【中國開發商集體焦慮探因】寄望于未來房價大幅上漲的高價拿地行為無異于一場高風險的賭博，而在眾多業內人士看來，勝算并不大。此番格局下，對于有實力的開發商而言，避開爭奪慘烈的國內戰場，把目光投向海外，尋找價值洼地，成為了一個似乎理所當然的出路。除了國內房地產市場本身下滑的壓力之外，開發商的出海行為也是應對國內投資者新動向的一種直接反應。隨著國內房地產市場增速的放緩，以及資產分散配置的需要，崛起的中國中產階級也已把置業目的地拓展到了國際市場，海外置業日益升溫。

寄望于未來房價大幅上漲的高價拿地行為無異于一場高風險的賭博，而在眾多業內人士看來，勝算并不大。此番格局下，對于有實力的開發商而言，避開爭奪慘烈的國內戰場，把目光投向海外，尋找價值洼地，成為了一個似乎理所當然的出路。除了國內房地產市場本身下滑的壓力之外，開發商的出海行為也是應對國內投資者新動向的一種直接反應。隨著國內房地產市場增速的放緩，以及資產分散配置的需要，崛起的中國中產階級也已把置業目的地拓展到了國際市場，海外置業日益升溫。

據《21世紀經濟報道》報道，在把恒大淘寶足球俱樂部送上新三板之后，恒大地產主席許家印又迅速發起了一項百億收購。

11月12日，據港交所披露，恒大地產(HK.3333)以125億港幣價格買下一棟香港全海景地標寫字樓“美國萬通大廈”，創下香港近年寫字樓整體收購最高紀錄，成為內地民企中唯一在港買入整棟獨立寫字樓的企業。

恒大只是中國大型房企海外投資的最新一例。近幾年來，包括萬科、萬達、綠地、復星、中海外在內的大型房企，均將目光投向了包括香港在內的國際大都市的黃金地段物業，其中，又尤以核心地區辦公樓、高檔住宅最受歡迎。

萬科、綠地、萬達等巨頭的海外布局已漸成體系，而以金地、花樣年等為代表的第二梯隊也在緊密跟進，海外項目似乎已成為中國主流房企的標配。

這一波房企出海潮，受到了宏觀調控和國內市場現狀等多重因素的影響，同時，跟隨他們內地客戶的全球不動產資產配置的步伐，也在見證著中國個人投資者的投資偏好。

而更為重要的是，海外戰略承載著房企更為長遠的轉型目標，折射了中國“開發商”們的集體身份焦慮。

未來，中國的房地產企業正在漸漸轉變為全球化的跨國公司，并且接軌某些國際商業模式；未來誕生的萬億市值企業，或將是脫胎于“開發商”的新型消費類公司、資產管理者。

巨頭領銜出海潮

盡管單個標的金額驚人，但恒大并不是所有房企中海外投資最早最積極的公司。

最先出去的，是嗅覺靈敏的萬科。截至2015年中報，萬科透露，公司在海外已有10個項目，其中6個在美國，3個在香港，1個在新加坡。

2015年10月，萬科海外投資的版圖擴大到了第五城：倫敦。萬科宣布擬通過3000萬英鎊注資方式收購位于英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份，進入歐洲市場。

據萬科透露，公司已經開始了英國投資，參與倫敦市中心綜合體The Stage的開發，該項目位于倫敦金融城(City)及倫敦科技中心區(Shoreditch)交匯處。在The Stage項目中，萬科將與Galliard Homes等共同合作。

此外，萬科還開發了Tesco項目，Tesco資產包中包括多個地塊，這些地塊是由全球三大零售企業之一Tesco近期出售給歐洲地產私募基金Meyer Bergman，萬科將與Meyer Bergman合作開發該項目。

