近期，交通銀行在上海發(fā)布《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》(以下簡稱財富景氣指數(shù))。從區(qū)域上來看，所有地區(qū)財富景氣指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度下跌。其中，京滬深地區(qū)的跌幅相對較高，中西部和北部地區(qū)的跌幅則相對較低。

房地產(chǎn)企業(yè)應在經(jīng)濟低迷中，抓住機遇謀求發(fā)展。

近期，交通銀行在上海發(fā)布《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》(以下簡稱財富景氣指數(shù))。從區(qū)域上來看，所有地區(qū)財富景氣指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度下跌。其中，京滬深地區(qū)的跌幅相對較高，中西部和北部地區(qū)的跌幅則相對較低。

“六次降息、五次降準，如果流動性持續(xù)充裕，利率水平持續(xù)下降，購房成本自然也會相應下降。這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求也就被釋放出來了。”近日，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平在接受《中國房地產(chǎn)金融》雜志采訪時表示。

財富景氣指數(shù)創(chuàng)五年新底

從交行發(fā)布的報告來看，9月財富景氣指數(shù)為111，延續(xù)上期的下滑態(tài)勢，指數(shù)達2010年設立以來的歷史最低點。經(jīng)濟景氣指數(shù)、收入增長指數(shù)、投資意愿指數(shù)這三個一級指標均有明顯下跌。其中，經(jīng)濟景氣指數(shù)為106，下跌12個百分點；收入增長指數(shù)為120，下跌12個百分點；投資意愿指數(shù)103，下跌6個百分點。就業(yè)形勢指數(shù)、投資收益指數(shù)、流動資產(chǎn)投資意愿指數(shù)等六個二級指標，除不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)小幅上升1個百分點外，其他指數(shù)跌幅均在10個百分點上下。

當前，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，改革也已經(jīng)進入深水區(qū)，同時受到國際市場動蕩的影響，經(jīng)濟在周期性、結(jié)構性和外生性三性疊加的影響下，下行壓力較大。在連平看來，A股的異常波動也給經(jīng)濟運行帶來不確定性，這些因素都在本期財富景氣指數(shù)上有所體現(xiàn)。

從區(qū)域上來看，本期所有地區(qū)財富景氣指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度下跌。其中，京滬深地區(qū)的跌幅相對較高，中西部和北部地區(qū)的跌幅則相對較低。從二級指標來看，本期僅不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)較上期小幅上升1個百分點，其他指標環(huán)比的跌幅都是在10個百分點上下。

具體來看，投資收益指數(shù)下降最為明顯，降幅達到13個百分點。一方面經(jīng)濟下行壓力仍然較大，另一方面，6月資本市場波動以來，市場的恢復需要時間積累，進而導致近期各個指標都連續(xù)下滑。

經(jīng)濟景氣指數(shù)包括投資景氣指數(shù)和就業(yè)形勢指數(shù)。本期，就業(yè)形勢指數(shù)降至98點，自去年以來首次跌破臨界點(100點)；同時，投資景氣指數(shù)降至107點，均創(chuàng)新低。由于實體經(jīng)濟運行疲軟，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型面臨陣痛期，工業(yè)企業(yè)用工需求低迷；同時資本市場處于調(diào)整當中，新興服務業(yè)的發(fā)展也需要一個過程，企業(yè)用工需求下降。這些都是導致本期就業(yè)形勢指數(shù)跌破臨界點的原因。

收入增長指數(shù)包括家庭財務狀況指數(shù)和投資收益指數(shù)。家庭收入變化連續(xù)兩期下跌，說明小康家庭的焦慮情緒已小幅蔓延，引起這一變化的主要原因是近期資本市場低迷導致財產(chǎn)性收入較年初大減。本期引起小康家庭收入變化的比重更多的是靠勞動所得(53%)，該比例已經(jīng)超過財產(chǎn)性收入的比例(47%).

