【高層密集關注房地產去庫存 行業政策望落地】國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。高層連續三日喊話房地產去庫存化，在業內看來，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，在這次會議上，對于房地產，習近平有18個字表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”無獨有偶，11月11日，在國務院常務會議上，國家總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。高層連續三日喊話房地產去庫存化，在業內看來，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

待售面積創新高 高層接連喊話去庫存

11月11日，國家統計局公布今年1-10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。

短短10多年的時間里，中國房地產最大基本面從短缺走到了嚴重過剩。易居研究院最新數據顯示，截至今年10月底，其所監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

10月份，上述35個城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個月新低，大體相當于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個月的時間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數值最高，為31個月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個月。

“當前，我國房地產最大的痛點正是高庫存。而在市場區域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，” 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“近段時間，習近平主席和李克強總理皆提到房地產高庫存，并將其列為當前經濟難點。這其實關系到兩個方面，一是樓市不穩，經濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。”

房地產庫存持續高位，直接影響到房地產投資數據。國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創歷史新低。這一增速增速已經連續21個月下滑，在習近平第一次就樓市表態的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

高庫存、低投資格局下，房地產正在從過去中國經濟的引擎轉變為增長拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數。

深圳房地產價格漲逾四成 去庫存化政策或將出臺

國家統計局11月18日公布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，持平的城市有10個。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有54個，上漲的城市有16個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為40.5%。值得注意的是，北上廣深四大城市中，10月環比漲幅最大的為上海，漲幅達2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

據媒體援引接近住建部的知情人士稱，目前中央針對房地產市場的表態，將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

據了解，對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，預計在年底經濟工作會議之后會分層次出臺。在諸多業內人士看來，短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩定住房消費相關的常規手段或將加大力度。

中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

除此，據了解，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執行院長管清友看來，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。