在“全面放開(kāi)二孩”政策確認(rèn)一周后，金融投資報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都樓市的“二孩”反應(yīng)不明顯，大戶(hù)型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業(yè)的自住買(mǎi)家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續(xù)影響。

“二孩刺激換房”、“二孩拯救樓市”……11月伊始，一場(chǎng)由“全面二孩放開(kāi)”引發(fā)的風(fēng)波就引燃了躁動(dòng)的樓市。有分析人士指出，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，按人均20平方米計(jì)算，每年將新增人口近900萬(wàn)，形成1.8億平方米住房需求。

不過(guò)，在“全面放開(kāi)二孩”政策確認(rèn)一周后，金融投資報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都樓市的“二孩”反應(yīng)不明顯，大戶(hù)型成交量并未明顯增加。吸引有意在年底前置業(yè)的自住買(mǎi)家看房的主要原因，依舊是10月下旬央行“雙降”新政的持續(xù)影響。

經(jīng)濟(jì)壓力制約大戶(hù)型熱度

十八屆五中全會(huì)通過(guò)普遍二孩政策，將允許每對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子。這也成為繼2013年十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

消息傳出，有分析人士指出，根據(jù)購(gòu)房的人口結(jié)構(gòu)，20~44歲的人口是買(mǎi)房的主力，大部分人在25~30歲的時(shí)候就會(huì)面臨首次買(mǎi)房置業(yè)需求。根據(jù)測(cè)算，如果全面放開(kāi)二孩，那么在2050年，20~44歲的人口比例將比不放開(kāi)二孩時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。

根據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算，現(xiàn)階段全國(guó)符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬(wàn)對(duì)，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬(wàn)，每年近900萬(wàn)。按人均20平方米計(jì)算，每年將新增1.8億平方米住房需求。即使考慮到不是所有的家庭愿意生育二孩，但以50.73%的比例推算，得益于全面二孩政策新增的年均人口數(shù)依舊在700萬(wàn)人左右。相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米。這無(wú)疑將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量購(gòu)買(mǎi)力。

對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商而言，“全面放開(kāi)二孩”更被宣稱(chēng)為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、套四以上大戶(hù)型房源熱銷(xiāo)的催化劑。“二孩放開(kāi)給樓市帶來(lái)重大利好”“二孩放開(kāi)將有效刺激換房需求”等也被迅速移植到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶(hù)外廣告與宣傳語(yǔ)上。

不過(guò)，從記者調(diào)查的情況來(lái)看，成都購(gòu)房者對(duì)于大戶(hù)型的熱情卻并未顯著提升。其中，部分購(gòu)房者向記者表示，“總價(jià)高”成為阻礙其購(gòu)置大戶(hù)型住房的重要原因之一。為保證套四及以上大戶(hù)型住房的功能性，其總面積必然不會(huì)太小。而以某位于郫縣犀浦鎮(zhèn)校園路西南交大旁的項(xiàng)目為例，其一個(gè)107.73平米的緊湊四房戶(hù)型，總價(jià)都在83.36萬(wàn)。而在成都主城區(qū)購(gòu)置四房產(chǎn)品，價(jià)格基本都在100萬(wàn)以上。對(duì)多數(shù)處于處于事業(yè)發(fā)展期的年輕人而言，在承擔(dān)養(yǎng)育孩子開(kāi)銷(xiāo)的同時(shí)，積蓄并不足以再購(gòu)買(mǎi)一套套四以上的房子。

人口紅利對(duì)樓市影響趨弱

“盡管全面放開(kāi)二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極作用，但是，具體能產(chǎn)生多大影響，仍取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。”愛(ài)建證券分析師左紅英指出，從目前大中城市的情況來(lái)看，較高的養(yǎng)育成本已經(jīng)大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。

事實(shí)上，迫于現(xiàn)在的生活壓力和養(yǎng)孩子的成本，盡管早在去年3月“單獨(dú)二孩”已然放開(kāi)，但從實(shí)際的情況來(lái)看，生育意愿并不高。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有1100萬(wàn)對(duì)夫婦滿(mǎn)足單獨(dú)二孩政策的條件，然而，截止今年5月只有145萬(wàn)對(duì)提出申請(qǐng)，其中真正生育二孩的只有80萬(wàn)對(duì)，二孩主觀(guān)執(zhí)行率只有8%左右。

