【庫存高企 樓市怎么辦？】近幾日，有關于樓市去庫存的討論一直不斷。而據最新公布的70城住宅銷售價格統計數據顯示，其中有近一半城市的環比房價仍處于下降狀態。樓市的現狀難言樂觀。而隨著中央的喊話，去庫存自然成為了房地產市場目前首要的任務。

近幾日，有關于樓市去庫存的討論一直不斷。而據最新公布的70城住宅銷售價格統計數據顯示，其中有近一半城市的環比房價仍處于下降狀態。樓市的現狀難言樂觀。而隨著中央的喊話，去庫存自然成為了房地產市場目前首要的任務。

70住宅銷售價格近半下降

據經濟參考報報道，國家統計局10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，10月70個大中城市新建住宅價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，環比價格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價格方面，70個大中城市中，環比上月價格下降的城市有23個，上漲的城市有38個，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

當前，房價和成交呈現持續回暖態勢，但房價漲勢卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據統計局數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格漲幅環比算數平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個百分點。其中一線、二線、三線城市環比算術平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

此外，10月房價下降城市數量在連續7個月減少后再度增加。據亞豪機構統計，10月，新建商品住宅價格下降的城市有33個，相比9月的21個，價格下降城市增加了12個。其中，有17個城市連續兩個月出現新建住宅價格的環比下滑。這17個城市中，既有省會城市沈陽、長春，也包括部分三線城市。而在10月價格下降的城市中，又進一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊6個省會城市。

亞豪機構市場總監郭毅認為，價格下降城市增多，特別是大量省會城市均出現新建商品住宅的價格下跌，顯示當前房地產市場再度面臨危機。特別是在二、三線城市，部分購房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當前樓市在短暫升溫后繼續下行。

與此同時，一直作為本輪上漲領頭羊的一線城市，房價漲幅也大幅度下滑。具體來看，10月，北上廣深四個一線城市中，除上海新建商品住宅環比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個百分點外，其他三個城市的漲幅均出現下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環比減少2.8個百分點，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

郭毅分析，一線城市房價環比漲幅收窄，體現出市場購房需求乏力的現狀，由于四個一線城市仍然執行嚴格的限購政策，在消化了既具備購房資格，支付能力又強的部分購房者后，年末，一線城市房地產市場再次出現了后繼乏力的局面。

同時，報道還表示，數據顯示，2015年1至10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。其中，東、中、西部地區的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個百分點。

“投資增速出現了連續3個月負增長，這在2009年以來尚屬首次。”交通銀行首席經濟學家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購置的大幅下降以及新開工尚未明顯好轉。

此外，高企的庫存也造成了投資下滑。連平指出，庫存既是結果，又是原因。一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設擴張過程中無序開發生成的過量產物；另一方面，大量庫存不消化掉，也會對下一步開發投資決策形成阻礙，不利于房地產業持續發展。

全聯房地產商會執行會長任志強指出，庫存是目前房地產面臨的最大障礙。去年起房地產政策持續放松，但一年以來，庫存不但未消化，反而增加。

任志強認為，去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業地產庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，難度可想而知。

樓市庫存高企影響經濟增長

而針對房地產市場目前高企的去庫存，經濟日報報道表示，據國家統計局的數據，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。

從數據上看，各種類商品房的庫存都處于上升狀態。庫存高企，是當前很多城市房地產市場的重要特征。高庫存主要集中在三四線城市，這些城市銷售量放緩是庫存高企的直接原因。

今年1月至10月份，非重點城市商品房銷售增速回落。國家統計局投資司高級統計師李皎指出，1月至10月，非重點城市商品房銷售面積增速比1月至9月回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行。

對此，21世紀經濟報道也報道表示，在監管層看來，“高庫存”已成為房地產市場的主要癥結，也成為經濟難點。根據統計局的數據，截至今年10月末，全國商品房待售面積為68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。與三年前相比，這一指標已經翻倍。

房地產業的高庫存，如何影響經濟增長？

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，從近期房地產業對宏觀經濟的作用分析，銷售復蘇對經濟的正面影響，遠不如投資放緩對經濟的負面影響。

他表示，其一，建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產業的上游和中游行業，這些行業也是導致中國經濟低迷的“重災區”。其二，作為“三駕馬車”的固定資產投資，是決定經濟短期企穩的關鍵，而房地產又是固定資產投資中最低迷的部分。

統計局的數據顯示，今年1-10月，全國房地產投資同比名義增長2%。同期的固定資產投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產開發企業土地成交價款5794億元，同比下降25.2%。

在拖累經濟增長的背后，高庫存還可能導致更為嚴重的后果。楊紅旭續指，如果庫存不降、房價下跌，還將威脅金融體系的安全。

楊紅旭表示，我國銀行業對房地產抵押物有很強依賴性，開發貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以房地產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為房產。如果三四線城市的房價繼續下跌，則很多貸款的質量將趨于惡化，進而沖擊金融體系。