投資意愿指數(shù)包括流動資產(chǎn)投資意愿指數(shù)和不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)。流動資產(chǎn)投資意愿指數(shù)明顯下滑，而不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)則穩(wěn)中有升。近來，由于央行出臺了一系列穩(wěn)增長的釋放流動性政策，資金利率下降帶動一系列固定收益理財產(chǎn)品的收益下跌。另一方面，自6月股市下挫以來，股指處在震蕩期間，股市的收益率下降，所以投資者逐步減持流動資產(chǎn)，尋求更合適自己的投資產(chǎn)品。

小康家庭不動產(chǎn)投資意愿企穩(wěn)回升

本期財富景氣指數(shù)中，不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)上升1個百分點，時隔18個月后再度站上景氣區(qū)間，其他指數(shù)跌幅均在10個百分點上下。“盡管從全國大面積看，房價仍然十分低迷，但在流動性充裕、利率水平明顯回落和政策松綁的條件下，北上廣深和部分二線城市房價已經(jīng)揭竿而起，開始上漲。”連平告訴我們。

在此影響下，小康家庭購房信心有所回升，表現(xiàn)在不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)逐步趨穩(wěn)；同時恰逢傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”，季節(jié)性因素也對本次不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)的上升產(chǎn)生了積極作用。

據(jù)報告內(nèi)容顯示，受降準、降息、首付款比例降低等一系列利好政策的促進，擁有多套房的小康家庭認為目前投資不動產(chǎn)的時機比未來更合適，他們對現(xiàn)在的購房意愿明顯提高。擁有1套房及以下的小康家庭盡管現(xiàn)在不動產(chǎn)投資意愿略有下滑，但伴隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的樓市旺季的到來，這些剛需購房者對未來抱有更多期待。

分城市級別來看，本期核心城市小康家庭不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)為102點，處于景氣區(qū)間，北上廣深4個一線城市房價環(huán)比漲幅均比上月有所降低，反映在本期不動產(chǎn)投資意愿上——核心城市小康家庭對不動產(chǎn)仍持觀望態(tài)度，非核心城市小康家庭的不動產(chǎn)投資意愿略有回升，這可能是受到近期相關政策出臺、降低了投資不動產(chǎn)的門檻，鼓舞了小康家庭購置房產(chǎn)的信心。

房地產(chǎn)企業(yè)機遇中謀發(fā)展

連平在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時預計，隨著人民幣的貶值，部分投資者會從人民幣資產(chǎn)領域適度退出。“我們認為，未來人民幣匯率總體會保持在目前的一個中樞水平上階段性的升貶，呈現(xiàn)雙向波動的態(tài)勢。”

在中國，市場人士普遍認為國內(nèi)房價存在虛高。即使從全球范圍來看，中國的主要城市房價相比海外諸多城市房價，也存在價格較高的現(xiàn)象。在這種情況下，如果人民幣持續(xù)貶值，則意味著以人民幣為計價單位的資產(chǎn)以外幣表示的價值會減少，這必然會使得股票和房地產(chǎn)市場承受壓力。如果人民幣貶值這一現(xiàn)狀持續(xù)時間較長、貶值幅度較大，則會導致資金持續(xù)地從房地產(chǎn)領域或股市流出，并兌換成外匯資產(chǎn)，形成資產(chǎn)外流趨勢。

“尤其是一次性貶值之后，由于政策、市場的調(diào)整干預，在六次降息、五次降準帶來充裕流動性的同時，利率水平、購房成本持續(xù)下降，這也意味著市場需求將進一步釋放。”在連平看來，一旦市場趨于穩(wěn)定后，像過去那樣的國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模、持續(xù)性的調(diào)整應該不太可能會再次出現(xiàn)。

雖然政策層面可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但影響范圍將會十分有限。連平認為，未來隨著時間的推移，如果匯率保持基本穩(wěn)定，鑒于中國城鎮(zhèn)化仍有較大的發(fā)展空間，而人均GDP又有持續(xù)的提升空間，房地產(chǎn)企業(yè)更應該抓住機遇謀發(fā)展。