而在成都共有近26萬(wàn)戶(hù)“單獨(dú)”家庭，據(jù)成都市衛(wèi)計(jì)委統(tǒng)計(jì)，截至3月16日，也就是“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施滿(mǎn)一年后，只有32506戶(hù)“單獨(dú)”家庭為生“二寶”辦了《生育證》，約為1/8。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)發(fā)布“單獨(dú)二孩”政策落實(shí)情況調(diào)查報(bào)告，只有26.0%的受訪(fǎng)者愿意生二孩，68.5%的受訪(fǎng)者表示沒(méi)有生二孩的意愿。沉重的經(jīng)濟(jì)壓力是導(dǎo)致二孩生育意愿降低的主要因素。成都市衛(wèi)計(jì)委亦預(yù)計(jì)，未來(lái)成都市“單獨(dú)”家庭申請(qǐng)?jiān)偕臄?shù)量不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

在這部分為“一家四口”提前做準(zhǔn)備的購(gòu)房需求已持續(xù)釋放或提前完成，且真正生二孩的家庭短期內(nèi)不會(huì)集中出現(xiàn)的情況下，大范圍帶動(dòng)大戶(hù)型房源熱銷(xiāo)的期冀顯然并不現(xiàn)實(shí)。

在同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，人口紅利對(duì)樓市影響趨弱，二孩政策措施全面實(shí)施并不會(huì)馬上對(duì)樓市產(chǎn)生較大的影響。從二孩政策對(duì)樓市的趨勢(shì)影響來(lái)看，對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。但無(wú)法根本改變樓市進(jìn)入下半場(chǎng)、樓市增量房增速下滑、樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)。

改需產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥?lái)主流

雖然短期內(nèi)，“全面二孩放開(kāi)”政策被認(rèn)為對(duì)樓市影響不大，但在住房需求結(jié)構(gòu)即將發(fā)生變化的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品線(xiàn)的調(diào)整已成為必然的趨勢(shì)。其中，90平米左右的兩居室地位或?qū)擂危踔撩媾R淘汰，而在購(gòu)買(mǎi)力有限的情況下，90平米左右的三居室將更受歡迎。

克而瑞研究中心分析師認(rèn)為，在家庭多子化成為趨勢(shì)之后，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶(hù)型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿(mǎn)足基本居住功能，而120平方米以上的大戶(hù)型、三房或四房產(chǎn)平將成為市場(chǎng)需求主流，并將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。“這也意味著當(dāng)前困擾諸多二線(xiàn)城市市場(chǎng)大面積產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的窘境會(huì)得以改觀(guān)。”

與此同時(shí)，上述分析師指出，在改善性需求釋放將大幅增加的市場(chǎng)環(huán)境下，未來(lái)土地出讓政策應(yīng)該作出調(diào)整調(diào)整，在出讓土地戶(hù)型規(guī)劃中合理增加改善型戶(hù)型的占比。“目前我國(guó)三房或以上住宅占中國(guó)住房存量的比例不到40%，未來(lái)房產(chǎn)銷(xiāo)售將逐漸向大戶(hù)型傾斜。”中金研報(bào)指出，隨著我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶(hù)1.14套房，首套房購(gòu)房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購(gòu)房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。

事實(shí)上，相對(duì)于過(guò)去十年以首次置業(yè)需求為主的市場(chǎng)格局，改善型需求已然出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。成都某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，從成交數(shù)據(jù)上來(lái)看，雖然成都樓市目前還是以70-90㎡的剛需房源為主，但90-110㎡改需房源的戰(zhàn)績(jī)也頗佳，110-130㎡產(chǎn)品的成交也不弱。能夠明顯感覺(jué)到今年的改需客比往年多了不少，改需產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥?lái)一兩年內(nèi)的主流產(chǎn)品。

源于對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變的敏銳捕捉，目前成都已有不少品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注改需市場(chǎng)。“改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。”張宏偉指出。