“二孩”政策全面放開，樓市再迎來利好，不僅各個樓盤推出與“二孩”政策相關的宣傳，不少購房者也開始考慮“二孩”時代的“3+1”生活，如何升級自己的居住條件。參照今年10月的不同戶型面積的均價，記者為您提供不同的經濟預算下的五種升級方案，供您選擇。

“二孩”政策全面放開，樓市再迎來利好，不僅各個樓盤推出與“二孩”政策相關的宣傳，不少購房者也開始考慮“二孩”時代的“3+1”生活，如何升級自己的居住條件。參照今年10月的不同戶型面積的均價，記者為您提供不同的經濟預算下的五種升級方案，供您選擇。

市場：“學位房”、“小四房”成熱點

全面放開“二孩”政策即將實施，給年底東莞樓市帶來新的熱情。消息傳出的第二天，不少開發商更新宣傳廣告，“學位房”再次成為新的熱點。位于莞城的富通·自在城是東莞少有的仍有學位房的樓盤，在“二孩”全面放開消息傳出后，就推出“千軍萬馬搶學位”的宣傳廣告，稱“二孩”放開后，城區優質學位更加稀缺，吸引購房者買房。記者了解到，由于南城、寮步等鎮街取消了“學位房”政策，莞城樓盤由于仍有“學位房”而受到購房者的青睞，隨著“二孩”政策的全面放開，“學位房”將成為許多購房者買房時的重要考慮因素。此外，位于厚街的中信·富春山居也由于有優先就讀南開實驗學校的優勢，受到購房者的喜愛，目前除了厚街本地的購房者購買外，不少深圳購房者也經由高速公路來到厚街購房。

除了學位房外，原來的改善戶型四房產品也將變成剛需戶型。“一步到位”購房日漸流行。業內人士介紹，今年以來，改善住宅成交比例上升，隨著二孩政策放開，預計接下來改善戶型的成交比例還會上漲。

業內人士：

改善型住宅成市場主流

對于“二孩”全面放開政策，業內人士認為，改善住宅將成為未來市場的主流。

瑞峰置業市場研究部認為，“二孩”政策推動未來住房需求結構出現革新，剛需與改善型戶型面積將相對應提高，三房甚至四房、保姆房或成標配；此外，對于人口流入不多的二、三線城市有促進去庫存的作用，市場大戶型產品嚴重積壓的窘境或得以改觀；另外，學位房地位更加不可動搖，成為購房者考慮的重要因素。

五種居住升級方案

并不是所有的家庭都有經濟條件直接“小房換大房”，或者是一次性買四房，3+1家庭的居住環境升級，還需要考慮到自己的錢包。記者根據今年10月份不同面積區間的房子均價，為您做出五種不同的改善居住環境的方案，供您選擇。

1

一步到位：

低首付直接購買小四房

升級最低預算：29萬元

2011年起，“一步到位”購房成為新的購房習慣，由于當時房貸政策收緊，換房成本高，不少購房者熱衷于“一步到位”購房，而今年房貸政策放松，首付降低，利率調整至歷史新低，購房門檻降低，不少購房者在買房時也青睞于“一步到位”，購買三至四房。在經濟條件允許的情況下，首次購房時一次性購買四房，既可以享受目前至低2.5成的低首付，又可以免去以后換房的麻煩，還有未來房價上漲可能增加的成本。

成本預算：目前東莞的“小四房”集中在130~160平方米，根據瑞峰置業市場研究部統計，今年10月份130~160平方米住宅的均價為8927元/平方米，以購買一套130平方米的小四房為例，總價約為116萬元，首付2.5成，首付需要29萬元。

提醒：如果首付29萬元，需要貸款87萬元，按照等額本息貸款20年計算，每月需要還款5693.66元。再加上“二孩”生活成本和教育成本等，對于一個家庭來說，每月的支出也仍然會比較大，夫妻雙方之間需要一人的收入足夠負擔房貸，一人的收入足夠負擔家庭生活成本。

2

以小換大：

賣三買四付首付有盈余

升級最低預算：48萬元

林先生2005年在南城西平購買了一套90平方米的“小三房”，一家三口加上父母一起居住剛剛合適，不過，“二孩”政策放開后，他們就有了再生一個的打算，家庭升級成“3+1”，再加上兩位老人，最起碼需要四個房間。林先生告訴記者，準備把自己的“小三房”賣掉，換上一套160平方米以上的四房，用賣掉舊的“小三房”的錢去支付新的寬敞四房的首付。

