個政策對廣州解決危房問題、減少危房數量，也有積極作用。但應該完善相關制度，對這個相對龐大的市場進行管理。朱秋利強調，老城區老房子有尋利空間，政府部門特別要注意的一點是，要建立完善的危房鑒定監管程序和制度，防止危房突增，危房鑒定和監管缺失。

規定

危房重建要與周邊環境相協調

記者在廣州市國土資源和規劃管理官網上看到，有不少市民咨詢危舊私宅的維修重建問題。答復顯示，對危破私房的維修維護一般可采用原狀維修和原址重建兩種方式。

原狀維修

指不拆除原有房屋、不改變原有建(構)筑物外立面、建筑層數、建筑高度、建筑使用功能、不增加建筑面積的情況下對原有建筑進行維修的工程。原狀維修，則屬于規劃部門的自動許可范圍，無需辦理相關規劃報批手續。但施工前需到街道或城管執法部門辦理手續。

原址重建

指不得增加具有合法產權的原有房屋的建筑面積和建筑高度、不得擴大基底面積、改變房屋四至關系和使用性質，且應當符合歷史文化保護要求，與周邊環境相協調。如對房屋進行原址重建需向國土規劃部門申請辦理相關規劃報建手續。

“原址重建” 如何審批

第1步：取得房屋安全鑒定報告

委托房屋安全鑒定單位對房屋進行安全鑒定。

第2步：申報規劃報建手續

如鑒定為危房，則向屬地房管部門申請出具《廣州市2014~2016年度危房治理任務證明書》，同時按照《廣州市城市規劃管理條例》要求收集其他規劃報建所需資料，后向屬地規劃部門申請辦理建設工程規劃報建手續；如鑒定為非危房，則直接向屬地規劃部門申請規劃報建手續。

第3步：申辦建筑工程施工許可證

取得規劃報建許可后，如建設工程規模為300平方米以下或30萬元以內的小型工程則需到屬地街道辦理建設工程“開工信息錄入”手續；反之則需向建設行政主管部門申辦建筑工程施工許可證、質量安全監督登記手續、竣工驗收備案手續等。

第4步：委托施工單位翻建

完成上述所有手續后，房屋所有人方可委托有資質的施工單位對房屋進行翻建。

第5步：完成竣工驗收手續

完成竣工驗收手續后投入使用。