【地產(chǎn)項(xiàng)目頻現(xiàn)風(fēng)波 中航工業(yè)地產(chǎn)平臺整合維新】過往，在發(fā)展戰(zhàn)略上，中航工業(yè)曾提出“兩融”，即融入世界航空產(chǎn)業(yè)鏈，融入?yún)^(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)圈。航空大世界及旗下地產(chǎn)項(xiàng)目便是“兩融”戰(zhàn)略的大手筆嘗試與推進(jìn)。只不過，因主業(yè)龐雜、專業(yè)欠缺、同業(yè)競爭及過于求大，致使中航工業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目紛紛陷入困局。

位于西安閻良區(qū)北部荊山開發(fā)區(qū)的中航·國際航空城四周建起了白色圍墻，里面雜草叢生，未有動工跡象。

按照中國航空工業(yè)集團(tuán)公司(以下簡稱“中航工業(yè)”)的設(shè)想，這將是其首個“航空大世界”項(xiàng)目，2017年建成后，每年預(yù)期可達(dá)200萬游客及20億元旅游總收入。

2014年8月，中航工業(yè)對外發(fā)布了一個新戰(zhàn)略：計(jì)劃在全國布局5~6個航空大世界項(xiàng)目，總計(jì)投資將達(dá)1000億~1200多億元。前期已經(jīng)與陜西、四川、江蘇、廣東等省份進(jìn)行了接觸，就航空大世界的投資事項(xiàng)進(jìn)行了溝通。

中航工業(yè)將這一宏大項(xiàng)目交由了旗下中國航空技術(shù)國際控股有限公司(以下簡稱“中航國際”)執(zhí)行操作。這家公司被中航工業(yè)定位為改革試驗(yàn)田，是中航工業(yè)開拓國際市場、發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大國際投資的綜合平臺，總資產(chǎn)規(guī)模逾2200億元。

然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，航空大世界項(xiàng)目一年來進(jìn)展緩慢。西安項(xiàng)目遷址兩年多后也是如此。另外，中航工業(yè)航空文化產(chǎn)品過于羸弱，缺少類似迪士尼等主題公園鮮明的產(chǎn)品體系與盈利模式。“中航工業(yè)的航空大世界項(xiàng)目計(jì)劃顯然還停留在紙面上。”一位長期研究主題公園的人士表示。

作為中航工業(yè)的改革平臺，中航國際旗下的中航地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中航地產(chǎn)”)亦是不斷深陷錯誤戰(zhàn)略布局及過熱的商業(yè)地產(chǎn)投資中，公司業(yè)績呈斷崖式下降。不久前，中航工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是陷入破壞古跡爭議的漩渦中。

過往，在發(fā)展戰(zhàn)略上，中航工業(yè)曾提出“兩融”，即融入世界航空產(chǎn)業(yè)鏈，融入?yún)^(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)圈。航空大世界及旗下地產(chǎn)項(xiàng)目便是“兩融”戰(zhàn)略的大手筆嘗試與推進(jìn)。

只不過，因主業(yè)龐雜、專業(yè)欠缺、同業(yè)競爭及過于求大，致使中航工業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目紛紛陷入困局。

航空大世界項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

在閻良區(qū)人民西路與振興路交叉處，名為“居圣苑”的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成了3棟高層住宅建設(shè)。在該項(xiàng)目地址上，2010年，中航工業(yè)曾對外宣布投資50億元，建設(shè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“航空大世界”。兩年后的2012年4月，中航工業(yè)又宣稱，對“航空大世界”項(xiàng)目進(jìn)行重新定位，增添了新的航空元素，其項(xiàng)目內(nèi)涵予以進(jìn)一步豐富升級。按照新的建設(shè)思路和內(nèi)容，投資額度增至200億元，并將原航空大世界項(xiàng)目選址調(diào)整到閻良城北的荊山開發(fā)區(qū)，規(guī)劃用地達(dá)8019畝，新項(xiàng)目被命名為“中航·國際航空城”。

2012年年初，中航工業(yè)集團(tuán)成立了由中航國際、中航瑞賽、中航試飛院共同出資的西安中航文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡稱“中航文旅”)，具體實(shí)施航空大世界項(xiàng)目建設(shè)。

不過，文旅項(xiàng)目原址搖身變?yōu)樯虡I(yè)住宅，新址規(guī)劃用地又超過8000畝，這一用地變化引發(fā)了業(yè)界對于中航工業(yè)“以旅游項(xiàng)目圈地”的質(zhì)疑。

“說我們?nèi)Φ厥峭耆粚Φ模邮ピ讽?xiàng)目的地塊屬于試飛院(中國飛行試驗(yàn)研究院)，現(xiàn)在由試飛院主導(dǎo)開發(fā)，和航空大世界已經(jīng)沒有關(guān)系；8000多畝的規(guī)劃設(shè)計(jì)是中航替閻良做的城市規(guī)劃，國際航空城屬于其中一部分。”北京航程投資管理有限公司(以下簡稱“航程投資”)總經(jīng)理徐維東表示。他是中航工業(yè)航空大世界項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。

