小商品城：一區(qū)東擴(kuò)招商結(jié)果出爐，預(yù)計(jì)帶來(lái)16億現(xiàn)金流

小商品城

將采取“商位使用費(fèi)+租金”相結(jié)合的方式進(jìn)行招標(biāo)

本次招租針對(duì)一區(qū)東擴(kuò)市場(chǎng)一至三樓，主要用于經(jīng)營(yíng)飾品和飾品配件行業(yè)，可提供商位總數(shù)為 2,448 個(gè)，總建筑面積約為 3 萬(wàn)㎡。報(bào)名商戶將以 2 萬(wàn)元/㎡的招投標(biāo)底價(jià)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，一次性交清商位入場(chǎng)資格費(fèi)，并按年繳納租金。

招租詳細(xì)方案

一區(qū)東擴(kuò)商位數(shù)總計(jì)約 2,892 個(gè)，其中本次招租商位僅針對(duì)一至三樓：租金及價(jià)格： 報(bào)名商戶將以五年商位使用權(quán) 2 萬(wàn)元/㎡的招投標(biāo)底價(jià)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，入場(chǎng)資格費(fèi)簽約前一次性交清。另外，商位租金將按照租金根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)×樓層系數(shù)×商位面積計(jì)算確定，其中基準(zhǔn)價(jià)為 2,588 元/㎡·年， 1-3 層的樓層系數(shù)分別為 1.2、 1.0、 0.8，租金分年度交清。

本次招租實(shí)現(xiàn)多方面的突破

第一，完全市場(chǎng)化招租。自一區(qū)開(kāi)業(yè)以來(lái)，公司逐步推進(jìn)市場(chǎng)化招商進(jìn)程，已逐步由一區(qū)的 10%左右的市場(chǎng)化水平逐步增加至四區(qū)、五區(qū)的 70%。本次招租首次采取商位入場(chǎng)資格費(fèi)+租金的形式進(jìn)行招投標(biāo)模式的招商，商位入場(chǎng)資格費(fèi)的標(biāo)底為 2 萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于已實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化定價(jià)。另外，2015 年 10-11月份，原有的一至三區(qū)租約將到期。一期東擴(kuò)市場(chǎng)化招租將對(duì)一至三區(qū)的招租有正面推動(dòng)作用，其租金規(guī)模有望通過(guò)市場(chǎng)化形式得到提高。

第二，采取了一次性交清商位入場(chǎng)資格費(fèi)的方式，一方面有效避免了四區(qū)采用競(jìng)標(biāo)的方式招投標(biāo)， 而兩年后降租的問(wèn)題；另一方面豐富公司的現(xiàn)金流。

第三，報(bào)名商戶可以同時(shí)對(duì)Ⅰ型商位和Ⅱ型商位進(jìn)行投標(biāo)，也可以選擇其中一個(gè)類型商位進(jìn)行投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了多個(gè)維度同時(shí)投標(biāo)。

招商結(jié)果符合預(yù)期， 業(yè)績(jī)?cè)龊衩黠@

此次招商的商位入場(chǎng)資格費(fèi)底價(jià)為 2 萬(wàn)元/㎡，目前一區(qū)市場(chǎng)商鋪轉(zhuǎn)讓平均價(jià)格為 20 萬(wàn)元/㎡左右，近 3 萬(wàn)平的商位入場(chǎng)資格費(fèi)將為公司帶來(lái)豐厚的收入。以本次平均每平方米的競(jìng)標(biāo)價(jià)格在 5 萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)一區(qū)東擴(kuò)市場(chǎng)商位入場(chǎng)資格費(fèi)收入約 16 億元以上， 每年可增加 3 億元左右收入。再加上租金價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)為 2,588 元/㎡〃年， 1-3 層的樓層系數(shù)分別為 1.2、 1.0 和 0.8，每年可產(chǎn)生約 7,900 萬(wàn)元的年租金，對(duì)應(yīng)的年收入可以達(dá)到近 4 萬(wàn)元。 由于公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的凈利率水平較高，對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)有望達(dá)到 2 億元。

另外， 考慮到商位入場(chǎng)資格費(fèi)一次性收取，將極大改善公司的現(xiàn)金流狀況，可有效推動(dòng)“義烏購(gòu)”的轉(zhuǎn)型推進(jìn)。

維持買入評(píng)級(jí)

預(yù)計(jì)， 2015-2017 年 EPS 為 0.13 元、 0.23 元和 0.32 元。我們認(rèn)為， 公司一區(qū)東擴(kuò)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全面市場(chǎng)化招租，不僅可增厚利潤(rùn)，增加現(xiàn)金流，也對(duì)其他市場(chǎng)逐步向市場(chǎng)化推進(jìn)起到積極作用。 通過(guò)對(duì)客戶結(jié)構(gòu)的提升和租金收取方式向更靈活的方向轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的發(fā)展速度和租金市場(chǎng)化體系的建立將進(jìn)入一個(gè)更加良性的循環(huán)。 另外， 考慮到公司目前正在加速實(shí)體市場(chǎng)與網(wǎng)上市場(chǎng)融合， 伴隨著依托線上和線下大數(shù)據(jù)的電商生態(tài)圈和金融生態(tài)圈的逐步建立，公司將實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，未來(lái)市場(chǎng)空間巨大， 我們維持買入評(píng)級(jí)。

浙商證券程艷華