日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末商品房待售面積已經(jīng)增至68632萬平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。更讓人心驚的是，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括竣工后、未出售的現(xiàn)房，但大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)，一旦計(jì)入，中國樓市的庫存可能倍增。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)任何細(xì)微的變動(dòng)，都可能在中國經(jīng)濟(jì)圈中激起千層浪，所以國家每年都會(huì)為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)一系列政策。今年以來，中國房地產(chǎn)就呈現(xiàn)“病態(tài)”發(fā)展，其實(shí)中國房地產(chǎn)染病已久，只是在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，房地產(chǎn)“病情”尤為惹人注目，就連高層都多次為其診病開方。

在11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十次會(huì)議上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。在不久前的中央黨校講話中，李克強(qiáng)總理也提到中國以往長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)去庫存問題還沒有解決?！半p十一”期間，當(dāng)“剁手黨”在瘋狂的“買買買”時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又再次提到房地產(chǎn)這一沉重的話題，強(qiáng)調(diào)要以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。2015年中國房地產(chǎn)到底是“病入膏肓”到何種程度，以至于讓中央高層為其天天揪心？

房地產(chǎn)市場(chǎng)“染病”

房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企，并且仍保持上升趨勢(shì)。前幾年樓市的火爆為市場(chǎng)積累了大量的房地產(chǎn)存量，為了刺激市場(chǎng)需求、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化速度，中央也先后針對(duì)樓市出臺(tái)了一系列利好性政策。這些“藥劑”雖然使市場(chǎng)成交量有所回暖，但是對(duì)樓市去庫存效果實(shí)在不敢恭維，不但沒能治好病，反倒使病情進(jìn)一步惡化，截止至10月份，樓市存量增加了1800萬平方米，總庫存已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米，到今年年底，這一數(shù)字還有可能上升。在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)界人士將長(zhǎng)期遭受“高庫存”病痛的折磨。

今年以來，房產(chǎn)銷售雖然整體情況有所回升，1-10月份，商品房銷售面積為94898萬平方米，同比實(shí)現(xiàn)7.2%的增長(zhǎng)。但是房產(chǎn)成交量的增長(zhǎng)，很大程度上是在刺激性政策的帶動(dòng)下形成的，一旦政策扶持力度有所放松，房產(chǎn)銷售又有可能“臥病不起”，并且由于政策對(duì)樓市刺激太過頻繁，政策的邊際效用正在逐漸下降。事實(shí)上，10月份房產(chǎn)銷售增速相比1-9月份已經(jīng)出現(xiàn)0.3個(gè)百分點(diǎn)的回落，全國77.14%的大中城市住宅銷售價(jià)格下降，也許銷售有所波動(dòng)很是正常，增速下降幅度也不大，但是在傳統(tǒng)的“金九銀增速出現(xiàn)回落，就必須引起市場(chǎng)重視，未來房地產(chǎn)銷售仍存在下行壓力。十”

我國地方財(cái)政對(duì)土地資產(chǎn)依賴性高，2014年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到23.8%。地方土地出讓多流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)拿地資金及房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方收入比重高，地方財(cái)政收入下滑也能一定程度上反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“病態(tài)”。全國地方本級(jí)政府國有土地收入前十個(gè)月為23043億元，同比下降32.2%，土地購置面積和土地成交價(jià)款同比分別下降33.8%和25.2%。當(dāng)賣地也難以支撐地方財(cái)政的時(shí)候，地方政府心急如焚，高層又怎能熟視無睹呢？

房地產(chǎn)患病，中央急、地方急，房地產(chǎn)企業(yè)也很急。由于房產(chǎn)庫存高企，房企資金收不回，土地成本上升又提高了房企置地成本，所以房產(chǎn)商的拿地投資積極性并不高，10月新開工增速同比下降24.5%，未能延續(xù)9月季末同比正增長(zhǎng)。由于今年以來，房?jī)r(jià)整體趨于下降，房地產(chǎn)銷售端的日子相對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的日子稍微好過一點(diǎn)，但也面臨很大的銷售壓力。在46家公布三季度業(yè)績(jī)的房企中，20多家房企出現(xiàn)虧損，房企經(jīng)營業(yè)績(jī)下滑現(xiàn)象仍在惡化。

病情或?qū)夯?/p>

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，高層多次提及房地產(chǎn)足見房地產(chǎn)當(dāng)前病情有多么嚴(yán)重，但是從高層領(lǐng)導(dǎo)的話語中我們不難讀出其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)度的轉(zhuǎn)變。以前中央提房地產(chǎn)更多的是強(qiáng)調(diào)要運(yùn)用財(cái)政、貨幣等政策手段穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，穩(wěn)發(fā)展政策制定的主體是政府，而此時(shí)卻只是提出了“化解房地產(chǎn)庫存”，去庫存最主要的主體是企業(yè)。我國房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期依賴政府“補(bǔ)藥”，當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整管理趨向于“去政府化”，逐漸放權(quán)至市場(chǎng)，房企現(xiàn)在要試著獨(dú)立自主，明年房地產(chǎn)的病情或?qū)?huì)惡化。

在房企拿地投資積極性降低、房地產(chǎn)銷售回暖的背景下，房地產(chǎn)存量仍在增長(zhǎng)，說明是市場(chǎng)需求出了問題，去庫存的關(guān)鍵在于刺激需求。受我國人口結(jié)構(gòu)的影響，當(dāng)前住宅性需求基本得到滿足，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)大幅上漲；與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)期不高，再加上新的理財(cái)方式層出不窮，房地產(chǎn)投資性需求也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，即便是增長(zhǎng)，明年也不可能恢復(fù)到之前的水平。

存貸款利率會(huì)直接影響消費(fèi)者的購房成本和開發(fā)商的建設(shè)成本，為了刺激經(jīng)濟(jì)，寬松的貨幣政策可以說是2015年絕對(duì)的政策主角。但在經(jīng)歷多次降息之后，中國利率已經(jīng)進(jìn)入到了“負(fù)利率”時(shí)代，利率下調(diào)空間不斷被壓縮，且利率下調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激效用在下降，預(yù)計(jì)2016年降息的次數(shù)相對(duì)今年會(huì)減少很多，財(cái)政政策或?qū)⒊蔀橹鹘?。?cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用要間接的多，其政策效果也相對(duì)有限。李克強(qiáng)總理的話也預(yù)示著未來國家將通過戶籍制度改革來帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，可戶籍制度改革絕非一蹴而就的，短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無法享受到戶籍改革帶來的利好。

刺激房地產(chǎn)投資雖然是增加投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效方法之一，但是相對(duì)房地產(chǎn)投資低迷而言，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最主要的問題是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，尤其是大多數(shù)中小企業(yè)正處在懸崖邊上。為了向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)放水，改善資金錯(cuò)配現(xiàn)狀，提高直接融資占比，國家正在加快注冊(cè)制落地實(shí)施，證券法修訂現(xiàn)已提上日程，明年注冊(cè)制就可能正式實(shí)施。注冊(cè)制將增加股池中的池水，部分資金將由樓市流向股市。雖然股市和樓市并不存在絕對(duì)的此消彼長(zhǎng)關(guān)系，但是在社會(huì)資金相對(duì)較緊的情況下，樓市和股市之間存在一定的替代性。