【房地產(chǎn)行業(yè)11只概念股價(jià)值解析】萬(wàn)科A:銷(xiāo)售形勢(shì)良好，土地投資大幅提升。

萬(wàn)科A:銷(xiāo)售形勢(shì)良好，土地投資大幅提升

類(lèi)別：公司 研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券股份有限公司 研究員：樂(lè)加棟，郭鎮(zhèn)，金山 日期：2015-11-10

核心觀點(diǎn)：

銷(xiāo)售形勢(shì)持續(xù)穩(wěn)健，均價(jià)整體繼續(xù)上升

2015年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額236.5億元(同比+7%，環(huán)比-3%)，不過(guò)從認(rèn)購(gòu)金額的角度來(lái)看，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的上升，金九銀十萬(wàn)科的銷(xiāo)售形勢(shì)基本穩(wěn)定。2015年1-10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2041億元(同比+19%)，已經(jīng)接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個(gè)月的新推貨都保持相對(duì)穩(wěn)健水平，全年銷(xiāo)售金額超過(guò)2500億元是比較確定的。10月銷(xiāo)售均價(jià)約12620元/平米(環(huán)比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力

2015年10月，萬(wàn)科共獲取19個(gè)項(xiàng)目資源，合計(jì)建筑面積約305.7萬(wàn)平米，總地價(jià)約150.74億元。月度拿地規(guī)模是近兩年來(lái)的高點(diǎn)，與銷(xiāo)售規(guī)模之比繼續(xù)提升，10月達(dá)到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時(shí)質(zhì)量相對(duì)較好的地塊(樓面價(jià)占周邊售價(jià)之比較低)的推出量也在增加，萬(wàn)科拿地的可選擇范圍加大。不過(guò)整體拿地價(jià)格囿于土地資源稀缺、優(yōu)勢(shì)地塊爭(zhēng)奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來(lái)看，公司10月獲取的項(xiàng)目大多是萬(wàn)科控股以及100%控股，少數(shù)股東權(quán)益占比未來(lái)將相對(duì)下降。10月，萬(wàn)科再次公告了獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目，杭州大江東香精廠項(xiàng)目，建筑面積10.2萬(wàn)平米，截至目前，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)項(xiàng)目上的儲(chǔ)備建面達(dá)到49.0萬(wàn)平米。未來(lái)發(fā)展提速可期。

預(yù)計(jì)公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)

萬(wàn)科的銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，前10月的銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)接近去年全年水平。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)(如物流地產(chǎn))有序推進(jìn)。我們看好公司的長(zhǎng)期發(fā)展

風(fēng)險(xiǎn)提示

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)向波動(dòng)；轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期。

保利地產(chǎn)：10月銷(xiāo)售低于預(yù)期

類(lèi)別：公司 研究機(jī)構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-11-12

結(jié)論與建議：

公司10月銷(xiāo)售情況：公司10月單月實(shí)現(xiàn)簽約面積100.7萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環(huán)比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷(xiāo)售情況低于預(yù)期。整體來(lái)看，公司2015年1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積958.3萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤(pán)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)影響，10月銷(xiāo)售不及預(yù)期：公司10月單月銷(xiāo)售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，一方面是受推盤(pán)節(jié)奏的影響，公司10月推貨量較原計(jì)劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷(xiāo)售占比有所增加，拉低了公司的銷(xiāo)售均價(jià)，公司10月的銷(xiāo)售均價(jià)為11333元/平米，環(huán)比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產(chǎn)政策和貨幣政策持續(xù)寬松的背景下，我們認(rèn)為公司后續(xù)銷(xiāo)售仍將維持在相對(duì)高位，但由于公司9月和10月的銷(xiāo)售金額均略低于我們之前的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司全年銷(xiāo)售金額預(yù)測(cè)至1450億元(原預(yù)計(jì)1500億元)，同比增長(zhǎng)6.1%。

