近期，關(guān)于樓市降價的消息時有傳來。筆者走訪調(diào)查深圳多個新盤后發(fā)現(xiàn)，深圳的樓市還未到可以稱之為“已經(jīng)降價”的時刻。但不少現(xiàn)象，暗暗指向樓市隱性降價。例如與以往買房趕一期不同的是，不少項目后期推出的產(chǎn)品與一期價格基本保持一致，又比如近期推出的不少新項目一改頂著備案價格賣的態(tài)度，實際售價與備案價格之間出現(xiàn)明顯差距。

新品沒降價，但與一期價格持平

龍華新區(qū)無疑是今年領(lǐng)漲房價的代表區(qū)域。筆者近期走訪龍華新區(qū)多個項目卻發(fā)現(xiàn)，雖然目前龍華新區(qū)剛需房仍屬于供不應(yīng)求的狀況，但開發(fā)商的定價卻講求“穩(wěn)字訣”。

在龍華某未開盤的地鐵剛需項目，不少置業(yè)者猜測該項目開盤均價會過4萬，有看房的市民猜測，“龍華的房價漲得這么厲害，我估計開盤價格可能會到5萬。”項目銷售人員則表示，“參考周邊的價格看，可能在4.2萬左右。”

而在龍華房價標(biāo)桿項目之一的星河傳奇，筆者發(fā)現(xiàn)，相比年初價格的大幅上漲，該項目均價已恢復(fù)穩(wěn)定。4月份星河傳奇推出的87-128平方米產(chǎn)品，均價約為3.7萬/平方米;8月份該項目推出的80-105平方米產(chǎn)品，均價升至5萬/平方米左右，漲幅約為35%;而在10月底星河推出的50-66平方米帶精裝公寓產(chǎn)品，均價約為4.5萬/平方米，同時在售的89-106平方米剛需產(chǎn)品，均價約為5萬/平方米。

與星河傳奇類似的樓盤在福田、寶安、龍崗等區(qū)亦有出現(xiàn)。龍崗宇宏健康花城今年多次加推，均價從2月份的2.3萬/平方米上漲至6月份的3.5萬/平方米，但9月份加推均價保持在3.5萬/平方米水平;福田寶能公館9月開盤均價為8.5萬/平方米，至10月加推均價仍為8.5萬/平方米;光明新區(qū)新地中央8月推出28-107平方米公寓產(chǎn)品，均價為2.36萬/平方米，至10月加推31-109平方米公寓產(chǎn)品，均價小幅下跌至2.30萬/平方米。

深圳綜合開發(fā)院宋丁認(rèn)為，10月的樓市號稱“銀十”，相對上半年比較平穩(wěn)，延續(xù)第三季度市場開始收緊，這已經(jīng)是大勢所趨，10月的成交量和平均價格都有所收緊，總體來說市場不好也不壞。雖然也有樓盤依然堅挺，但平均價格已經(jīng)有所下浮。

新盤理性開賣，實際價遠(yuǎn)低于備案價

“雙降”后的首個周末，深圳福田、羅湖、龍崗、寶安等區(qū)有近12個新盤開盤或加推，被稱為今年最強推盤潮。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，除了龍崗中心城萬科天譽廣場去化率為35%，其余11盤去化率都在6成以上，去化良好。

但筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商定價相對保守，多數(shù)項目實際均價低于備案價。如南山恒裕濱城二期在規(guī)土委的備案價在9-14萬/平方米，開盤均價約為11萬/平方米;福田寶能公館備案價格在8.2-14.7萬/平方米，開盤均價為8.5萬/平方米;光明新區(qū)某樓盤的預(yù)售備案價為3.1-3.7萬/平方米，開盤均價在2.4-2.6萬/平方米;龍華新區(qū)某樓盤備案價在5.0-6.6萬/平方米，開盤均價為4.8-6.3萬/平方米之間。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟下行、成交下滑以及年底走量等因素讓開發(fā)商的推盤壓力更大，樓市在加速調(diào)整中，開發(fā)商改變策略，加大力度走量。

但美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)及鹽田區(qū)營業(yè)董事袁新有認(rèn)為，目前市場表現(xiàn)依然比較理想，成交量雖然有所回落，但看房者有增無減。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周(10.26-11.1)一手住宅成交量1417套，環(huán)比上漲15.48%，較前期有所回升;成交均價為34226元/平方米，環(huán)比下跌5.22%。而據(jù)中指院百城價格指數(shù)，受高價樓盤入市影響，深圳10月新房住宅價格環(huán)比上漲3.49%，居全國重點城市之首。(秦燕蘭)