10月末，北京突然出現(xiàn)一則五環(huán)內(nèi)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目發(fā)售的消息。在北京豪宅頻現(xiàn)的時(shí)期，為何在城區(qū)冒出一個(gè)別墅項(xiàng)目，而且還是包含獨(dú)棟別墅在內(nèi)的純別墅社區(qū)，其身份和由來引發(fā)業(yè)界和購房者關(guān)注。

10月末，北京突然出現(xiàn)一則五環(huán)內(nèi)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目發(fā)售的消息。在北京豪宅頻現(xiàn)的時(shí)期，為何在城區(qū)冒出一個(gè)別墅項(xiàng)目，而且還是包含獨(dú)棟別墅在內(nèi)的純別墅社區(qū)，其身份和由來引發(fā)業(yè)界和購房者關(guān)注。

11月10日，按照該別墅項(xiàng)目發(fā)售消息中的地址，記者來到了位于東長安街沿線北側(cè)，地鐵八通線高碑店站附近的該別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目名為長安府，小區(qū)靠近朝陽區(qū)興隆公園，交通條件和周邊環(huán)境均十分優(yōu)越。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，項(xiàng)目南門的一條小徑上，高高的圍墻被白色的鐵皮包圍，黑色的畫布上，長安府三個(gè)大字格外顯眼，圍墻內(nèi)則是另一番景象，十幾棟三層獨(dú)棟別墅拔地而起，部分已經(jīng)建成，黃色的外墻和紅色的圓頂造型盡顯法式風(fēng)情；另一部分主體框架已經(jīng)完成，正在進(jìn)行外墻修建。

圍墻外散落著一些老舊別墅，多數(shù)有公司租用辦公，一部分為居民居住。西墻外一棟別墅的居民表示，原來這里都是同一個(gè)項(xiàng)目，名為興隆湖景，被圍上的部分正在進(jìn)行拆除改建工程，即長安府項(xiàng)目。

原來，從1993年啟動(dòng)開發(fā)以來，興隆湖景項(xiàng)目一直糾紛不斷，項(xiàng)目別墅產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)更替，原開發(fā)商北京興隆公園有限公司、北京鴻泰投資管理有限公司、北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司和北京鑫農(nóng)源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間產(chǎn)權(quán)糾葛一直持續(xù)至今年。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查了解到，在國家早就不批獨(dú)棟別墅用地的情況下，突然現(xiàn)身市場銷售的長安府項(xiàng)目為開發(fā)商北京鑫農(nóng)源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過收購原興隆湖景42棟別墅重新改造而成。

長安府前傳

三家公司十年糾紛

興隆湖景項(xiàng)目的開發(fā)商為北京興隆公園有限公司(簡稱“興隆公司”)，股東為香港加力置業(yè)有限公司和朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)農(nóng)工商總公司。1993年，興隆公司獲得了北京市朝陽區(qū)高碑店開發(fā)建設(shè)興隆湖景別墅工程許可，隨后項(xiàng)目開始啟動(dòng)。

1997年，興隆湖景項(xiàng)目建成并開始對外銷售，整個(gè)項(xiàng)目由70棟別墅、4棟公寓樓及綜合樓組成，總占地面積249750平方米，總建筑面積12萬平方米，除了一部分出售給零散的業(yè)主外，其中有大約29棟別墅和綜合樓為鴻泰公司所有。

在29棟別墅轉(zhuǎn)讓給鑫農(nóng)源公司之前，由于鴻泰公司在農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行等金融機(jī)構(gòu)違約，首創(chuàng)公司替鴻泰公司償還了這些債務(wù)，同時(shí)獲得了鴻泰持有的26棟別墅所有權(quán)。另外3棟別墅存在產(chǎn)權(quán)糾紛和被法院查封的情況，而所有人仍是鴻泰公司。

2005年4月份，鴻泰公司計(jì)劃把全部29棟別墅出售給鑫農(nóng)源公司，作為其中26棟別墅實(shí)際所有人，首創(chuàng)公司同意了這一方案，隨后，三方簽署了相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，把全部29棟別墅轉(zhuǎn)讓給鑫農(nóng)源公司。

其中首創(chuàng)擁有的26棟總建筑面積11230.2平方米，鴻泰公司所屬3棟別墅總建筑面積為1315.41平方米，總轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10036.488萬元。按照三方約定，鑫農(nóng)源公司必須于2005年4月26日前支付首創(chuàng)900萬元，于2005年5月10日前支付給法院3600萬元，以解封被封的部分別墅，鴻泰和首創(chuàng)負(fù)責(zé)清退租戶，鑫農(nóng)源公司取得過戶受理后，再分期向首創(chuàng)和鴻泰支付剩余款項(xiàng)。

2006年8月份，鑫農(nóng)源公司按照約定支付完前期款項(xiàng)后，獲得了26棟別墅所有權(quán)，不過，其中兩棟別墅出現(xiàn)糾紛，鴻泰公司于2000年把這兩棟別墅出租給個(gè)人馬玉良，2003年又變更為美好生活經(jīng)紀(jì)公司，租期長達(dá)19年，而且租金已經(jīng)全部付清，由此雙方產(chǎn)生糾紛。