徐維東在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2012年，經(jīng)過2年多論證，認(rèn)為航空大世界啟動過于匆忙，航空博物館形式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)會使項(xiàng)目難以維持，項(xiàng)目形態(tài)應(yīng)該學(xué)習(xí)歡樂谷與迪士尼，“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目上有一根高壓線，無法挪動，這也是項(xiàng)目變更地址的重要原因。”

不過，從中航·國際航空城目標(biāo)定位來看，“地產(chǎn)”痕跡過于明顯。規(guī)劃顯示，該項(xiàng)目定位為“中國航空文化朝圣地，游、居、業(yè)合一的綜合性旅游度假區(qū)”。項(xiàng)目包括占地1710畝的主題公園，653畝文化產(chǎn)業(yè)園，342畝航空演藝區(qū)，2949畝生態(tài)度假區(qū)，而占地最多的則來自4812畝的“主題居住區(qū)”，占到8000畝規(guī)劃用地的一半。

規(guī)劃已出，但中航·國際航空城進(jìn)展頗為緩慢，“項(xiàng)目進(jìn)行到現(xiàn)在，只完成了110畝土地征地工作，其他尚無進(jìn)展。”徐維東坦承。

中航工業(yè)董事長林左鳴曾表示，休閑娛樂領(lǐng)域會有很大的市場空間，中航工業(yè)必須占有一席之地。目前看來，其選擇了主題公園“航空大世界”作為切入口。中航工業(yè)初衷是涉足一個全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，并將部分技術(shù)和產(chǎn)品注入主題公園項(xiàng)目中，形成差異化優(yōu)勢。

但從目前來看，中航工業(yè)其他城市的航空大世界項(xiàng)目沒有啟動跡象。

中投顧問文化行業(yè)研究員沈哲彥認(rèn)為，當(dāng)前中航工業(yè)除了進(jìn)行了航空大世界旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃以及部分修建外，其他方面的進(jìn)展都較慢，其還在航空大世界項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)修建住宅地產(chǎn)。相比來看，占有土地資源進(jìn)行住宅開發(fā)的傾向更為明顯。

在當(dāng)?shù)囟辔坏禺a(chǎn)專家看來，“中航·國際航空城”其實(shí)是一個“多拿地、做大盤”的地產(chǎn)項(xiàng)目。中航工業(yè)通過講故事，在二三線城市儲備大量土地，期待帶來資本增值，給自身的發(fā)展輸血。

中航地產(chǎn)負(fù)債前行

航空大世界的進(jìn)展緩慢只是中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題之一，旗下中航地產(chǎn)更是發(fā)展不力。

前不久中航地產(chǎn)公布了2015年一季度最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其報(bào)告期內(nèi)凈虧損6821.13萬元，與去年同期相比由盈轉(zhuǎn)虧。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.16億元，同比下降21.74%。一直處在資金緊張狀態(tài)。

中航地產(chǎn)的資金鏈有多緊張？中投證券今年3月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，中航地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)212%，較年初攀升79個百分點(diǎn)，現(xiàn)金—短債缺口擴(kuò)大至34億元。

資金面吃緊更直接地表現(xiàn)在于項(xiàng)目開工面積，2014年中航地產(chǎn)開工面積37萬平方米，相比2013年的120萬平方米，下滑69.47%。

關(guān)于市場對公司凈利潤率斷崖式下跌的關(guān)注，中航地產(chǎn)目前公開的回應(yīng)是：“公司將積極拓展融資渠道，充分利用各項(xiàng)貸款資源，合理有效地使用資金；優(yōu)化長、短貸結(jié)構(gòu)，控制短期支付風(fēng)險(xiǎn)；動態(tài)監(jiān)控現(xiàn)金流狀態(tài)，保障現(xiàn)金流安全；加強(qiáng)銷售回款管理，提高資金周轉(zhuǎn)效率。”

不過看空者認(rèn)為，中航地產(chǎn)“背景大、盤子小”的根本原因在于其商業(yè)地產(chǎn)過度投資和錯位的三四線城市布局。

為了緩解資金困局，中航地產(chǎn)近年來的破解之道是不斷轉(zhuǎn)讓旗下子公司及接受兄弟公司的“輸血”。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自2012年起，包括深圳中航、中航國際在內(nèi)的5家兄弟公司已經(jīng)持續(xù)向中航地產(chǎn)借款超過60億元。

有熟悉中航地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，“由于中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，而這些項(xiàng)目都具有前期投入較大、回收緩慢的特點(diǎn)，無法做到住宅項(xiàng)目的快周轉(zhuǎn)，這與其業(yè)績虧損存在一定關(guān)系。”

中航地產(chǎn)正式宣布從住宅地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的時(shí)間為2007年，也正是在這一年11月中航地產(chǎn)借殼深南光A上市，中航地產(chǎn)宣布將商業(yè)地產(chǎn)作為其業(yè)務(wù)的核心，并確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展方向。上市一年后，中航地產(chǎn)的盈利就開始大幅下降。

