綜合來看，我國住宅去庫存壓力在非熱點城市，穩定住房消費政策應結合區域、城市特點，并有效啟動農業轉移人口購買熱情，很可能會是下階段政策重點。

近日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。

隨著中央及地方穩定住房消費政策效應衰減，非熱點城市住宅庫存壓力已經成為房地產市場持續健康發展的重大風險隱患。而從習總書記和李克強總理的表態來看，采取有效措施化解非熱點城市住宅庫存，有可能成為下一階段穩定住房消費政策的重點。

非熱點城市住宅庫存壓力上升。據國家統計局數據，截至2015年10月末，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

雖然在中央及地方穩定住房消費政策刺激下，上半年全國住房交易活躍，住宅庫存一度下降，今年5月末全國商品房待售面積環比上月下降15萬平方米，但下半年住宅庫存又明顯上升，較5月末上升了2966萬平方米。

與2013年9月本輪房地產市場調整起始時相比，全國商品房待售面積同比上漲大約50%，約增加400萬套商品房。

而絕大多數住宅庫存集中在三線、四線等非熱點城市，已經成為拖累這些城市地方經濟增長的重要矛盾，增加了地方金融風險。今年前10個月，非重點城市商品房銷售面積比1~9月回落0.4個百分點，而重點城市則持平。

需要采取積極有效措施消化非重點城市住宅庫存。

目前，非熱點城市住宅交易熱度不高并有回落跡象并非偶然。在房地產業快速發展時期，地方政府過度依賴土地財政和房地產業來支撐經濟增長，忽視了對經濟轉型和產業結構調整工作投入的重要性，導致房地產開發過度，遠遠超過地方消化能力，可能是主要原因。同時，三四線城市就業機會相對不足，對周邊進城務工人員的吸引力不強。住宅供求關系逆轉，已經成為非熱點城市住宅庫存壓力的主要原因。

因此，化解非熱點城市住宅庫存，需要從供求兩方面入手調節，逐步實現供求平衡。

一是加快戶籍制度改革。減少農民入城的制度障礙，這也是推進農民購房的必要前提。如果能夠實現1億左右農業轉移人口及常住非戶籍人口在城鎮落戶，那么可以有效緩解住宅庫存壓力。

二是探索農村宅基地與城市住房置換機制。為提高農民購買能力，探索通過對農民農村宅基地進行置換，或給予財政補貼，支持農民工入城。

三是推動相關財政金融機制建設。通過財政資金的撬動和杠桿作用，支持農民工進城購房。同時探索適合農民收入特點的金融支持機制，可通過適當延長期限、降低利率等方式，提高農民工住房貸款能力。

四是加快服務業發展。為吸納農業轉移人口，三四線城市需要加快服務業投入，減少對服務業門檻限制，吸納周邊農業轉移人口。五是加強城市基礎設施建設。提升住宅居住品質，完善居住配套措施，吸引外來人口購買。

綜合來看，我國住宅去庫存壓力在非熱點城市，穩定住房消費政策應結合區域、城市特點，并有效啟動農業轉移人口購買熱情，很可能會是下階段政策重點。