那些在傳統(tǒng)一線城市北上廣深以及杭州等新一線城市深耕多年的房企無疑是幸運的，因為未來的空間還足夠大。

深圳人太多了！深圳的房價都這么高了，為什么還有這么多人源源不斷地涌入？這樣的抱怨聲每天都在發(fā)生。深圳的人真的很多嗎？確實很多，雖然官方公布的數(shù)據(jù)說常住人口只有不到1200萬，但是不少人認為實際已經(jīng)到1800萬了?？墒牵钲诘娜俗銐蚨鄦幔看鸢甘强赡苓€不夠多。這個問題同樣適用于北京、上海、廣州、武漢等等的大城市??

筆者的答案一定超乎所有人的意料，一些常年在大城市受擠公交地鐵、塞車之苦的人可能還會有拍筆者一板磚的沖動??但是筆者即便額頭流著血還是會告訴你，中國大城市人口的集中度真的還不算高。這是全球其他大城市的發(fā)展歷史已經(jīng)驗證過的。不尊重城市的客觀發(fā)展規(guī)律，你的人生或者事業(yè)可能都會遇到挫折。

越發(fā)達的國家人口密度越低

今年4月份，筆者在《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文中指出，未來房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場一類是中心城市，即傳統(tǒng)一線城市北上廣深；一類是核心都市圈的衛(wèi)星城、區(qū)域中心城市。而缺乏獨特性和自我定位的城市，比如東北三省的多數(shù)城市，以及安徽(合肥稍好)等未來則會被“拋棄”??

當時，贊同者甚眾，反對者也不少(主要來自被唱衰區(qū)域的網(wǎng)友，其實各位愛城護家的心情也是可以理解的)，但是后來傳統(tǒng)一線城市(特別是深圳)房價的瘋漲以及1.5線城市的反彈其實已經(jīng)對筆者當初的觀點做了很好的注腳。

以前中國的目標是趕英超美，現(xiàn)在中國GDP已經(jīng)雄踞全球第二，因此即便經(jīng)常受傷，但凡事都還是喜歡PK一下美國，但在大城市演變路徑這個話題上，為了避免偏頗，我們將對比的范圍擴大到全球幾十個國家的上百個城市，時間的跨度則是200年，讓你不得不服。

在圖1中，我們還可以十分清晰地看到，發(fā)達國家大城市人口密度低于發(fā)展中國家。

最新的城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，印度大城市的人口密度高于中國，而中國又高于日本和美國。因為發(fā)達國家的交通等基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，城市的物理半徑顯著高于發(fā)展中國家(用大白話講就是交通發(fā)達，城市大，我住城市邊上，去市中心上班、購物、娛樂也很方便，分分鐘抵達).

當然，筆者對林肯土地政策研究中心的數(shù)據(jù)“不太放心”，為了更為客觀真實，筆者通過公開渠道搜集了一些數(shù)據(jù)，遴選出了以下12個在國際上有一定代表性的大城市(表1)。結(jié)果與上述分析完全相反，紐約、東京、倫敦、首爾等等等的人口密度普遍高于發(fā)展中國家城市。

為什么兩種統(tǒng)計結(jié)果會出現(xiàn)矛盾？其實這里有普遍現(xiàn)象與特例的區(qū)別。這么多人想一夜暴富，涌向華爾街，紐約人不多哪里人多？

還有一個就是核心主城區(qū)以及都市圈的區(qū)分，以東京為例，表1的人口和面積都是東京都的(2012年)，而如果算大東京都市圈的話，則人口密度只有2746人/平方公里(2014年數(shù)據(jù)：都市圈面積13400平方公里，大東京都市圈人口3680萬)，低于我國的上海。北京人民之所以擁堵，而數(shù)據(jù)顯示密度低，也在于面積是按全北京的面積計算的。

日本的全國人口密度為349 人/平方公里，遠高于中國的148 人/平方公里，然而其大城市的人口密度竟然比中國要低，是不是很吊詭？這恰恰十分有力地反駁了這樣一類人的謬論：中國大城市人滿為患，就是因為中國人太多了！但真實的情況是，決定一個國家大城市人口密度的關(guān)鍵因素并不是全境的人口的密度或者數(shù)量，而是整個國家的發(fā)展程度。換句話說，中國這么多大城市擁堵，是因為中國還不夠發(fā)達。

下面我們來看一下近200年國際大城市的生長，大體上可以分為三個組別：

第一種是已經(jīng)發(fā)展成熟的城市，其處于人口密度緩慢下降的C 段，典型代表如東京、倫敦、巴黎等；

第二種是尚處于發(fā)展中的國家的首府，其剛剛經(jīng)歷完城市面積快速擴張的B 段，處于人口密度緩慢回升的第③上漲階段，如土耳其伊斯坦布爾、菲律賓馬尼拉等。

第三種是以北京和上海等為代表的城市，這些城市剛經(jīng)歷完城市面積高速擴張、人口密度下降的B階段，但是未來一段時間內(nèi)人口的流入可能會占據(jù)上風，與之相應(yīng)的是人口密度將迎來平緩的③段上漲。

根據(jù)城市生長的三個階段模型(圖1)，目前中國大城市部分已完成、部分正處于第二階段——即第二輪人口匯集和建成區(qū)面積擴張的階段，這意味著在相當一段時間內(nèi)人口還將加速涌入大城市，而大城市繼續(xù)擴張。然后進入第三階段——人口繼續(xù)導入，但城市建成區(qū)面積擴大更快，從而導致人口密度下行到發(fā)達國家的水平。