他說，對于商業銀行而言，雖然近幾年已經嚴控開發貸，但開發貸質量變差是不爭的事實，在2012年之前放出去的貸款，不良率仍有可能上升。與此同時，賣地收入大減，地方政府償債能力下降，也將使得地方平臺貸的壓力越來越大。

“2007年美國次貸危機就是與房價下跌有關。”楊紅旭警示說。

樓市如何去庫存？

因此，樓市去庫存也成為了中央重點關注的問題。對此，每日經濟新聞報道表示，進入11月后，高層罕見就樓市直接發聲，而聚焦點在于庫存。

11月10日，中共中央總書記習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，對于房地產，習近平總書記有18個字表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。

11日，在國務院常務會議上，李克強總理強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的12日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，庫存去化周期較長的城市，房價上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現房價持續下跌的風險。此類城市后續應該積極堅持去庫存的導向，鼓勵購房需求進入。

“大量庫存不消化掉，也會對下一步開發投資決策形成阻礙，不利于房地產業持續發展。”交行分析師夏丹說。

此外，每日經濟新聞也發現，地方也在想方設法去庫存，并且將保障性安居工程打通，貨幣化安置成為熱點模式。

杭州今年出臺了《關于大力推進住房保障貨幣化的指導意見》，針對國有土地征遷，著重提高貨幣化安置獎勵標準。杭州市房屋征管辦工作人員說，新政后啟動的國有土地房屋征收項目，地鐵江城路已簽約的83戶貨幣補償率達72.29%；凱旋路四期已簽約的56戶貨幣補償率達67.86%；地鐵南星橋項目征收住宅41戶貨幣補償率達70%以上。

內蒙古人大調研組也建議，進一步提高貨幣化安置比例，縮短棚改安置周期，同時盡快啟動政府購買棚改服務工作，解決融資難題。11月18日，湖南明確，明年確保棚改貨幣化安置比例計劃不低于50%。

嚴躍進分析說，地方政府通過此類補貼方式，也能夠培育一批新的住房需求，進而使得一些新建商品住宅能夠較好地去庫存，且不需要單獨開發安置房等房源，雙重減負。對于購房者來說，則能夠利用市場化的手段自主選房。

此外，一財網也援引廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授分析表示，房地產行業經過十年的高速增長，現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場，這個過程中，大部分三四線城市由于產業發展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強他們對周圍人口的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現在問題是，農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，三四線城市的發展一直比較慢。

那么如何增加三四線城市的吸引力？這里面加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，未來以人為本的城鎮化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

不過，如果沒有好的就業機會，良好的教育醫療等公共資源，即便有一個三四線城市的戶籍，對周圍的農民也無法產生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產業的發展和公共資源的布局亦十分關鍵。例如，河北省提出，要利用京津冀協同發展的國家戰略為契機，促進北京周邊地區房地產市場發展，以建設與世界級城市群相適應的衛星城市為目標，強化規劃的引領作用，不建“睡城”和“圍城”。

另一方面，在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，并提出實施三年行動計劃。即在2015年~2017年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶。在這方面，目前各地紛紛實施的保障性住房貨幣化補貼，收購存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫存的一個重要途徑。

比如，鄭州市政府宣布，相關家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內部分給予每平方米800元的補貼。

此外，在信貸政策方面，繼續寬松仍有必要。中原地產首席分析師張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%，未來還有望繼續調整降低。

樓市會就此回暖嗎？

而對于未來房地產市場的走向，據經濟參考報報道，張大偉認為，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化，因此未來政策放松態勢明顯。

張大偉預計，未來政策寬松方向將包括棚戶區改造、信貸政策寬松、調整普通住宅認定、減免稅費、放緩房地產稅的開征等方面。

雖然政策寬松取向明顯，但連平預計，四季度在寬松的政策環境和資金環境下，重點城市的成交復蘇將繼續，但量價增速將有所回落。同時，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

任志強也一改此前樂觀態度，他認為，四季度房地產市場仍將處于調整期。“從2014年起，房地產市場預期便難言樂觀。若庫存不消化，市場想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場下滑、以價換量的基礎上得來的，與2013年時截然相反，所以并不代表市場回到2013年時的熱度。”

21世紀經濟報道也報道表示，張大偉指出，如果出臺類似“兩成首付、七折利率”的強刺激政策，市場銷售將會有明顯改善，并帶動房價提升。但這只是“去庫存”的過程，房地產開發投資、新開工等供應端指標并不會迅速改善，還需要一個緩慢的恢復期。

另一個不確定因素在于財政政策。一位不愿具名的券商分析師表示，2008年末出臺的“四萬億”投資，有一部分流入了房地產業，并間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環境寬松、資金成本低，但其作用無法和“四萬億”相比。

上述人士表示，從數據指標來看，房地產市場的調整仍未見底，房地產投資增速、新開工面積、拿地金額等指標有可能繼續下滑。種種跡象表明，即使出臺強力刺激政策，房地產市場也很難像2009年那樣迅速回暖。未來市場將呈現出供需趨于平衡、房價上漲趨緩、市場低速運行的特征，房地產業對于國民經濟的拉動作用將不可避免地削弱。