高力國際日前公布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度末，廣州首層商鋪固定租金為每平方米每月1078元，環(huán)比下跌3.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。白云區(qū)商鋪?zhàn)饨馂槊科椒矫酌吭?84元，環(huán)比增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)，是全市唯一環(huán)比上升的區(qū)域。

對(duì)于租金下降，高力國際方面分析，主要由新項(xiàng)目低于平均的租金水平以及部分現(xiàn)有項(xiàng)目的租金調(diào)整所致。現(xiàn)有項(xiàng)目租金調(diào)整導(dǎo)致租金水平下降最明顯的是越秀和番禺，前者因此下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)，后者因此下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

更為嚴(yán)重的是，商鋪?zhàn)饨鹣陆挡皇悄硞€(gè)季度或某個(gè)月份的現(xiàn)象，而是趨勢(shì)，自2011年之后，廣州商鋪的租金就不斷下滑，雖然每一年的幅度都不大，但下跌的勢(shì)頭完全沒有轉(zhuǎn)向的跡象。

無論新項(xiàng)目租金的低開還是現(xiàn)有項(xiàng)目租金的下調(diào)，原因還是商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，空置率上升所致。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，來自奢侈或高端品牌的需求持續(xù)低迷，廣州市大部分購物中心之定位越來越以大眾品牌為主，部分購物中心還因此而調(diào)整業(yè)態(tài)。某些項(xiàng)目?jī)?nèi)的品牌及業(yè)態(tài)品牌組合調(diào)整致使全市空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至季末的9.0%。

空置率的上升同樣是廣州商鋪的趨勢(shì)，這跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、市場(chǎng)需求放緩有關(guān)，和電商沖擊也有關(guān)。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年2015年1-8月，廣州累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.4%，增速比1-7月升0.2個(gè)百分點(diǎn)；但比去年同期降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，1-8月廣州限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品零售額中，占比為12.8%的網(wǎng)上商店零售額同比增長(zhǎng)62.9%。

■110萬平方米新增面積將臨

高德置地冬廣場(chǎng)，第一季度；綠地繽紛天地，第二季度；富力海珠城，第三季度；蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)，第三季度。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，廣州新增商鋪面積達(dá)到37萬平方米，其中高德置地廣場(chǎng)、富力海珠城都位于中心城區(qū)，因此中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商鋪存量也因此增加了15%。

37萬平方米的數(shù)量不算少，不過在今年第四季度和2016年，新增供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)提升。戴德梁行提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度，廣州新增的大型購物中心就有6個(gè)，其中包括有體育中心板塊的天環(huán)廣場(chǎng)、南沙的南沙萬達(dá)廣場(chǎng)等。2016年，新增購物中心同樣達(dá)到6個(gè)，其中有珠江新城板塊的新世界K11、珠江新城板塊的天匯廣場(chǎng)等。12個(gè)購物中心，其總面積高達(dá)110萬平方米。

戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文表示，如果前面提到的優(yōu)質(zhì)商業(yè)全部在2016年實(shí)現(xiàn)交付運(yùn)營(yíng)，那么廣州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將從2014年的276萬平方米升至406萬平方米，上升47%；傳統(tǒng)核心商圈“體育中心與越秀”的占比將從2014年的46%降至2016年的34%。

高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事林丹則預(yù)測(cè)從第四季度開始天河區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步促使現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)和調(diào)整。

■快時(shí)尚四大業(yè)態(tài)繼續(xù)擴(kuò)張

對(duì)商場(chǎng)來說，壞消息是大多數(shù)業(yè)態(tài)都處于收縮狀態(tài)；好消息是，仍有業(yè)態(tài)處于擴(kuò)張當(dāng)中。戴德梁行方面表示，逆市擴(kuò)張的四大業(yè)態(tài)是快時(shí)尚、餐飲、兒童親子、電商線下滲透。

今年來，H&M在珠江新城的太陽新天地開設(shè)1900平方米的雙層店鋪、無印良品設(shè)立雙層新店；優(yōu)衣庫在中華廣場(chǎng)設(shè)立新店；優(yōu)衣庫于蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)開設(shè)新店……陶陶居在正佳廣場(chǎng)開設(shè)新店；很高興遇見你在維多利廣場(chǎng)新設(shè)店鋪；百利家于嘉裕太陽城開設(shè)店鋪……戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，全市9家知名快時(shí)尚門店開業(yè)，兒童業(yè)態(tài)在各商圈、各大商場(chǎng)全面開花。

林丹也看好快時(shí)尚品牌及餐飲業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，認(rèn)為未來這兩個(gè)行業(yè)將會(huì)繼續(xù)積極擴(kuò)張，保持發(fā)展熱度。在非傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)域的番禺區(qū)，雖然整體商業(yè)氛圍較弱，未來隨著大量的新增供應(yīng)的相繼入市，將逐漸形成商業(yè)圈，廣州整體的商業(yè)格局或?qū)l(fā)生變化。

10月底，廣州放出大批量土地，從10月24日到10月30日幾天時(shí)間，共有近20幅地塊掛牌，其中包括了琶洲A區(qū)、廣州國際金融城、南沙等區(qū)域含商鋪、寫字樓性質(zhì)的商用地塊13幅，占據(jù)了半數(shù)以上。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，現(xiàn)在可不是推商用地塊的好時(shí)機(jī)，特別是商鋪用地。從2015年第四季度到2016年，廣州新增商業(yè)體量約110萬平方米，廣州商鋪存量將會(huì)大幅增加，租賃市場(chǎng)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，在電商的沖擊之下，商鋪需求放緩，租金繼續(xù)下滑，投資需求也隨之下滑，商家拿地積極性有所下降。