中國經(jīng)濟與人口還不夠集中

看到這里，相信不用筆者說，你也已經(jīng)知道，長期來看，中國大城市的建成區(qū)面積還有很大提升空間。

在今年4月份的《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文里提到了“胡煥庸線”——1935年發(fā)現(xiàn)的這條線顯示，中國的大部分人口和經(jīng)濟貢獻量都集中在線的右側(cè)。80年之后的今天，盡管國家管理層試圖破解“胡煥庸線”(線以東地區(qū)以43.71%的國土面積養(yǎng)育了94.39%的人口)促進區(qū)域均衡發(fā)展，但似乎無能為力。這是區(qū)域間的窮者愈窮、富者愈富、貧富差距不斷擴大的事實。

耶魯大學G-Econ 項目組的研究表明，中國經(jīng)濟活動的聚集度尚處低位。目前，中國的GDP在“胡煥庸線”以東呈現(xiàn)出連片分布的狀態(tài)，這對于想要區(qū)域均衡發(fā)展的目標來說，無疑是最好的，要是能突破“胡煥庸線”那更好不過。但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。以印度、美國和巴西為代表的同類國家，GDP都呈現(xiàn)出明顯的點狀分布；即便是地少人多的國家，經(jīng)濟聚集程度也高于中國。這意味著，很大概率上，未來中國GDP將更加集中于少數(shù)明星城市或城市圈，GDP 分布地圖也將隨之呈現(xiàn)更明確的尖峰點狀分布。

我國的經(jīng)濟產(chǎn)出和人口分布非但不是過度集中于大中城市，其集聚度反而不足。國際經(jīng)驗告訴我們，未來中國經(jīng)濟與人口仍將持續(xù)向大城市聚集。

哪些地區(qū)和城市還會更“擁擠”

世界銀行發(fā)布的報告顯示，中國珠江三角洲地區(qū)在2010年就已超過日本東京地區(qū)，成為全球最大城市片區(qū)。但正如上面所說的，這些地區(qū)以及類似地區(qū)的人口未來還會更多。

根據(jù)2015年世界城市統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，中國3個最大的都市區(qū)上海、北京、廣州-佛山的建成區(qū)面積在全球位于第12、13 和15 位，不僅低于紐約、東京-橫濱，而且還低于莫斯科、休斯頓、名古屋這樣的都市區(qū)。目前，中國的其他都市區(qū)中只有天津的建成區(qū)面積高于2000 平方公里(圖2).

因此，目前，上海、北京、廣州-佛山的人口密度還高于東京-橫濱、大阪-神戶-京都和名古屋等大城市。人口還在不斷涌入，而長期來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展程度的提高，人口的密度又是下降的，那只能意味著建成區(qū)的面積會大幅飆升。

根據(jù)聯(lián)合國最新的統(tǒng)計分析，中國僅有11%人口生活在大城市(人口高于500 萬的城市)，遠低于同樣地廣人多的美國(21%)，以及許多發(fā)展水平落后于中國的國家，例如馬來西亞(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰國(13%)和菲律賓(13%)等。

全球的發(fā)展歷史表明，城鎮(zhèn)化率水平與大城市人口占比高度正相關(guān)。根據(jù)中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林最新的演講中提及的數(shù)據(jù)，2014年，中國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但是人口城鎮(zhèn)化率很低，2013年僅為36%。

李克強總理一再強調(diào)，新型城鎮(zhèn)化意不在“地”，不在“樓”，而在“人”。因此，那些由于地方政府出于招商、基建項目上馬等需求，行政區(qū)劃上實現(xiàn)的“就地城鎮(zhèn)化”，居民的生活方式和生活質(zhì)量并未發(fā)生根本改變，因此，人口進一步向大城市聚集的空間還十分巨大。

那些在傳統(tǒng)一線城市北上廣深以及杭州等新一線城市深耕多年的房企無疑是幸運的，因為未來的空間還足夠大。當然，其他的房企也不代表就只能等死了。

在5大國家級城市群中，重點聚焦的還是珠三角、長三角和京津冀城市群，這里是未來房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場：一類是中心城市，即傳統(tǒng)一線城市北上廣深；一類是核心都市圈的衛(wèi)星城、區(qū)域中心城市。這是幾個月之前的觀點，現(xiàn)在更細化一些。以下三類區(qū)域值得房企們關(guān)注：

第一類是處于高鐵網(wǎng)絡(luò)交叉點上的大城市，高鐵將讓這些城市練就吸星大法，將與之相連的周邊弱小城市的人口和產(chǎn)業(yè)都導進去。周邊的城市也別不服，城市也是得民心者得天下。

第二類是那些距離主城區(qū)比較近的新區(qū)，由于交通成本較低，容易形成聯(lián)動發(fā)展的局面，如廣州南沙新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、陜西西咸新區(qū)。

第三類是規(guī)劃面積較小的新區(qū)，比較容易被帶動發(fā)展起來，比如濟南濱河新區(qū)。

其實，歸根到底，總結(jié)起來，有“干爹”可傍(依托于發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘?、自身不追求過度膨脹(面積適中)，而且比較親近(距離近)“干爹”的新區(qū)才更有前途，而有實力的“干爹”就是那些經(jīng)濟實力和人口凈導入能力都很強大的城市。

最后，還需要指出的是，各行各業(yè)，只要是生意，就需要人氣才能推動，因此不只是房地產(chǎn)在這些地方才有希望。因為，只有去錢多的地方才能賺錢，而錢在人多的地方。我們的地方政府，也應(yīng)提前做好充分研究、科學規(guī)劃，避免讓越來越大的城市陷入陷入擁堵和臟亂無序的狀態(tài)。