全面放開二孩之樓市沖擊

1，中長期年均增加1.4億平方米住房需求

二孩后，家庭結構發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目冢瑫r，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭，住房需求結構發(fā)生變化，變?yōu)槿可踔了姆浚@對改善型住房項目來講是利好。

來自克而瑞研究中心的一份報告更是給出了非常具體而樂觀的數(shù)字：短期來看，根據(jù)衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。

中長期來看，該報告估算認為，到2028年，全國在2028年底由15-49歲(1980年開始執(zhí)行計劃生育)人口組成的家庭將達到1.8億戶，其中，“單獨”家庭，約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%。不過，并不是所有的家庭愿意生育二孩，據(jù)人民網(wǎng)此前民意調研結果顯示，我國“單獨”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%，如果比照推算，到2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬-9200萬之間，年均700萬人左右。相當于每年新增住房需求1.4億平方米。

2，四房將取代三房成市場主流，保姆房或成標配

二孩政策放開，許多家庭人口增加，帶來的直接影響之一就是房子不夠住了。據(jù)業(yè)內人士分析，一者，將直接抬高剛需置業(yè)的戶型面積門檻，在獨生子女政策下，90平方米左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當一個家庭生育兩個小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的戶型門檻抬高了到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，那么剛需置業(yè)的門檻將進一步增大。

其次，對改善型需求來說，5房將是主體。目前首改產(chǎn)品的面積劃定為144平方米以下，大部分為三到四居寬裕戶型，對于生二孩的家庭來說，四房首改產(chǎn)品對他們而言將成為剛需產(chǎn)品，五房則成為市場的改善型需求產(chǎn)品。

另外，從房企戶型功能設計來看，以前的一主臥、一次臥，一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求，因為，對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房間是必須的。對于改善型需求來說，必須考慮到有兩個小孩后的娛樂功能設置，應該單獨開辟小孩娛樂的空間。另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟基礎的，且父母可能工作繁忙，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設計上，會將保姆房重點列入設計范圍。

同策咨詢機構總監(jiān)張宏偉也表示，當前由于城市家庭養(yǎng)育小孩的成本較高，一般來說，城市家庭生育二孩的多為經(jīng)濟狀況良好的家庭，對于改善型住宅功能性要求更高，比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。

3，積壓的大戶型終于有了出路，

政府供地或增加大戶型比例

在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結構也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下兩房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房產(chǎn)品將成為市場需求主流，并將持續(xù)較長時間，可以說當前困擾諸多二線城市大面積產(chǎn)品嚴重積壓的窘境會得以改觀。

在改善型需求釋放將大幅增加的市場環(huán)境下，未來土地出讓政策可能作出調整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應，使市場保持相對供求平衡；另一方面，70/90等政策將退出市場，而更為重要的是，在出讓土地戶型規(guī)劃中應合理增加改善型戶型的占比。

4，學位房供求兩旺，

業(yè)內人士建議趁早入市

學位房一直都是市場上的搶手貨，全面放開二孩后，學位房對于許多家庭來說，由“一次性使用”變成“可重復使用”，其價值自然也大大增加。預計未來學位房將伴隨著“人口紅利”水漲船高。

據(jù)中介公司表示，近期央行降息及廣州公積金貸款新政，更催促有意趕在年底前買房入住的學位房買家加快入市步伐。以東風東路小學所在區(qū)域為例，目前中小戶型的學位房相當熱求，而總價較高的大戶型學位房，交投活躍度雖比不上中小戶型物業(yè)，但也不乏捧場客。

有中介業(yè)內人士表示，市場對優(yōu)質學位房的需求有可能進一步增多，而家長持有學位房的時間亦有可能因“全面放開二孩” 政策的實行而相應有所延長。從長遠來看，市場對優(yōu)質學位房的需求有可能增加，對優(yōu)質學位房的價格產(chǎn)生有力的支撐，建議對學位房有需求的買家宜趁早入市。