二手房賣不動(dòng)了？近日，多家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布了9月全月及10月的北京二手房成交數(shù)據(jù)。綜合多份數(shù)據(jù)顯示，“紅極一時(shí)”的二手房有了成交下滑的趨勢(shì)。

成交量下滑并非市場(chǎng)低迷

二手房火熱之后有點(diǎn)冷

二手房賣不動(dòng)了？近日，多家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布了9月全月及10月的北京二手房成交數(shù)據(jù)。綜合多份數(shù)據(jù)顯示，“紅極一時(shí)”的二手房有了成交下滑的趨勢(shì)。

但在市場(chǎng)端，二手房卻依舊保持著成交火爆的態(tài)勢(shì)。對(duì)于數(shù)據(jù)中所顯示的現(xiàn)象，則更多表現(xiàn)在由于賣方單方面漲價(jià)情況的增多，買賣雙方議價(jià)時(shí)間的增長(zhǎng)成為了成交數(shù)據(jù)下滑的原因之一。

賣得太多！

低總價(jià)房交易殆盡

追溯二手房的“下滑說”，實(shí)際上是由9月份的數(shù)據(jù)開始的。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%。房?jī)r(jià)方面，2015年9月北京區(qū)域通過我愛我家達(dá)成的二手房交易成交均價(jià)為39758元/平方米，雖然與去年同期相比房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14%，但比8月房?jī)r(jià)漲幅僅為0.7%。在10月，數(shù)據(jù)顯示的則依舊是下滑。10月，北京二手房成交為16669套。環(huán)比上月下跌了16.8%。

對(duì)于數(shù)據(jù)的下滑，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。目前，北京二手房市場(chǎng)六七成以上的購(gòu)房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)買標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)改善型購(gòu)房家庭來說，作用微乎其微。

胡景暉表示，目前大部分改善型購(gòu)房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由于限購(gòu)并未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房后獲得購(gòu)房資格或回籠購(gòu)房資金。由于改善需求經(jīng)過大半年的快速釋放后，一些低總價(jià)、低稅費(fèi)的房源基本消耗殆盡，高總價(jià)、高稅費(fèi)房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉(zhuǎn)，造成了交易量萎縮。正由于目前大部分賣房人是需要改善的買房人，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

賣得太好！

“價(jià)格博弈”使交易放緩

二手房的數(shù)據(jù)下滑，在市場(chǎng)上的表現(xiàn)則成為了買賣雙方議價(jià)時(shí)間的增長(zhǎng)。

“現(xiàn)在不少二手房房主都出現(xiàn)了臨時(shí)漲價(jià)的情況，這在一定程度上暫緩了二手房的成交。”鏈家某中介員工說道。

事實(shí)上，很多二手房房主覺得目前漲價(jià)已經(jīng)是水到渠成的事情。

按照數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)顯示，前三季度，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創(chuàng)2010年樓市限購(gòu)以來交易量新高。更為值得人注意的是，前三季度成交的上漲，卻并未導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。前三季度，通過我愛我家達(dá)成的二手住宅交易，成交均價(jià)為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%，房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)10年來新低。

而這讓不少二手房房主認(rèn)為是價(jià)格應(yīng)該上漲的一次機(jī)會(huì)。正是由于上述的原因，二手房實(shí)際上進(jìn)入了短暫的博弈期。但對(duì)于買賣雙方以及中介來說，這次的博弈不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。其主要的原因還是在于目前還是屬于賣方市場(chǎng)。

“現(xiàn)在一套房來看房的人平均下來可以達(dá)到4組購(gòu)房人，這在一定程度也可以反映出買房的人還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于現(xiàn)在二手房供應(yīng)的套數(shù)。”上述中介員工認(rèn)為，只要價(jià)格沒有瘋漲，房子的成交還是很容易達(dá)成的。

賣得太快！

年底“降溫”可能性更大

正是由于此前成交的火熱，造成了如今成交的博弈。二手房市場(chǎng)在未來一段時(shí)間內(nèi)想走出“下滑”怪圈，也將面臨巨大困難。

在胡景暉看來，二手房的成交卻很有可能由此入冬。他認(rèn)為，如果沒有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購(gòu)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場(chǎng)的降溫勢(shì)頭或在四季度持續(xù)。隨著交易量的回落，北京二手房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有降。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)隔一年再度迎來“9·30新政”，四大部委聯(lián)合發(fā)布兩大政策文件，分別針對(duì)住房信貸以及住房公積金進(jìn)行政策調(diào)整。此外，非限購(gòu)城市首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)貸款最低首付款比例下限調(diào)整為25%，這一比例已經(jīng)多年維持30%未變。2014年“9·30新政”后，當(dāng)年四季度迎來成交量節(jié)節(jié)攀升。而單從中原成交數(shù)據(jù)對(duì)比來看，今年“9·30新政”對(duì)市場(chǎng)的刺激作用明顯小于去年。這一方面由于政策邊際效應(yīng)的減弱，另一方面則由于今年“3·30新政”后二季度市場(chǎng)成交已經(jīng)攀至高峰，需求提前釋放，因此四季度較難重演去年同期成交明顯沖高的行情。