盈利預(yù)測(cè)與投資建議：公司作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，擁有出色的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品牌優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售穩(wěn)健，融資成本低廉，未來(lái)將會(huì)在行業(yè)集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進(jìn)“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來(lái)在小區(qū)O2O 和養(yǎng)老地產(chǎn)方向的發(fā)展?jié)摿Α？紤]到公司今年銷(xiāo)售將低于原來(lái)的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2015、2016年凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)12.0%、6.8%至137億元、146億元，對(duì)應(yīng)PE 分別為1.27元、1.36元，對(duì)應(yīng)目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業(yè)龍頭企業(yè)中估值較低，具有較大的吸引力，維持買(mǎi)入的投資建議。

招商地產(chǎn)：受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏改變以及匯兌損失增加影響，公司前三季度凈利潤(rùn)同比微降1%

類(lèi)別：公司 研究機(jī)構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-10-30

結(jié)論與建議：

公司業(yè)績(jī)：公司2015Q1-Q3共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239.1億，同比增長(zhǎng)0.6%；

實(shí)現(xiàn)凈利22.2億，同比下降0.97%；基本每股收益為0.86元，公司業(yè)績(jī)低于預(yù)期。其中Q3公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.3億元，同比下降23.0%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7350萬(wàn)元，同比下降83.9%。

結(jié)轉(zhuǎn)偏少迭加匯兌損失增多拖累業(yè)績(jī)：由于公司Q3結(jié)轉(zhuǎn)量偏少使得公司Q3營(yíng)收同比下降23.0%，拖累凈利潤(rùn)同比下降。而從結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量來(lái)看，公司Q3單季毛利率為32.7%，環(huán)比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比提升4.5個(gè)百分點(diǎn)，公司的結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量較為良好。公司Q3凈利潤(rùn)大幅下降另外還主要是由于匯兌損失增加所致的財(cái)務(wù)費(fèi)用激增：由于8月份外幣匯率波動(dòng)，公司外幣借款所帶來(lái)的損失大幅增加，Q3單季匯兌損失為4.28億(去年同期僅為5015萬(wàn)元)，使得公司Q3財(cái)務(wù)費(fèi)由去年同期的1.7億激增至7.0億。展望未來(lái)，由于公司結(jié)算主要集中于Q4(2014年Q4營(yíng)收占全年?duì)I收的45.3%)，我們認(rèn)為3Q單季度結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度的減少不會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響。匯兌損失方面，公司目前已開(kāi)始結(jié)合對(duì)外幣資金的需求情況，陸續(xù)以人民幣借款置換部分外幣借款，我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)外幣匯率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)將逐步降低。

銷(xiāo)售穩(wěn)定增長(zhǎng)：公司2015年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積235.4萬(wàn)平，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額376.3億元，分別同比增長(zhǎng)11.7%和20.2%，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。我們認(rèn)為在目前政策寬松的環(huán)境下，公司4Q銷(xiāo)售將持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將可增長(zhǎng)13.6%至580億。

合幷方案穩(wěn)步推進(jìn)，園區(qū)龍頭呼之欲出：招商蛇口換股吸收合幷招商地產(chǎn)整體上市方案已于10月9日在股東大會(huì)順利通過(guò)，幷于10月13日收到證監(jiān)會(huì)的受理通知，預(yù)計(jì)招商蛇口將于年底前完成合幷幷實(shí)現(xiàn)上市。

合幷后的招商蛇口主業(yè)將整合為園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)板塊，成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)園區(qū)企業(yè)。幷且，新公司將擁有原招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建面1265.3萬(wàn)平米，土地使用權(quán)23萬(wàn)平米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139萬(wàn)平米，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面388萬(wàn)平米，土地使用權(quán)590萬(wàn)平米(其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530萬(wàn)平米)，一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，未來(lái)將會(huì)充分享受到自貿(mào)區(qū)建設(shè)及一帶一路建設(shè)所帶來(lái)的紅利。

盈利預(yù)測(cè)：由于目前吸收合幷還未完成，我們暫不調(diào)整招商地產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)。基于整合完成后招商蛇口的發(fā)展前景，我們維持公司A、B股的買(mǎi)入建議。