【佳兆業一步步"復活"：境內外債務重組現重大進展】從目前佳兆業各地項目解封的情況看，佳兆業已與多個債權人達成了協議。同時，佳兆業還公告重啟了暫停半年多的境外債務重組。“休克”一年后，佳兆業在這個冬季逐漸蘇醒。

從目前佳兆業各地項目解封的情況看，佳兆業已與多個債權人達成了協議。同時，佳兆業還公告重啟了暫停半年多的境外債務重組。“休克”一年后，佳兆業在這個冬季逐漸蘇醒。

佳兆業“休克”一年后，在這個冬季逐漸蘇醒。

時隔340天，11月12日，佳兆業集團(01638.HK)發布最新的業務報告，公布了2015年前十個月的合約銷售額以及與債權人的協商情況。

與業務報告同時出現的，是境內債務重組的最新進展。而就在不到一個星期前，11月6日，佳兆業公告重啟了暫停半年多的境外債務重組，新方案在利息及展期方面，均較此前方案有所調整，佳兆業做出了更大讓步。

從一個個項目開始突破，與債權人逐步和解，佳兆業似乎正在復活。

郭英成的妥協

根據最新的境外債務重組方案，佳兆業擬發行5筆總計18.5億美元的新高息票據，取代舊有票據。新高息票據的到期時間為4~6年之后，票息率降至6%~9.9%之間。

對于今年到期的可換股債券，佳兆業計劃展期4年，并擬將目前2.64港元/股的兌換價盡快減低至2.34港元/股。同時，佳兆業對新換股債券可選擇按10%的年度現金票息再延長一年。

不僅如此，佳兆業還承諾在一定條件下給予債權人補償：新高息票據總額的7.0%“或然價值權”。補償的條件是，佳兆業普通股的30天成交加權平均價達到或超過1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元時，這項權利分別可觸發20%。

市場將上述方案普遍視為佳兆業主席郭英成及其團隊的一次妥協。佳兆業在公告中稱，會繼續與督導委員會進行磋商，透過互為條件的協議安排，根據合約細則的條款，實施建議重組。

11月12日，佳兆業發布公告，稱與境內債權人就債務重組進行廣泛磋商。佳兆業希望就重組達成一致的主要條款，包括無本金扣減，到期后延長三年(投資物業的抵押貸款除外)，充足抵押品還款須符合銷售進度，沒有充足抵押品的根據銷售進度攤還及到期時一筆過償還。

同時，鼓勵債權人降低融資成本，詳情應就債權人個別情況各自作出適切的厘定；債權人須撤回所有訴訟、仲裁、強制執行程序，并將資產“解凍”。

另據公告披露，截至11月10日，公司獲資產保全的申請書由半年前70份降至60份；接獲的應訴通知書由34份增至55份，涉及合約金額215.21億元；接獲的民事裁定書28份，最具爭議的合約總額約人民幣150.43億元。

而按照今年3月3日融創主導下的佳兆業首次推出的境內債務重組計劃，涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合共人民幣479.71億元。

上述訴訟所涉金額大幅少于境內債務金額，顯示佳兆業與債權人的溝通已有進展。

從目前佳兆業各地項目解封的情況看，佳兆業已與多個債權人達成了協議。佳兆業八號(上海)最大債權人中國銀行擬將恢復按揭貸款業務，并將加快放款速度；惠州佳兆業壹號已恢復銷售，其最大債權人是東亞銀行；廣州佳兆業城市廣場的最大債權人浦發銀行、深圳佳兆業前海廣場的債權人渤海銀行也已放行。

接近佳兆業核心債權人的一位銀行業人士分析，上述能獲得和解的項目，多是單一債權人。而另外那些債權人復雜的項目，則談判艱難。如，深圳佳兆業悅峰花園的債權人便包括中國農業銀行、江蘇銀行、信達資產、招商銀行、中國銀行、中信銀行等。

跳出“死循環”

在近一年的僵持中，對于佳兆業來說，債權人欲爭取原定利益的前提必須是佳兆業項目重啟銷售、企業恢復正常的運營；而取得這一前提又必須取得債權人的支持否則項目無法解除司法查封。

要打破這個“死循環”，需要佳兆業銷售提振信心。

經過數個月的談判后，自7月份開始，佳兆業已逐步恢復重點城市業務，其內部人士介紹，廣州、上海、蘇州、杭州、武漢、惠州等多個城市的項目已經重新恢復銷售。

今年9月12日，惠州佳兆業1號重新開盤；10月底，深圳佳兆業前海廣場部分房源解鎖，共有約200戶2014年認購的房源完成簽約備案，符合條件的客戶均成功從銀行獲得購房貸款。截至目前，該項目一期所有樓棟全部封頂。佳兆業方面表示，接下來，佳兆業前海廣場的后續房源將分批解封。

總體上來看，佳兆業目前的現金流仍不容樂觀。2015年首十個月，佳兆業的總合約銷售僅為52.33億元，這大約相當于上年同期銷售人民幣235億元的五分之一。

另據公告，包括深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳佳兆業中央廣場、深圳佳兆業前海廣場在內的四個位于深圳的物業項目處于預售階段，涉及共1,444個單位的111,833平方米，目前仍處于司法查封狀態，無法正常銷售。

另有732個單位共76,897平方米建筑面積仍受地方政府的鎖定。佳兆業稱，仍受鎖定的主要原因是，保障僅與佳兆業訂立臨時買賣協議的單位買家的權益。

佳兆業在公告中透露，正積極與債權人商討，以盡快重新開售上述深圳四個物業項目。

作為佳兆業的大本營，深圳房源的解封意味著佳兆業開始全面解封。隨著項目逐漸解封恢復銷售，佳兆業此前面臨枯竭的流動性枯竭將可能大幅緩解，并進一步將促進境內外債務重組。