觀點地產網“花5000萬在超山腳下造了一條塞納河”，這是廣東房企東暉給杭州留下的第一印象。

這個號稱史上“最強綠粉”的東暉在11月4日新聞發布會上宣布，其闖入杭城的首個項目龍悅灣即將以起價3388元/平方米、均價3998元/平方米入市，推出300套高層公寓。

此消息一出，杭州全城媒體一片震驚，許久未見的“3”字頭重出江湖。身披“綠城”外衣的龍悅灣，硬是以“價格殺手”的面貌出現在余杭臨平北超山板塊。

對于這種混搭風，東暉地產董事龍格在接受媒體采訪時直言，“背后也是一個市場行為，我們希望通過低價切入市場，因為畢竟龍悅灣是我們在杭州的第一個項目。”

浙江中原地產資源管理經理荊海燕則用“取巧”一詞來概括東暉此次入杭的落地求生。因為在“超低價”引爆瞬間轟動效應后，“綠城致敬者”的口號或許將為龍悅灣帶來一個持續市場影響力。

3字頭入杭

據龍格介紹，東暉·龍悅灣此次推出“三個3”，起價3388元，均價3998元，還有300套高層公寓。

“這么一個低價是給杭州人的大禮，這批房源面積段集中在103-135方，預計會在這個月中旬開盤。”

據觀點地產新媒體了解，龍悅灣的前身為陳家木橋15、16號姊妹宅地，坐落于杭州余杭臨平09省道與五洲路交界處西北角，出讓面積分別為34765平方米、70900平方米，總起價約3.61億元。

2012年7月，桂林東暉建設以3.94億總價將上述兩地塊收入囊中，折合樓面價分別為1522元/平方米、1569元/平方米。

彼時報道介紹，桂林東暉建設發展有限公司于2006年4月在桂林市注冊成立，是一家從廣東來桂林投資的房地產開發企業，此前已開發過桂林東暉星城、東暉國際公館等項目。

對比近每平約1500元的拿地價，“3388元/平起”的數字著實讓市場大呼“擊穿了杭州在售住宅最低價”，一夜間房價拉回到了10年前。

“肯定是目前杭州最低價，雖整個板塊競爭也比較激烈，但從表面對照成本看，確實是虧的。”荊海燕在接受觀點地產新媒體采訪時指出。

按開發商每賣一平米要交超10%的稅計算，3998元/平的均價實際上開發商能拿到手的錢約為3600元，而這恰好是開發的建安成本，這也意味著龍悅灣的地價是白送。

那么，3388元/平方米的起價在整個板塊又是個什么概念呢？答案是，比8年前綠城藍庭的首開價格還要低。2007年6月，綠城藍庭一期房源入市，首開價僅為4600元/平方米。

而同處超山腳下的龍湖香醍溪岸目前最后一批房源清盤在售，相關數據顯示，它的近月成交均價5542元/平方米，而2011年10月開盤至今，該項目的高層公寓2013年價位最高時也曾賣到7000-8000元/平方米。

距離拉遠一點，與09省道一路之隔的野風啟城近月成交均價在5973元/平方米，九龍倉君廷近期最后一套成交均價6628元/平方米。

這樣看來，在這個“沒有最低、只有更低”的價格戰王國，龍悅灣儼然摘下了“第一低”的頭銜。

對此，龍格早前在接受采訪時淡定指出，“希望通過低價切入市場，因為龍悅灣是我們在杭州的第一個項目。很多廣東的開發商，像碧桂園、越秀、雅居樂，他們在首次進入市場的時候都會以低價的方式進入。”

龍格的回應透露的是，“低價”是一種落地求生的營銷手法。而荊海燕則認為，除“撬動市場，拉動人氣”主觀考量外，超山板塊先天條件不足也是“低價”的一大誘因。

“由于距杭州主城距離遠，且利好消息不是特別多，整個臨平北存貨量特別大，價格也最低。”荊海燕向觀點地產新媒體分析稱，雖有不足，但如果真能低價入手一套龍悅灣性價比還是很高的。

在推出震撼的“3”字頭起價后，市場關注的另一問題是龍悅灣定位的消費群體。對此，浙報傳媒地產研究院丁建剛給出的預測是，“一類是比較年輕的剛需，其實它是新杭州人進入杭州的門檻，還有一類是老杭州人改善客戶。”

以綠城之名

其實，在以“價格殺手”身份攪起市場緊張氣氛前，龍悅灣的“最強綠粉”稱號已在杭州地產圈中掀起過一波熱潮。

“一個來自廣東的開發商，不久前甚至花5000萬元，在超山下造了一條塞納河，向宋衛平致敬。”有報道曾如是評價東暉在杭的首次亮相。

2007年拿地后，東暉先是請來綠城東方院總建筑師、曾操刀杭州桂花城的何兼，為項目設計了245套“法式小獨棟”，每幢小獨棟外立面都整體干掛葡萄牙進口砂巖，耗資1.35億。

隨后，兩套精裝樣板房也由杭州桃花源御用設計師戴坤昆操刀，從售樓處的案場服務，到園區交付后的物業管理，全部聘請綠城物業。

更甚者，東暉還花費5000萬將南北地塊之間、紅線外的市政河道重新整修，將其命名為“塞納河”，復刻巴黎經典，與兩岸的法式風格建筑融為一體。

5000萬的“塞納河”也成為了東暉辟謠“低價入市是因為資金鏈緊張”的有力證據。“一個河道不是小區的必需品，所以一個資金鏈緊張的開發商也不可能做這些事情。”

“我相信物美價廉是所有消費者不懈的追求，我們的物美，從設計到施工，到最后的物業全都是綠城，綠城也就意味著高品質。”在對龍悅灣入市效果期待中，龍格認為，綠城的外衣是其能振動市場的法寶。

荊海燕則對觀點地產新媒體稱，因為龍悅灣有三分之二都是別墅區，借助市場認可的綠城高端風格，顯然能增加其成功落地的可能性，“風險低，更保險”。

值得一提的是，在地產圈中，形如東暉這樣的“鐵桿綠粉”顯然不是個例。比如，地上集團就被稱為“臨安綠城”，其在錢王大街開發的楓林曉城，基本上是綠城紫桂花園的翻版；另一代表作春天花園，則模仿春江花月。

號稱“紹興綠城”的金昌房產，在奧體板塊開發的春和錢塘，也是從綠城二代高層的模子里“倒”出來的。

然而，即便公開宣稱是綠城忠實效仿者，走著“綠城style”路線的東暉還是希望踩著前輩的肩膀玩出點新花樣。

以往綠城的獨棟別墅的起步面積動輒達四五百平，而龍悅灣的小獨棟的主力戶型卻是230及250平方米。

除戶型、面積上的差異外，低總價當然是另一大賣點。與綠城以萬億計算的“土豪”價不同，

龍悅灣恰好為綠粉們提供了一個“折后350萬元起”的“親民”選擇。

“實際情況還是要等開盤，在產品沒有交付前，購房者還是愿意為這個價格冒風險，但如果產品出現交付質量問題，這將產生致命殺傷力”。荊海燕表示。

當然，由于與綠城畢竟不是一個等級的競爭者，龍悅灣此次并未選擇期房銷售，而是特意等到現房狀態才正式對外亮相。

據悉，在今年推出樣板區的時候，龍悅灣70%的工程量已經完成了，全小區245棟獨棟全部結頂，而且一半已經石材干掛完成。北地塊有6幢高層，其中4幢已經結頂，兩幢符合預售條件。