觀點地產網“鑒于近期杭州市濱江區房地產市場環境的重大變化，集團考慮綠地旭輝城項目暫時性封盤。”10月30日，杭州綠地旭輝城宣布封盤。

一時間，上述消息觸發了“漲價”“惡炒”等諸多猜測。

“封盤是個誤解，因為后續產品以128-140平方米改善三四房為主，相較之前主售的90平方米剛需戶型有較大區別。”

問及原因，旭輝杭州公司對觀點地產新媒體解釋稱，項目暫時停擺只是要在營銷推廣方面和之前的剛需形象做個告別，因為“整個奧體板塊產品形象都在升級”。

雖然擊破傳聞，但這背后浮現的則是旭輝杭州產品線的升級路徑。如果說綠地旭輝城是轉身的微樣本，那么旭輝進入蕭山的首個項目——順發旭輝·國悅府，則算得上是其闖入高端陣營的一大例證。

被包圍的“豪宅”

依照旭輝方面介紹，由聯排墅和點式小高層組成的順發旭輝·國悅府，已于10月17日開放售樓部，預計于今年11月首次入市。

“首次開盤將推出約230套房源，位于5-11號樓，戶型主要是108-169平方米。”旭輝杭州公司對觀點地產新媒體指出，整個國悅府項目是以135-200平方米改善大戶型為主。

至于市場最為關注的首開價位，旭輝表示由于項目還沒有獲取預售許可證，暫不方便透露，但可以肯定是，“因為地段和資源，它的定位首先是豪宅”。

據觀點地產新媒體查閱，國悅府項目位于蕭山城市中心，是杭二棉國營大廠的原址。由于位置的特殊性，在今年4月27日土拍會上，該地塊共吸引了大家、萬科、溫州中梁、旭輝和順發等五家報名。

最終旭輝以10.841億元總價成功將蕭政儲出(2015)4號、蕭政儲出(2015)5號兩連體地塊收入囊中，僅溢價257萬元。

出讓公告顯示，上述兩地塊均位于蕭山區北干街道，起始價分別為8.3億元和2.51億元，成交價分別為8.32億元和2.52億元，折合成交樓面價11022元/平方米和11039元/平方米。

熱門地塊遇冷，無疑給市場留下幾多想象空間。彼時有市場分析指出，可能是因為旭輝報價已經超出其他幾家競爭單位拿地的心理預期價位，所以沒有開發商跟進抬價。

目前，國悅府周邊的項目中，除了綠城九龍倉·錢塘明月外，順發·旺角城、梅和名府、尚美名府、順發·堤香的拿地價均在1萬元/平方米以下，特別是梅和名府、尚美名府2007年的拿地價僅為625元/平方米。

對此，旭輝杭州方面回應觀點地產新媒體稱：“相較下半年杭州土地市場高溢價地王頻出的現象，上述地塊的獲取時機及地段價值都是合適的。”

除“地價”太高的猜測外，另有業內人士透露，沒有競價的另一個原因是旭輝此次拿下的項目將會和競爭對手中的某幾家聯合開發。

就這一問題，在拍地現場媒體的輪番追問下，旭輝代表莫沸告訴記者，將在5月份公布“杭二棉”地塊項目的合作開發計劃。

“去年綠地旭輝城銷售業績擠入杭州市場前十，旭輝已經把杭州作為戰略重地，今天在蕭山拿地就是深耕杭州的重要一步。”莫沸說。

從剛需轉身高端

隨著項目案名“順發旭輝·國悅府”的出臺，“杭二棉”地塊的合作伙伴之一順發恒業已隨之浮出水面，旭輝看重的無疑是順發的“本土優勢”。

“順發是深耕蕭山19年的本土龍頭房企，對蕭山客群和本地市場比較了解，有較強客戶基礎。”旭輝杭州方面表示。

在旭輝看來，為了實現國悅府在蕭山的成功落地，僅依靠順發顯然不夠，搭上杭州“老伙計”北辰無疑是個不錯的選擇。

“但為了更好整合三者資源與優勢，以及出于對旭輝產品打造和營銷的信任，整個項目最終將由旭輝全面負責操盤。”

雖說有了順發、北辰這兩個堅強后盾，但市場擔憂的問題并未就此消失：作為一個被剛需盤包圍的“豪宅”，國悅府如何應對高地價帶來的銷售壓力。

面對這一略顯尖銳的提問，旭輝方面在回應觀點地產新媒體時表現得很自信：“項目的高端定位，說明競爭一定是跳開傳統剛需市場，蕭山不缺豪宅購買群體，缺的是滿足需求的產品。”

杭州一位業內人士接受觀點地產新媒體采訪時給出的評價也印證了上述說法：“國悅府的拿地價較周邊項目高了一點，但隨著奧體板塊的氛圍越來越熱，這個項目的去化應該不成問題。”

在入杭不到兩年時間內，旭輝已經主導和參與開發了5個項目，分布在濱江、蕭山、余杭等地，總規模達120萬平方米，多次開盤熱銷的剛需盤綠地旭輝城及恒基旭輝府無疑是其闖入前十陣營的關鍵。

“早兩年做剛需改善更多是由土地、市場決定，自去年限購取消后，這兩年被壓抑的改善和高端市場需求在逐步放量，旭輝也在積極尋找獲取該類土地的機會。”

從旭輝對觀點地產新媒體的以上表述中，不難看出市場環境及主力購買人群的變化，是旭輝在杭州從剛需轉身高端背后最大原因，而綠地旭輝城的“封盤”則是另一改造案例。

盡管封盤漲價是一個“誤解”，但在綠城九龍倉聯合體、中國金茂接連拍出高溢價地王的刺激下，綠地旭輝城所在的濱江奧體板塊已成為杭州市場的熱點，整個板塊都面臨著產品到形象的全面升級，旭輝只是順應趨勢，提前鋪排。

大環境的改變更多是客觀使然，從旭輝內部來看，高端產品“鉑悅系”的面世，也為旭輝在杭州做“豪宅”儲備了信心。

早前10月25日，旭輝位于上海陸家嘴的豪宅項目鉑悅·濱江首次開盤，是次入市產品包括90-167平方米精裝公寓及222-253平方米別墅。最終項目錄得銷售額10億元，這也是旭輝繼蘇州鉑悅府后推出的第二個豪宅項目。

“作為低密墅級生活住區，國悅府吸納了鉑悅系成熟的產品特質，同時又結合本地客戶需求和土地特有的歷史情結。”旭輝杭州對觀點地產新媒體表示，項目在產品打造上將借鑒高端鉑悅系，比如戶型尺度、產品創新。

對旭輝來說，國悅府肯定不是旭輝在杭州高端試驗的終結點，“我們希望能將鉑悅系引進杭州市場，但對土地屬性的要求比較高，一旦有合適、匹配的土地，我們肯定會傾力打造”。