按照萬科的規劃，不久之后萬科在美國紐約、舊金山兩地的項目可能至少增加到14個；此外，萬科董事會主席王石稱，萬科還將開設米蘭分公司，進一步拓展歐洲業務。

但相比于綠地和萬達，萬科的海外投資戰略稍顯保守。

差不多與萬科同期啟動出海投資的綠地，截止至2015年上半年，已布局到4大洲、7個國家、13座城市，除了紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼，其海外版圖還包括莫斯科、多倫多等地。綠地董事長張玉良稱，綠地現在海外投資已超過250億美元，今年目標新增100億美元的新項目，期望今年海外可有超過300億美元的項目投資。

綠地有關人士介紹，綠地在美國的布局主要集中在商住兩用及綜合體項目。除現有投資項目外，還將關注紐約、洛杉磯、舊金山等地的投資機會，包括如加州高鐵、洛杉磯輕軌、市中心街車等區域的基礎設施建設。

綠地的海外投資特點在于，在眾多項目中，多數選擇親力親為地開發，張玉良對此解釋，自己開發可以避免買項目過程中的風險，既能賺開發的利潤，又能賺長期保值增值的利潤。

萬達的海外投資布局更早。2012年，萬達斥資26億美元收購美國第二大院線AMC；2013年，投資3.2億英鎊并購“海上勞斯萊斯”英國圣汐游艇公司(Sunseeker)；而在2015年，又先后密集入手了馬德里競技足球俱樂部、瑞士盈方體育傳媒集團、美國世界鐵人公司，及澳大利亞第二大院線HOYTS.

中國開發商和保險公司一起，成為中資機構海外投資的主力。這股興起于2013年的海外投資熱潮，愈發有擴大之勢。仲量聯行最新的數據顯示，2015年截至目前，中國機構海外房地產投資同比激增50%，達到了156億美元，已經逼近去年全年的165億。

后進者也有趕超之勢。2014年首度試水海外投資的金地集團，近日拋出了將在美國落地20-30個項目的宏大計劃。

在2015年10月的哈佛大學中國論壇上，金地集團高級副總裁徐家俊指出，未來還會擴展到歐洲、東南亞等地。他表示，未來十年，企業成功的關鍵之一就是國際化，而美國是金地集團邁向全球化的鑰匙。

昔日屬于“招保萬金”之一的金地，在銷售額上已經大大落后于萬科、保利。借助此番海外的大動作，金地或許意欲謀求回歸地產界第一陣營。

業務的增加與轉型

開發商紛紛出海，緣于白銀時代遭遇的“市場瓶頸”。

當前，中國的房地產市場已經出現了嚴重的分化：二三四線城市樓市房屋過剩，風險大增，僅一線城市和部分熱點城市仍存有效銷售市場。

據國家統計局數據，到今年10月末，全國商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬平方米；與2014年同期相比，增加了1億平方米，增幅為17.8%。

二三四線城市幾已普遍過剩。然而，眾多開發商的蜂擁而至正在引致一線城市土地價格的畸高，2015年成為了又一個地王頻現的年度。

首都北京尤其“瘋狂”。中原地產的數據顯示，今年以來，北京樓面價超過5萬的地塊已有9宗，這意味著未來將出現相應數量的預期售價在15萬以上的樓盤。而新出現的最貴樓面單價已經高達7萬5，甚至超過了同區域的二手房均價。

這種寄望于未來房價大幅上漲的高價拿地行為無異于一場高風險的賭博，而在眾多業內人士看來，勝算并不大。

此番格局下，對于有實力的開發商而言，避開爭奪慘烈的國內戰場，把目光投向海外，尋找價值洼地，成為了一個似乎理所當然的出路。

2014年，萬科董事長王石在英國表示，萬科做海外投資的第一個目的是平衡國內風險，因此經濟發達的北美和歐洲將成為未來海外發展的兩個重點地區。

而他透露的更長遠的規劃是，在發達國家站穩腳跟后，再考慮和發達國家的公司合作，一起開發新興國家。

除了國內房地產市場本身下滑的壓力之外，開發商的出海行為也是應對國內投資者新動向的一種直接反應。

隨著國內房地產市場增速的放緩，以及資產分散配置的需要，崛起的中國中產階級也已把置業目的地拓展到了國際市場，海外置業日益升溫。

2015年4月胡潤研究院發布的《海外置業趨勢報告》顯示，地產是最受中國高凈值人群歡迎的海外投資標的，占比超過4成，遠超過排在第二的投資占比17.1%的固定收益產品。