另外，26棟交付面積與協(xié)議面積有較大出入，首創(chuàng)和鴻泰需要支付相關(guān)賠償責(zé)任，另外3棟別墅登記在個(gè)人名下，并不屬于鴻泰或者首創(chuàng)，出現(xiàn)了無法過戶的現(xiàn)象。由此，三方進(jìn)行長達(dá)7年的司法訴訟，并一度把官司打到最高法院。

2015年5月14日，最高人民法院終審判決，29棟別墅其中3棟轉(zhuǎn)讓條款無效，首創(chuàng)和鴻泰賠償鑫農(nóng)源1000萬元違約金，鑫農(nóng)源支付剩余款項(xiàng)，鑫農(nóng)源獲得26棟別墅所有權(quán)，數(shù)年糾紛暫時(shí)告一段落。

結(jié)案后，鑫農(nóng)源公司即開始醞釀長安府項(xiàng)目。在這前后，鑫農(nóng)源又從其他業(yè)主手中收購了相關(guān)別墅，共計(jì)42棟。總占地面積為46138.14平方米，總建筑面積為27344.84平方米。此外，原興隆湖景項(xiàng)目還有20多棟別墅未被收購，現(xiàn)為其他業(yè)主所有。

“重建”獨(dú)棟可售存疑

這些被收購過來的42棟別墅構(gòu)成了目前的長安府項(xiàng)目，一位銷售人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，項(xiàng)目屬于改建工程，在原來項(xiàng)目基礎(chǔ)上“重建”。

長安府項(xiàng)目共分為5個(gè)區(qū)域，其中1區(qū)11棟別墅已建成，2區(qū)6棟別墅主體框架已經(jīng)形成，還在施工中，其他三個(gè)區(qū)少部分已經(jīng)拆遷完成，大部分還保持著原興隆湖景老別墅風(fēng)貌。

改建后的長安府項(xiàng)目全部為獨(dú)棟別墅，分3種戶型，面積分別為593平方米、653平方米和1409平方米，銷售價(jià)格大約為每平方米10萬元到13萬元，目前已經(jīng)有不超過5棟別墅繳納訂金、意向金和全款。

該銷售人員表示，如果現(xiàn)在繳納全款可參加“雙11”活動(dòng)，優(yōu)惠近千萬元總房款，由于是老項(xiàng)目，新業(yè)主不需要繳納相關(guān)稅費(fèi)，而且可以立即辦理產(chǎn)權(quán)證明。長安府被稱為北京市區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

由于長安府為改建項(xiàng)目，并不涉及預(yù)售許可證等新項(xiàng)目所需的手續(xù)，只要把產(chǎn)權(quán)過繼給新的購買者即可，由于該項(xiàng)目為10年之久的老項(xiàng)目，意味著產(chǎn)權(quán)年限的減少。長安府銷售人員也表示購買者產(chǎn)權(quán)會(huì)減去原來的年限。

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對于未經(jīng)批準(zhǔn)的違法建筑處理主要有罰款、限期拆除和沒收三種方式。對于可以采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響的違法建筑，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響的違法建筑，限期拆除；對于占用公共空間、不按批準(zhǔn)圖紙施工的違法建筑、擅自改建和加建的建筑等行為采取沒收處罰。

就該項(xiàng)目改建是否合規(guī)等相關(guān)問題，記者致電北京市規(guī)劃委朝陽分局，一位工作人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，改擴(kuò)建項(xiàng)目辦理的手續(xù)與新建項(xiàng)目相同，需要辦理用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且相關(guān)證件都可以在市規(guī)劃委網(wǎng)站查詢。

雖然長安府已開始動(dòng)工，部分已經(jīng)接近重建完成。中國房地產(chǎn)報(bào)記者查詢北京市住建委公布的相關(guān)施工審批手續(xù)中，涉及長安府項(xiàng)目或鑫農(nóng)源公司的只有一個(gè)2012年7月關(guān)于40幢、42幢、43幢、47幢外立面裝修工程施工許可證，此外，記者并未查到其他相關(guān)施工許可。

此外，中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查了解到，長安府項(xiàng)目42棟別墅有兩棟別墅土地證在鑫農(nóng)源名下，分別為2014年7月8日取得57幢374.3平方米土地和2015年10月8日取得63幢628.72平方米土地。記者并未查到其他別墅的土地使用證。

11月11日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者就上述事宜采訪鑫農(nóng)源的大股東永新華控股有限公司，該公司一位工作人員表示，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人將通過電話接受采訪，但截至發(fā)稿前，記者并未收到相關(guān)回復(fù)。

據(jù)一位規(guī)劃部門的人士介紹，對于該類重建項(xiàng)目，由于政策實(shí)施彈性空間較大，主要看當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的認(rèn)定。如果確實(shí)是違建，可處以罰款，由于目前項(xiàng)目所有者和違法實(shí)施者是企業(yè)，不會(huì)影響到購買者的利益和未來繼續(xù)銷售；如果一旦認(rèn)定為不可消除影響的違規(guī)建筑，則會(huì)涉及拆遷或者沒收，這會(huì)涉及購買者的利益，“如果是這家公司賣給了其他人，需要把錢退還給購買者”。