11月12日下午，北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，這是常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，不出市場(chǎng)所料，該地塊一如既往地以高溢價(jià)成交。

11月12日下午，北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，這是常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，不出市場(chǎng)所料，該地塊一如既往地以高溢價(jià)成交。

拍賣當(dāng)日，該地塊共吸引了北京城建、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、首開保利、旭輝永同昌金地、國(guó)瑞地產(chǎn)、中鐵建七家企業(yè)和聯(lián)合體參與競(jìng)拍。最后經(jīng)過(guò)84輪激烈爭(zhēng)奪，首開保利聯(lián)合體以33億元總價(jià)、配建面積3.6萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)競(jìng)得。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該宗地商品房部分樓面價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，是繼樊家村地王和農(nóng)展館地王之后，單價(jià)排名第三的地塊，亦是常營(yíng)地區(qū)的單價(jià)地王。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，該項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)將在13萬(wàn)/平方米左右，并將成為第23個(gè)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)北京10萬(wàn)+頂豪市場(chǎng)的生力軍。

首開保利奪常營(yíng)地王

出讓公告顯示，常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊土地用途為F1住宅混合公建用地，土地面積41963.7平方米，建筑控制規(guī)模為11.75萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)為22億元，需配建建筑面積28000平方米的“限價(jià)商品住房”，銷售限價(jià)為15000元/平方米。而競(jìng)建的“自住型商品住房”銷售限價(jià)為22000元/平方米。

下午15點(diǎn)30分，地塊正式開拍，首創(chuàng)率先應(yīng)價(jià)，將價(jià)格抬至22.77億元，隨后國(guó)瑞地產(chǎn)積極跟進(jìn)，與首創(chuàng)展開拉鋸戰(zhàn)。

互相較勁22輪之后，首創(chuàng)首先觸碰價(jià)格上限33億，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)公租房配建面積環(huán)節(jié)，此前一直保持沉默的北京城建、首開保利也相繼加入戰(zhàn)局，遠(yuǎn)洋、中鐵建、旭輝聯(lián)合體則繼續(xù)“打醬油”。

盡管拿地之心堅(jiān)決，但當(dāng)配建面積升至1.65萬(wàn)平方米之后，國(guó)瑞地產(chǎn)無(wú)奈退出，現(xiàn)場(chǎng)變成了國(guó)企、央企之間的游戲，39號(hào)的首開保利與77號(hào)首創(chuàng)互不相讓，拼殺到最后。

結(jié)果證明還是人多力量大，經(jīng)過(guò)84輪爭(zhēng)奪后，首開保利組成的聯(lián)合體擊敗首創(chuàng)，以33億元總價(jià)、配建3.6萬(wàn)平方米自住房面積成功競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊，樓面價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，問(wèn)鼎常營(yíng)新的單價(jià)地王。

對(duì)于北京市場(chǎng)而言，面粉貴過(guò)面包早已不是什么新鮮事。據(jù)了解，常營(yíng)地王周邊目前在售項(xiàng)目有常楹公元，報(bào)價(jià)42000元/平方米；首開熙悅尚郡，報(bào)價(jià)48500元/平方米；北京新天地，報(bào)價(jià)34644元/平方米。

也因此，市場(chǎng)人士對(duì)首開保利此次拿地價(jià)格并不意外。“北京樓面價(jià)不超5萬(wàn)都不好意思出門了。”張大偉戲稱。

郭毅則表示，這是常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔四年之后再次出讓宅地，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，地塊周邊的交通及各項(xiàng)生活配套已極為完備，可謂寸土寸金之地，因此房企競(jìng)相爭(zhēng)奪也是正常。

“優(yōu)越的地理位置，令該地塊已經(jīng)具備了開發(fā)成為豪宅的潛質(zhì)。未來(lái)項(xiàng)目房?jī)r(jià)將在13萬(wàn)/平方米左右。”郭毅預(yù)測(cè)。

另外，據(jù)張大偉提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，只有首開·熙悅尚郡和北京新天地處于順銷期；而龍湖·長(zhǎng)楹天街已售罄，常楹公元和北京新天地也已進(jìn)入尾盤期。

北京供地再度開啟

僧多肉少的北京市場(chǎng)，顯然已經(jīng)成為兵家必爭(zhēng)之地，趁著地價(jià)飆升的勢(shì)頭，北京國(guó)土局也配合著開啟了新一輪的供地計(jì)劃。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，加上此次成交的常營(yíng)鄉(xiāng)地塊，北京土地市場(chǎng)在不到兩周時(shí)間內(nèi)已經(jīng)先后成交了3宗地塊，包括華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體拿下的豐臺(tái)區(qū)的南苑鄉(xiāng)B組團(tuán)地塊，以及北京建設(shè)競(jìng)得的通州地塊。

此外，11月11日，北京國(guó)土局還最新掛牌出讓分別位于懷柔區(qū)、昌平區(qū)的兩宗地塊，土地面積共計(jì)9.68萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)總計(jì)約7.29億元。

面對(duì)新一波供地潮的到來(lái)，北京地價(jià)也將進(jìn)一步攀升。郭毅表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化的情況下，一二線城市成為了房企重點(diǎn)進(jìn)軍的區(qū)域，隨著越來(lái)越多開發(fā)商搶占北京市場(chǎng)，北京地價(jià)肯定會(huì)持續(xù)走高的。

張大偉也預(yù)期，未來(lái)一個(gè)月還將有多宗地王誕生，特別是未來(lái)的通州、門頭溝都可能樓面價(jià)繼續(xù)突破之前區(qū)域記錄。

地王頻出，導(dǎo)致北京市場(chǎng)“豪宅化”現(xiàn)象也愈發(fā)嚴(yán)重。據(jù)了解，首開保利今天拿下的常營(yíng)鄉(xiāng)地塊成為了今年第10塊實(shí)際樓面價(jià)5萬(wàn)+的地塊，同時(shí)也是第23個(gè)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)北京10萬(wàn)+頂豪市場(chǎng)的生力軍。

另外，據(jù)亞豪此前預(yù)測(cè)，北京今年已出讓的20余宗宅地中，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)12宗；在待出讓的近20宗地塊中，五環(huán)內(nèi)3宗預(yù)期樓面價(jià)均將在50000元/平方米以上，五至六環(huán)的7宗土地至少有3宗有能力沖擊3萬(wàn)元/平方米的關(guān)卡，未來(lái)入市或進(jìn)入高端乃至豪宅行列。

張大偉也表示，從2013年開始，北京各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。

但是，作為奢侈品的豪宅項(xiàng)目，本身購(gòu)買群體就非常有限，在大量供應(yīng)到來(lái)之際，北京豪宅去化風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。

郭毅稱，目前北京頂豪已經(jīng)有近5000套的潛在供應(yīng)，與每年最高200套的去化速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過(guò)于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，北京的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)形成了堰塞湖，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。

“需求有限外，頂豪的消化很難做到快周轉(zhuǎn)，但能拿下高價(jià)地的大多是上市公司或財(cái)大氣粗的央企國(guó)企，這些房企對(duì)于銷售額和回款率都有嚴(yán)格指標(biāo)，那么矛盾就很難調(diào)和。”

郭毅認(rèn)為，雖然北京現(xiàn)在還沒(méi)有解不了套的地王，但在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，房?jī)r(jià)漲速會(huì)受到影響，地王解套周期肯定會(huì)拉長(zhǎng)，在新地王等待解套過(guò)程中，很可能有房企會(huì)無(wú)法承受地王拖累，采取降價(jià)、賣項(xiàng)目等無(wú)奈之舉。