面對這一趨勢，張玉良曾表示，綠地要做的事情是與中國的中產階級共同成長；中國移民者、游客和留學生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。

胡潤研究院的調研顯示，洛杉磯、舊金山、溫哥華、紐約、多倫多、悉尼等地是高凈值人群最青睞的海外置業城市；這恰與國內開發商選擇進駐的主要城市極大吻合。

大型房企布局海外的結果，便是在空間上拓展了業務，在其財務報表中加上了海外銷售這一項。在2014年，綠地海外銷售已近200億元；今年其海外收益目標則超過300億元人民幣。

2015年，萬達海外地產項目也迎來了較大規模的收獲期。2015年8月，萬達宣布三大樓盤“黃金海岸珠寶三塔”、“芝加哥ONE”和“西班牙ONE”進入開盤銷售階段。

10月21日，萬科在北京召開了其在紐約的首個住宅項目“東53街100號”的發布會，該項目位于紐約曼哈頓中城區核心地段，是萬科聯手美國知名地產開發商RFR和Hines共同開發，并與信達共同投資的高端住宅公寓，項目于10月底開始預售。未來，萬科在美國的布局將持續擴圍。

張玉良稱，綠地的海外地產發展并非“只賣給中國人”，如倫敦項目不超過10%為內地買家，紐約的內地買家亦不超過30%，公司希望追求全球化的市場發展，“配合中國一帶一路的政策，可以推動企業全球化，對企業走出去料有所幫助”。

去“開發商”之路

除了拓展地產業務的增量市場，一些開發商的“野心”顯然還不止于此。

在憑借地產開發的紅利成為行業巨頭后，商業地產老大萬達和住宅地產老大萬科卻不約而同地在謀求摘掉“開發商”的頭銜。

萬達董事長王健林從不避諱談及這一點。他明確指出，到2016年，萬達服務業將會首次超過房地產。從嚴格意義上講，屆時萬達將不再是房地產企業。

2015年年初，萬達確定目標：到2020年服務業收入和凈利潤占比超過65%。

其海外布局的動作均在履行這一目標。不管是收購國外院線、游艇公司，還是入股競技俱樂部、傳媒集團，萬達著力打造文化旅游產業的意圖戰略盡在其中。

此外，國際化是萬達的另一重考慮。王健林表示，幾年后至少保持20%到30%的收入來自海外，萬達會真正成為一個跨國公司。

萬科同樣對突破開發商的身份定位有著充分的思考，其高級副總裁、董秘譚華杰曾對21世紀經濟報道記者指出，“萬科未來的兩大業務主線，是要圍繞客戶+資產來做生意。”

具體來說，即是：由提供單一住宅產品，轉向提供基于生活幸福感的全系列服務；由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升。屆時，萬科的身份也將由“開發商”轉變為“城市配套服務商+資產管理者”。

這是一個偏向于金融的轉型。其中，轉型資產管理者的目標，被萬科嫁接到了其海外布局中。早在2013年，萬科就已攜手美國鐵獅門共同開發舊金山的住宅公寓項目。它所選擇的這一合作伙伴，除了是世界一流的房地產業開發商、運營商，還是世界一流的基金管理公司。

萬科總裁郁亮曾指出，在商業地產、持有物業經營上，萬科在向鐵獅門學習基金式管理。

在11個海外投資項目中，萬科多選擇與當地開發商或國際投融資公司合作，占股比例并不高，因此更偏向于財務投資者的角色。

房地產企業、開發商未來的角色，在旭輝集團總裁林峰看來，就是要從依附于資本轉變為駕馭資本的合伙人團隊，只要能創造比其它團隊更強的溢價能力，就有可能從依附于資本的職業經理人團隊轉變為駕馭資本的事業合伙人團隊，資本就會主動來找。