成本預算：根據瑞峰置業市場研究部統計的數據顯示，今年10月，剛需70~100平方米住宅的均價為9073元/平方米，而大戶型160~200平方米改善住宅均價為10021元/平方米。記者以目前剛需的最小面積70平方米為例計算，70平方米住宅總價為63.5萬元。換房后，購買一套160平方米以上的寬敞四房，總價需要160.3萬元以上，最少需要添加96.8萬元才可以全額購買到一套寬敞四房，不過，如果只是付三成首付，則只需要48.09萬元。

提醒：為了減少月供壓力，可以增加首付比例支付。比如如果首付五成，約需要80萬元，在換房時只需要另外再增加16.65萬元支付首付，月供也只需要5000多元，這將大大減小未來的月供壓力。

3

雙房組合：

為父母加購小房

升級最低預算：10萬元

自從第一個小孩出生后，李先生的父母就來到東莞幫他照顧小孩，不過家庭的小摩擦也讓他覺得和父母分開住更有利于家庭的和諧。現在，他們夫婦倆打算要第二個孩子了，目前住的小三房顯然不夠住，他們在和父母商量后，在同一個小區給父母另外購置了一套小戶型，“父母和我們都可以有自己的空間，又可以幫我們照顧小孩，我們也方便照顧父母。”李先生說，父母和妻子都很滿意現在的居住方式，少了一起居住的摩擦，關系反而更好了。

成本預算：瑞峰置業市場研究部統計數據顯示，今年10月份，東莞50~70平方米的小戶型均價為8962元/平方米。那么，如果為父母購買一套50平方米的小戶型，總價為44.8萬元，按照目前的低首付政策，首付僅需11.2萬元甚至更低。

提醒：并不是所有小區附近都有合適的小戶型住宅，如果住得太遠，反而不方便互相之間的照顧，達不到目的。且如果新房子在夫妻名下，原來的房子又沒有還清貸款，則不能享受首套房的低首付優惠。不過，另外購買小戶型的好處在于，如果以后再換大房子在一起居住，小戶型還可以出租或者賣掉，也是一種投資選擇。

4

“慳”錢有方：

加床不加房

升級最低預算：2000~5000元

今年初，道滘人劉先生夫婦在莞城購買了一套90多平方米的三房，準備明年將在道滘的孩子接到城區來讀小學；不過，“二孩”政策的放開，他們又開始準備迎接第二個小孩的到來。但是由于經濟條件等原因，他們不打算馬上換房。于是想出了最“慳”錢的升級方案。“在孩子的房間放一個雙架床，兩個小孩一起住。”劉先生說，等第二個孩子長大需要獨立的空間，大的小孩已經長大要住校了。

成本預算：不需要另外增加房間，只要更改一下房子的格局，在兒童房放一座雙架床，讓兩個小孩住一個房間就可以完成升級，只需要2000~5000元左右就可以解決。

提醒：在短期內可以解決“二孩”家庭的居住升級問題，在孩子長大后，需要各自的獨立空間時，就要另外完善居住條件。

5

“壕”版升級：

換豪宅別墅三代同堂

升級最低預算：67.8萬元

對于經濟條件好的家庭來說，“二孩”政策對于其居住空間的影響有限，趁著目前東莞豪宅、別墅價格仍然處于較低水平的時候，換豪宅、換別墅，一家三代甚至是四代同堂，在東莞也極為常見。目前，東莞200平方米左右的經濟型小別墅盛行，可挑選的房源多，購房者也容易挑選到合適的房子。日前，居住在南城的李女士一家就打算購買一套小別墅，供一家人居住，“家里三代同堂，需要一個小花園供老人小孩活動。”李女士說，特別是以后第二個小孩到來，孩子多了，更需要有活動空間。

成本預算：10月份，東莞200平方米以上豪宅均價11310元/平方米，別墅的均價為14110元/平方米。如果購買一套200平方米的豪宅，總價約要226.2萬元，如果首付三成，則需要支付67.8萬元，如果是購買一套別墅，面積約300平方米，那么總價為423.3萬元，首付三成需要126.99萬元。

提醒：為了“二孩”而更換豪宅、別墅，需要考慮豪宅、別墅的周邊的教育配套是否有自己滿意的學校，如是否有合適的幼兒園、小學等，另外，超市等生活配套是否齊全也在考慮范圍之內。