11月17日，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司宣布，公司第二期中期票據已完成發(fā)行。發(fā)行總金額為人民幣50億元，每張面值為人民幣100元，利率為4.25%，期限為5年。本次募集資金用于公司及其子公司歸還金融機構融資，拓寬融資渠道、降低財務成本。

值得一提的是，本月13日，萬達商業(yè)通過證監(jiān)會披露的“首次公開發(fā)行A股股票招股說明書”顯示，萬達計劃在A股發(fā)行不超過2.5億股新股，擬募集資金或達120億元。這些新股資金將投入萬達商業(yè)位于南京、濟南、合肥、成都、徐州共計5個城市的萬達廣場項目。不過，公告并未具體披露發(fā)行價格、日期以及上市地點等進一步內容。

這意味著，如果此次A股上市成功，萬達將成為一家新的“A+H”雙上市平臺的房地產公司。公司總股本將達到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

早在2009年，萬達集團就曾經計劃登陸A股市場，后因種種原因最終擱淺。2014年底，萬達商業(yè)成功實現H股上市。在香港聯交所發(fā)行6億股，每股發(fā)行價為48港元，股票代碼為03699。

截至2015年6月30日，萬達集團的總資產7976.82億元，凈資產2430.50億元，擁有總建筑面積為8265.48萬平方米的土地儲備。2015上半年萬達集團凈利潤178.27億元。

7月3日，公司通過《關于首次公開發(fā)行人民幣普通股(A 股)并上市的議案》。8月18日，公司批準A股發(fā)行方案，擬發(fā)行不超過2.5億股A股。

在萬達商業(yè)A股新股發(fā)行之前，公司實際控制人王健林直接持有6.788%股權，并通過萬達集團間接持有43.712%股權，此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發(fā)行后，公司實際控制人并未發(fā)生變化。不過，根據招股書披露的股東名單，A股上市前夕，泛海投資、建銀國際、巨人投資、北京五谷豐、秦川大地等已經不持有萬達商業(yè)公司股份，僅有華控基金和大中太平仍分別持股0.442%和0.795%。

業(yè)內分析認為，房地產市場已經告別高增長的黃金時代，此次重啟A股上市的萬達商業(yè)很難實現資本紅利溢價。

招股書顯示，近年來，公司所從事的商業(yè)地產開發(fā)需要投入大量資金，伴隨公司業(yè)務規(guī)模迅速擴大，大量新項目的實施導致資本支出、債務規(guī)模不斷增長，對流動資金的需求亦顯著增加。

最近三年及一期末，萬達商業(yè)公司母公司資產負債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并報表口徑資產負債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，資產負債率處于較高水平。同時，公司短期、長期(含一年內到期)借款和應付債券金額合計分別為932.28億元、1339.93億元、1809.68億元和1742.38億元，有息負債的規(guī)模較大。

此外，最近三年及一期末，公司主營業(yè)務收入占比最大的房地產開發(fā)和銷售業(yè)務的毛利率分別為53.61%、44.40%、43.96%和42.98%，受結算項目的區(qū)域和類型差異、房地產行業(yè)景氣度下降等因素的影響，報告期內，公司房地產銷售業(yè)務的毛利率呈逐年下降趨勢。

此次回歸A股，萬達商業(yè)計劃發(fā)行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達120億元，分別投入五個城市的萬達廣場項目。若新股順利發(fā)行，公司總股本將達到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年以來房地產市場利好政策頻出，市場基本面逐漸好轉，萬達商業(yè)選擇在這個時間節(jié)點發(fā)行A股具有積極意義。“萬達商業(yè)與內地市場的投資者接觸相對不多，走‘H+A’的雙平臺路線，其實是希望與內地消費群體和投資群體有更直接的接觸。一方面提振股價，另一方面希望能夠通過A股市場獲得更大的市場認可度和品牌效果。”

2015年，萬達商業(yè)開始重點探索創(chuàng)新“輕資產”投融資模式。該模式主要利用萬達在商業(yè)地產開發(fā)運營領域的經驗、資源整合能力及品牌效應，通過吸引第三方投資者及社會資金投資于具商業(yè)潛力城市的萬達廣場單體購物中心項目。嚴躍進認為，萬達商業(yè)輕資產商業(yè)模式在盈利方面有較好前景，企業(yè)未來的估值會有進一步提升空間，預計在A股市場上也會有較好表現。

不過，早在今年8月，萬達宣布回歸A股的方案獲得董事會通過時，CRIC研究中心朱一鳴等分析師曾經分析指出，“萬達想要回歸A股，其主要原因是在于股價。萬達商業(yè)在港股的價格一直都沒什么增長，8月24日更是出現了自上市以來的最大跌幅，約17%。海外投資人普遍不看好萬達的新模式和新業(yè)務，而萬達認為，內地投資人能夠比海外投資人更清楚的認識萬達的價值所在”。

朱一鳴認為，由于萬達在百貨、電商等業(yè)務領域屢屢碰壁，“去地產化”道路舉步維艱。未來，萬達商業(yè)想要提升股價，除了繼續(xù)增加租金收入占比以外，還需要在提高商業(yè)運營能力，及拓展新業(yè)務方面有所成績。否則，針對萬達的A股上市計劃，內地的投資人未必會認可。記者 高偉