“來了就是深圳人”，時至今日，這句話仍是深圳的城市名片，安家深圳成為許多人的夢想，但買房夢背后卻要背負(fù)核心城區(qū)居高不下的房價。現(xiàn)在，深圳一手住宅均價已接近5萬元/平方米，連深圳市市長許勤都在近日談及，高房價是深圳需要研究的一個大問題。

“來了就是深圳人”，時至今日，這句話仍是深圳的城市名片，安家深圳成為許多人的夢想，但買房夢背后卻要背負(fù)核心城區(qū)居高不下的房價?，F(xiàn)在，深圳一手住宅均價已接近5萬元/平方米，連深圳市市長許勤都在近日談及，高房價是深圳需要研究的一個大問題。

實際上，在一手新房價格持續(xù)攀升的同時，深圳早已悄然進(jìn)入存量房時代。深圳鏈家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套數(shù)已達(dá)到10.5萬套，幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。

深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫對中國房地產(chǎn)報記者表示，成熟的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式就是二手住宅成交量超過一手住宅成交量，隨著核心土地指標(biāo)的不停消耗，一手住宅的推出也會逐步減少?！耙韵愀凼袌鰹槔?，二手住宅成交可以占到整體市場的七成。深圳現(xiàn)在已進(jìn)入了市場成熟階段，未來將有更多城市出現(xiàn)類似局面。”

如今，深圳關(guān)內(nèi)的福田和南山兩區(qū)的成交均價已分別達(dá)到7.7萬元/平方米和8.5萬元/平方米，關(guān)外的房價洼地龍崗區(qū)也輕松達(dá)到3萬元/平方米。關(guān)內(nèi)新房均價基本漲成了關(guān)外兩倍。面對深圳高企不下的新房價格，很多剛需客懷揣購房夢，要么選擇更遠(yuǎn)的東莞、惠州臨深片區(qū)，要么購買二手房。

深圳鏈家市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月以來，深圳二手房門店的看房量跟上月同期相比，上漲了20%至50%，個別片區(qū)漲幅甚至接近100%，基本3個買家對應(yīng)1套房源，不論是報價、還是成交價格都比較堅挺。目前全市二手房均價為3.8萬元/平方米。成交構(gòu)成上，中小戶型成交活躍，90平方米以下成交約占8成，從中不難看出，二手房已經(jīng)成了剛需客的普遍選擇。

中介行狠拼二手房

當(dāng)深圳二手房成為“香餑餑”時，中介行業(yè)在今年的比拼更是風(fēng)起云涌，跌宕起伏。眼下，中介企業(yè)大都已經(jīng)穿上互聯(lián)網(wǎng)外衣，實現(xiàn)交易“零傭金”，而中介在提供平臺進(jìn)行交易之后，還會在平臺上完善和附加快餐、裝修、家居等增值服務(wù)，并通過這些向行業(yè)參與者收費實現(xiàn)盈利。

“北方狼”鏈家和“南方虎”中原是深圳典型的新舊中介代表。已經(jīng)轉(zhuǎn)型O2O平臺的鏈家對深圳二手房市場的占有勢在必得。今年先是合并中聯(lián)地產(chǎn)，隨后空降1500多名外地經(jīng)紀(jì)人到深圳。

深圳鏈家總經(jīng)理張海明也表示：“深圳中介的競爭還不夠激烈。目前深圳第一大中介的市占率只有約20%，即便前幾大中介加起來的市場份額也只有40%多，市場空間還很大?！卑凑諒埡Ｃ鞯挠媱?，到今年年底前鏈家在深圳的最低目標(biāo)是將門店數(shù)量擴張到300家，并最終達(dá)到1000家的目標(biāo)。張海明更是直言，鏈家的二手房業(yè)務(wù)可以不賺錢，可以通過理財、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)“反哺”。

面對鏈家的兇猛攻勢，中原作為占據(jù)深圳半壁江山的“帶頭大哥”，也在今年9月發(fā)布了“中原+”，即運用電商、金融、海外市場、新網(wǎng)站等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域作為反擊利器。中原地產(chǎn)華南總裁李耀智認(rèn)為，從去年至今，深圳二手房市場的行業(yè)變化很大，“一些同行轉(zhuǎn)型O2O，但卻是一直在賠錢，在燒錢，而深圳中原不會為了規(guī)模而盲目擴張，中原的成長一定是自然成長”。

鄭叔倫也對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前中原在深圳的一手新房代理市場占有率50%，二手市場占有率25%?！爸性谏钲谝砸皇址渴袌銎鸺遥请S著市場格局改變，現(xiàn)在也加大在二手房市場的發(fā)展力度?！?/p>

開發(fā)商主攻豪宅

“在深圳這樣寸土寸金的城市，我們希望主攻豪宅來實現(xiàn)年銷售200億元的目標(biāo)。從集團到深圳公司都已經(jīng)意識到，一個深圳公司就相當(dāng)于一個中型開發(fā)商。”中海地產(chǎn)深圳公司相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者透露，目前其舊改項目已經(jīng)定位為頂級豪宅，單價會超過10萬元/平方米。

開發(fā)商對于二手房成交量超過一手房，也有自己的應(yīng)對?！?·30”新政不僅快速催熱了深圳的剛需市場，也帶動了豪宅市場的復(fù)蘇。

今年10月，深圳兩個豪宅項目分別爆出17萬元/平方米、15萬元/平方米的最高價，還有兩套頂層單位總價超過億元。據(jù)美亨投資數(shù)據(jù)，蛇口、深圳灣是深圳豪宅最為集中的片區(qū)，單價8萬元以上的二手豪宅達(dá)30多個樓盤，其中有6個單價每平方米超10萬元的頂級豪宅。

深圳人強勁的購買力支撐了豪宅市場。深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，購置2000萬元以上頂級豪宅的客戶主要分布在廣東省內(nèi)，占比達(dá)88.4%，其中近8成客戶為深圳戶籍，絕大部分都用于自住。

隨著深圳房價水漲船高，樓市需求旺盛，土地資源的稀缺性暴露無遺，令城市更新成了深圳住宅用地和普通商品房供應(yīng)的主要來源。因土地價格高、拆遷成本高、周期長引發(fā)的風(fēng)險高等，導(dǎo)致城市更新項目的定位偏高端化。目前，深圳南山、福田、寶安、龍華等區(qū)域的舊改項目定價也動輒超5萬元/平方米。

“在北京，均價超過10萬元/平方米的豪宅超過40個，上海約30個。而在深圳剛需房與頂級豪宅之間的價格差距還沒有拉開。預(yù)計未來會有更多開發(fā)商把重心放在豪宅開發(fā)。”上述接受采訪的中海地產(chǎn)深圳公司相關(guān)營銷人士對此表示。