樊家村？沒(méi)錯(cuò)，就是樊家村！一個(gè)處于非傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊的豐臺(tái)樊家村地塊，10月21日經(jīng)過(guò)104輪激勵(lì)的角逐，最終被葛洲壩以49.5億元、樓面地價(jià)僅7.5萬(wàn)/平米的價(jià)格摘得。而且，最有趣的是參與者，首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體、龍湖保利首開(kāi)平安聯(lián)合體、萬(wàn)科金融街聯(lián)合體、中鐵置業(yè)中鐵投資聯(lián)合體、方興、中鐵建、金地等都參與其中，幾乎囊括了國(guó)內(nèi)的主流房企。一葉知秋，未來(lái)半年之內(nèi)北京的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)上漲！

最近和住建部的一位領(lǐng)導(dǎo)兼好友聊天，他說(shuō)的一個(gè)觀點(diǎn)很有趣：“兩端好，中間差；兩頭熱，中間冷。”從房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)城市和1.5線(xiàn)城市的去化相對(duì)樂(lè)觀，縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上揚(yáng)，但三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯偏冷，去化壓力巨大；從土地的投資市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)城市地王頻出，尤其是上海和北京。相反三四線(xiàn)城市的土地?zé)o人問(wèn)津。

我非常認(rèn)同上述的觀點(diǎn)，并且堅(jiān)定的看漲明年上半年北京的房?jī)r(jià)。判斷的邏輯主要包含土地市場(chǎng)的狂熱；資金因避險(xiǎn)而引發(fā)的一線(xiàn)城市聚集效應(yīng)；以及利率的下行引發(fā)購(gòu)房成本的降低。相關(guān)的理論支撐就是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒的反饋環(huán)理論。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海2015年前三個(gè)季度的一手房成交面積依次同比增長(zhǎng)-0.5%、99.8%、83.7%；成交價(jià)格同比增長(zhǎng)：11%、20.3%、21.6%。北京2015年前三個(gè)季度的一手房成交面積依次同比增長(zhǎng)12%、75%、44%；成交價(jià)格同比增長(zhǎng)：-3%、7%、25%。從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，京滬的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有明顯的回暖。北京的市場(chǎng)熱度相比上海稍微慢一些。但隨著這一輪地王的刺激，相信不久之后也將進(jìn)一步上揚(yáng)。

10月23日金隅大成經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)拍，最終以商品住宅樓面價(jià)5.25萬(wàn)元/平米的價(jià)格摘得順義后沙峪地塊；10月20日葛洲壩經(jīng)過(guò)104輪激勵(lì)的競(jìng)拍，以商品住宅樓面地價(jià)接近7.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格摘得北京豐臺(tái)樊家村危房地王；9月10日懋源地產(chǎn)以5.26萬(wàn)/平米的高價(jià)摘得孫河西甸村地塊。無(wú)獨(dú)有偶，上海的土地市場(chǎng)更為火熱，許多外環(huán)地塊也被競(jìng)相舉牌。10月14日中南建設(shè)以5.73億元摘得奉賢區(qū)南橋新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)98.4%，這也是中南建設(shè)首次進(jìn)入上海市場(chǎng)；9月25日平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)以34.7億元摘得寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率達(dá)91.7%，刷新區(qū)域單價(jià)地王記錄；7月金融街以88.15億元摘得上海閘北區(qū)火車(chē)站北廣場(chǎng)地塊，刷新了區(qū)域總價(jià)地王記錄。

土地市場(chǎng)的狂熱主要是因?yàn)橘Y金因避險(xiǎn)而聚集。我們?cè)敿?xì)梳理了上海今年前9個(gè)月的拿地企業(yè)。排名第一的竟然是華發(fā)股份，一家珠海本地的龍頭國(guó)有開(kāi)發(fā)商。前9個(gè)月拿地資金總投入158.5億元，同比上漲了568.6%。如果我們進(jìn)一步剖析這些一線(xiàn)城市瘋狂拿地的房企，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍的特征。隨著利率的下行，這個(gè)機(jī)構(gòu)以企業(yè)債的形式在資本市場(chǎng)獲得了大量低成本的資金。這些資金不僅追求安全性，同時(shí)也必須在一定時(shí)間之內(nèi)完成投資。

關(guān)于降息，從購(gòu)房人的角度而言，購(gòu)房成本也有非常明顯的下降。從2014年11月開(kāi)始的這一輪降息，經(jīng)過(guò)6輪降息?；鶞?zhǔn)利率從6.55%下降至4.9%，如果我們以等額本息10按揭款購(gòu)買(mǎi)一套500萬(wàn)的寫(xiě)字樓計(jì)算，月均還款額已經(jīng)從30147元下降至27604元。

北京房?jī)r(jià)明年上半年會(huì)漲嗎？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，上面的分析更多是從過(guò)去從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的判斷。其實(shí)從理論上，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒在《非理性繁榮》中進(jìn)行了非常詳實(shí)的分析。他在研究了美國(guó)近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環(huán)理論。他發(fā)現(xiàn)，在股票市場(chǎng)如果出現(xiàn)一個(gè)誘發(fā)因素，往往使股票的價(jià)格上漲或下跌的結(jié)果超過(guò)了此誘發(fā)因素應(yīng)該造成的結(jié)果。這是因?yàn)?，如果一個(gè)誘發(fā)因素使股票價(jià)格上漲后，就會(huì)使投資者預(yù)期價(jià)格還會(huì)上漲且增強(qiáng)上漲的信心，結(jié)果使過(guò)多的投資者進(jìn)入，造成價(jià)格更大幅的上漲，這就形成一個(gè)自發(fā)的反饋環(huán)，即使不再有新的外力，價(jià)格也會(huì)不斷上漲。

本質(zhì)上房?jī)r(jià)劇烈上漲的原因就是雙反饋環(huán)的互相促進(jìn)。第一個(gè)反饋環(huán)是地王推動(dòng)的一手房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)大量的資金聚集一哄而上創(chuàng)造地王神話(huà)時(shí)，這會(huì)使其他開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好、地價(jià)要上升了。于是就會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商追逐新推出的土地，地王再次出現(xiàn)，從而再次推動(dòng)一手房?jī)r(jià)的上漲。

第二個(gè)反饋環(huán)是一手房推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的上漲。從媒體看到土地上漲及“日光盤(pán)”的大肆渲染，小業(yè)主自然有動(dòng)力提高二手房的賣(mài)價(jià)；開(kāi)發(fā)商注意到二手房漲價(jià)，也會(huì)要求自己的營(yíng)銷(xiāo)副總提高一手房?jī)r(jià)格；買(mǎi)房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬(wàn)元，能不趕緊出手嗎？這樣更多買(mǎi)家就涌來(lái)了，又會(huì)推動(dòng)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

從行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展來(lái)看，北京房?jī)r(jià)快速上漲肯定不是好事，我們需要深刻理解其背后的變化邏輯。藝術(shù)品的定價(jià)公式或許能給我們一些啟示，“價(jià)格=價(jià)值+稀缺性+情緒指數(shù)”。這個(gè)“情緒指數(shù)”的誘因就是地王頻現(xiàn)，且這種情緒在開(kāi)發(fā)商之間互相傳染。