海南房地產(chǎn)資深營(yíng)銷人士王斌認(rèn)為，海南常住人口總量不大，龐大的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，很難在剛性購(gòu)房需求上找到重心，絕大部分樓盤需要島外需求市場(chǎng)的消化。

誰(shuí)買走了海南的房子？

海南房地產(chǎn)資深營(yíng)銷人士王斌認(rèn)為，海南常住人口總量不大，龐大的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，很難在剛性購(gòu)房需求上找到重心，絕大部分樓盤需要島外需求市場(chǎng)的消化。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，在近幾年，海口、三亞等地房產(chǎn)，島外購(gòu)買占比約在60%左右，其他市縣商品房島外購(gòu)買占比高達(dá)90%。一些精裝修的小戶型房產(chǎn)受到全國(guó)各地“候鳥(niǎo)”一族的青睞，而產(chǎn)權(quán)式公寓、酒店等，一般是以投資為目的的外地人購(gòu)買或旅游度假式居住。

王斌曾寫(xiě)過(guò)《海南“十大”最適合養(yǎng)老樓盤》等“海南購(gòu)房指南”系列文章，他認(rèn)為，如果僅僅以養(yǎng)生、養(yǎng)老為購(gòu)房目的，不僅要考慮樓盤項(xiàng)目的配套設(shè)施，還要充分考慮海南氣候環(huán)境對(duì)購(gòu)房者一種本能生理的適應(yīng)，不是越貴越高檔最好，最適合自己才是最佳。

王斌還手工繪制了一份《海南5大氣候地區(qū)》地圖。在這份地圖里，他將海南劃分為“半濕潤(rùn)區(qū)”、“山地濕潤(rùn)區(qū)”、“濕潤(rùn)區(qū)”及“半干旱區(qū)”、“半干旱半濕潤(rùn)區(qū)”等5大氣候區(qū)。而濕潤(rùn)及半濕潤(rùn)區(qū)，主要集中在瓊北的海口、海南東部及中部地區(qū)，而干旱和半干旱區(qū)主要指海南西部地區(qū)和瓊南的三亞等地。

以“5大氣候區(qū)”為區(qū)分，王斌畫(huà)了一份《海南購(gòu)房分布圖》。王斌介紹，東北人喜歡扎堆在瓊南三亞等干旱地區(qū)，因?yàn)檫@里陽(yáng)光充足，氣溫較瓊北地區(qū)要高出2~3攝氏度；而重慶、四川等地外來(lái)購(gòu)房者根據(jù)適應(yīng)的氣候環(huán)境，更愿意居住在海南東部文昌、西部儋州等濕潤(rùn)及半濕潤(rùn)地區(qū)；貴州等地外來(lái)購(gòu)房者，則扎堆在西部臨高、瓊北海口等半濕潤(rùn)地區(qū)；北京人相對(duì)偏愛(ài)在海南東南沿海地區(qū)生活。另外，資金富足的外地人則更多選擇在三亞購(gòu)房。

海南島的房子大部分被島外人買下了，旅游地產(chǎn)尤其是濱海度假地產(chǎn)成為海南房地產(chǎn)銷售的主流，這是可見(jiàn)的事實(shí)。但一位在海口開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，純商品房樓盤乃至旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不能體現(xiàn)海南房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值潛能。隨著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，眾多商業(yè)項(xiàng)目將集中入市。大量商業(yè)項(xiàng)目的入市，不管依靠城市本身較少的常住人口還是瞄準(zhǔn)龐大的旅游客群，不同的目標(biāo)客群將使得項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)生極大的差異，但毫無(wú)疑問(wèn)，海南商業(yè)地產(chǎn)的春天即將來(lái)臨。