為了緩解資金壓力，中航地產(chǎn)自2012年以來頻頻向中航系公司借款及申請信托貸款。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自2012年起，包括深圳中航、中航國際在內(nèi)的5家兄弟公司已經(jīng)持續(xù)向中航地產(chǎn)借款超過60億元。

自身運(yùn)營已捉襟見肘，中航地產(chǎn)卻仍對外不斷供血。翻看中航地產(chǎn)的擔(dān)保記錄發(fā)現(xiàn)，截至2014年中報(bào)期末，中航地產(chǎn)對旗下子公司實(shí)際擔(dān)保余額達(dá)32.96億元，相比2013年末增加了49.1%，實(shí)際擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例達(dá)到了101.67%，而被擔(dān)保對象都屬于直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的子公司。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，上市公司對外提供擔(dān)保，實(shí)際上是一種“隱形的債務(wù)”，對企業(yè)經(jīng)營會產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，一旦被擔(dān)保方逾期不能還款甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，上市公司很可能為其“買單”。

2013年5月15日，中航地產(chǎn)第七屆董事會第一次會議審議通過了《關(guān)于選舉公司第七屆董事會董事長的議案》，選舉了肖臨駿先生為公司董事長，任期3年。肖臨駿的走馬上任給中航地產(chǎn)帶來的起色有限。公司戰(zhàn)略仍在聚焦二三線城市，同時(shí)要在大城市的新興區(qū)域中心和三四線城市中心尋找城市綜合體發(fā)展機(jī)會。

“這仍是一步險(xiǎn)棋，中航地產(chǎn)沒有反省失利的原因，作為大型央企的地產(chǎn)平臺其如今的境況較為可惜。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家表示，現(xiàn)在，最讓投資者放心不下的還是公司戰(zhàn)略層面的決策，“三四線城市面臨商業(yè)地產(chǎn)需求不足和消費(fèi)能力有限的問題，項(xiàng)目密集布局三四線城市無疑是‘戰(zhàn)略上的失誤’。”

未來之路

作為中國最大的戰(zhàn)斗機(jī)生產(chǎn)企業(yè)和最負(fù)盛名的軍工企業(yè)之一，中航工業(yè)早在20世紀(jì)80年代中期就成立了中航地產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，中航工業(yè)在房地產(chǎn)和酒店、零售和高端消費(fèi)、貿(mào)易和物流、電子科技、資源開發(fā)等領(lǐng)域均有較深涉獵，經(jīng)營多年，但卻在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面屢屢出現(xiàn)問題。

實(shí)際上，對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的推動中航工業(yè)有著自己的想法。中航工業(yè)的多位負(fù)責(zé)人曾公開表示，中航工業(yè)打造“航空大世界”，一方面是出于集團(tuán)多元化戰(zhàn)略考量，為了拉近中航工業(yè)與普通大眾間的距離，另一方面是為了自身尋求擴(kuò)張和轉(zhuǎn)型。通過發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)，撬動地方政府的相應(yīng)投入，打造“航空主業(yè)”的現(xiàn)金奶牛。

據(jù)媒體報(bào)道，最近幾年，中航工業(yè)主業(yè)基本拿不到訂單，面對日漸難堪的經(jīng)營業(yè)績和大量優(yōu)質(zhì)資源長期閑置的狀況，中航工業(yè)承受著巨大壓力，中航工業(yè)需要一個能夠盤活資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，而“航空大世界”等地產(chǎn)項(xiàng)目被認(rèn)為能最大限度地滿足這一愿望。

不過，上述主題公園人士認(rèn)為，鑒于中航工業(yè)自身航空文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品體系，還無法支撐主題公園的建設(shè)與市場需求，再加上商業(yè)模式不清晰，盈利堪優(yōu)。

中航地產(chǎn)方面也存在同業(yè)競爭問題。“從城市來看是沒有同業(yè)競爭的，因?yàn)轫?xiàng)目都已經(jīng)劃分清楚了。但是從具體業(yè)務(wù)來看還是有同業(yè)競爭的。”一位熟悉中航架構(gòu)的分析師表示。

根據(jù)中投證券的一份研究報(bào)告來看，中航地產(chǎn)是中航工業(yè)旗下唯一一個地產(chǎn)類上市公司，但是中航地產(chǎn)實(shí)際控制人中航國際是集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要平臺。

“中航國際旗下上市公司中，中航國際(香港)也涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中航國際(香港)定位為多元化戰(zhàn)略投資控股公司，與其相比中航地產(chǎn)更專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”也即是，中航國際(香港)跟中航地產(chǎn)確實(shí)有業(yè)務(wù)雷同的地方。為此，上述分析報(bào)告也提到，在實(shí)際推進(jìn)“整體上市，整合業(yè)務(wù)”的發(fā)展戰(zhàn)略中，中航國際旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或存整合可能，其與公司之間的同業(yè)競爭也有待解決。

對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)中航工業(yè)一直寄望較高，但如今局面令人唏噓不已。