易居地產研究院分析報告指出，一線城市已經連續9個月出現去庫存周期低于12個月的現象，去庫存壓力得到了有效釋放。

“去庫存”被提升到前所未有的高度大戶型和郊區盤是本地庫存“兩座大山”

易居地產研究院分析報告指出，一線城市已經連續9個月出現去庫存周期低于12個月的現象，去庫存壓力得到了有效釋放。作為一線城市的廣州，同樣也不例外。來自合富輝煌的統計顯示，得益于今年良好的市場成交，1~10月全市(除增城、從化外)成交量共計633萬平方米，同比上升42%，廣州樓市的去化壓力明顯減少。今年年初廣州十區兩市總的庫存量為1362萬平方米，截至11月初全市11區的存量則為1425萬平方米，但消化周期卻從年初的37.6個月，下降至當前的21.3個月。

最暢銷：80~120m2戶型

合富輝煌(中國)市場研究中心首席分析師黎文江指出，部分區域滿足普通自住需求的中小戶型，消化率遠高于全市水平，甚至部分存量嚴重不足。從戶型結構看，中心區不同戶型的消化呈現出很大的差異，尤其是80~120平方米滿足“首置”和“首改”的兩房、三房戶型，消化周期分別只有11.7個月和8.5個月，120~180平方米戶型的消化周期也遠遠低于全市的平均水平，產品被快速消化。最新的統計數據顯示，中心區的去化壓力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上的單位。究其原因，此類項目區位、景觀得天獨厚，銷售并不可以追求高去化，銷售速度相對不快。

番禺區表現更加突出。番禺區當前80~140平方米的中小戶型消化周期僅10個月，而250平方米以上大戶型消化周期甚至超過40個月。目前番禺大戶型存量較多的樓盤包括亞運城、星河灣半島、東湖洲花園、金海岸花園。

專家：分步“松限”去庫存

截至9月底的庫存數據顯示，除黃埔區外，廣州各區的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。因此，合富的黎文江和戴德梁行廣州公司總經理黎慶文均建議，廣州放松限購可以考慮從“庫存高、去化壓力大的區域”開始，分階段、分區域進行。

樓市風向標

“去庫存”成重中之重

中共中央總書記習近平最近在主持中央財經領導小組工作會議上明確提出“化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展”。去庫存被提升到前所未有的高度。

從二、三線城市限購松綁，到首付“門檻”接連降低；從提高住房公積金使用效率，再到降準降息……2015年，一系列鼓勵市場合理需求的樓市新政如今已開始發酵，而樓市自身的調整卻仍在繼續。面對樓市的乍暖還寒，“現在中央最高決策層已經明確提出了樓市去庫存的要求，這意味著后續的落地政策將會盡快出臺?！币晃唤咏〗ú康闹槿耸肯蛎襟w表示。

戶籍制度改革推動住房消費

目前中央針對房地產市場的表態也將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。11月11日，國務院總理李克強在主持召開經濟形勢座談會時透露出“財政、貨幣等宏觀調控政策將合力加碼穩增長”的信號，并明確提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。

購房落戶一直是大多數城市落戶的主要來源。2014年我國的城鎮化率為54.77%，但2014年年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數量計算，這意味著有2億人需要或可能需要城市的房屋。中原地產首席分析師張大偉指出，除了北、上、廣、深等一線城市嚴控戶籍人口外，在其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，戶籍改革后，二、三線城市預計將出現更多的購房需求。

預測：7大配套政策待發

有業內分析人士認為，以戶籍制度改革為契機增加樓市購買需求，這樣的政策很難在短時間內見到效果，因此短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主?！胺客酢睓C構相關人士預測，未來樓市或將有七大政策出臺：

一是繼續降準降息。當前，銀行房貸利率以及存款準備金率仍有下降的空間。繼續降準降息，能夠減少購房成本以刺激需求。

二是下調首套房商貸首付。之前非限購城市的首付降低到25%的政策有望繼續調整，降低至20%，與公積金相同。

三是提高公積金貸款額度。現有7000億元公積金貸款總額，如果全部證券化，可置換約6000億元的信貸額度。這些置換出的額度，可用于進一步提高住房公積金貸款的貸款額度上限。

四是加快戶籍制度改革。降低工作居住證轉戶難度，即使在執行嚴格限購的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，加快農村人口向市區遷移聚居。

五是政府出資購買商品房。以購代建，政府出資收購一定數量的中小套型商品房作為城鎮保障性住房，以滿足棚戶區居民多元化的安置需求。

六是鼓勵地方對房產稅費優惠。國家將鼓勵各地方政府，根據當地實際情況，實行減免購房稅費、契稅返還、營業稅調整以及給予適當補貼等優惠政策。

七是削減土地供應量。針對商品房庫存量過大的城市，削減土地供應量，控制新增商品房，大力消化已有庫存。

讀表

單看各區的存量，中心區與郊區似乎差別不明顯，但其實中心城區(除荔灣外)和番禺區都是由于新增供應明顯低于成交量，因此其存量一直不斷被消耗中。與之相反的是外圍區域，因新增供應充足，供應量的增長超過了成交的增長，去庫存依然是他們的主要目標。尤其是花都區，庫存量和消化周期均是全市最高，其銷售壓力可見一斑。