A股融資大門曾對房企緊閉，而擁有多元化的海外融資平臺成為房企融資能力的體現(xiàn)。

A股融資大門曾對房企緊閉，而擁有多元化的海外融資平臺成為房企融資能力的體現(xiàn)。但如今，隨著今年人民幣匯率波動性加大，大量海外債務(wù)卻給一些房企帶來不小的匯兌損失。招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等A股、H股上市房企的財報顯示，由于人民幣匯率階段性波動幅度較大，致使外幣借款產(chǎn)生的匯兌損失增加，甚至影響到公司的凈利潤。記者采訪了解到，考慮到匯率波動的風(fēng)險，已有房企通過發(fā)行人民幣境內(nèi)債、歐元債等債務(wù)換倉的方式，試圖降低匯兌風(fēng)險。

匯兌損失影響凈利潤

海外發(fā)債一度是上市房企頗為青睞的融資途徑，但隨著人民幣兌美元中間價下調(diào)，原本看起來很美的美元債正悄無聲息地發(fā)生著變化。

今年8月11日起連續(xù)三個交易日，人民幣兌美元匯率中間價大幅下調(diào)，總計貶值4.6%。有研究機(jī)構(gòu)對今年前7個月內(nèi)地房企海外美元債183.1億美元測算，若按人民幣貶值4.6%計算，這些房企用國內(nèi)的人民幣收入去償付海外債務(wù)，成本將增加50余億元人民幣。這意味著，如果一家房企目前持有美元債1億美元，其償付成本或?qū)⒁虼嗽黾?800多萬元人民幣。

而前三年房企海外債務(wù)的數(shù)字更是驚人。有數(shù)據(jù)顯示，2012年共有25家內(nèi)地房企海外融資約600億元人民幣，2013年約為3300億元人民幣，2014年僅前7個月就達(dá)到2600億元。

鑒于多數(shù)中國企業(yè)并未采取措施對沖外匯風(fēng)險，人民幣突然貶值讓房企本已走低的利潤率雪上加霜。10月27日，招商地產(chǎn)公布三季報，營業(yè)收入與凈利潤降幅產(chǎn)生較大差異——營業(yè)收入同比減少23.02%，而凈利潤卻同比大幅減少83.85%。招商地產(chǎn)解釋稱，除了結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度導(dǎo)致報告期毛利降低2024萬元外，凈利潤下降的主要原因是8月份外幣匯率波動，致使外幣借款產(chǎn)生的匯兌損失增加。數(shù)據(jù)顯示，三季度招商地產(chǎn)匯兌損失4.28億元，而去年同期計入財務(wù)費(fèi)用的匯兌損失僅5015萬元。

招商地產(chǎn)絕非個案。在人民幣突然快速貶值的8月末，花旗銀行曾經(jīng)關(guān)注到廣州房地產(chǎn)國企越秀地產(chǎn)規(guī)模達(dá)320億元人民幣的債務(wù)和貸款中，有59%是以美元和港元計價的境外債務(wù)，人民幣每貶值1%，就會對其帶來800萬元人民幣的匯兌損失。

龍湖地產(chǎn)在2015年半年報中也表示，截至2015年6月30日，公司總借貸約70%以人民幣計值，另外30%以外幣計值。基于人民幣潛在的貶值趨勢，公司已著手降低外幣借款占比，輔以一定比例的匯率掉期，以降低未來可能的匯兌損失。

多手段應(yīng)對匯兌風(fēng)險

中投證券發(fā)布的研究報告稱，2013年、2014年房地產(chǎn)行業(yè)美元債券融資金額僅次于銀行業(yè)，發(fā)債企業(yè)以民營房企為主，其外匯風(fēng)險對沖措施幾乎無法與銀行業(yè)相提并論，人民幣快速貶值后房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)層面受到的沖擊在所有行業(yè)中相對明顯。

“事實(shí)上人民幣貶值給房企帶來的短期影響目前已基本顯露出來。人民幣短期貶值壓力最多在5%左右，經(jīng)我們測算，這對在港上市的內(nèi)地房企業(yè)績影響將在7%左右。”國泰君安H股房地產(chǎn)分析師劉斐凡表示。不過，一旦長期貶值幅度加大，房企將以境內(nèi)發(fā)行人民幣公司債和私募債償還外債，因此對于房企的利潤影響基本可控。

調(diào)整內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)確實(shí)是目前房企最常用的彌補(bǔ)匯兌損失的方法，尤其是證監(jiān)會對上市房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券融資渠道的放寬，讓這種辦法更易落地。就在人民幣匯率波動幅度最大的8月，萬科、中糧、融創(chuàng)、陽光城等內(nèi)地房企紛紛加入“回家找錢”陣營，陸續(xù)公布境內(nèi)融資計劃，14家上市房企境內(nèi)融資額度高達(dá)648億元。

事實(shí)上，早已有房企開始動手防控外幣借款風(fēng)險。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2013年龍湖地產(chǎn)外幣借款占比40%，2014年上半年已降到31%，到今年6月底這一比例再度降到30%，且在外幣借款里，四成比例已做匯率掉期，為減少匯率風(fēng)險提供了有力工具。

此外，亦有房企發(fā)行新的債券品種對沖風(fēng)險。如中國海外發(fā)展有限公司7月宣布成功向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行6億歐元債券，期限4年，票面利率1.75%。國泰君安H股房地產(chǎn)分析師劉斐凡表示，目前人民幣僅對美元出現(xiàn)了明顯的貶值趨勢，而對歐元相對穩(wěn)定，且歐洲目前仍是負(fù)利率時期，發(fā)行歐元債是應(yīng)對美元升值和加息預(yù)期比較好的債券品種。

中投證券研究員張超也認(rèn)為，人民幣單邊升值趨勢扭轉(zhuǎn)后，較高票息的美元債券逐步成為房企的負(fù)擔(dān)，考慮人民幣貶值影響后部分美元債券融資成本直逼信托，房企海外融資優(yōu)勢在下降。外匯風(fēng)險、融資成本及政策支持的綜合因素，仍將支持房企回歸國內(nèi)直接融資的潮流持續(xù)。