北京昌平地價創下新高區域客群認可成關鍵

時間：2015-11-27 14:40:03 來源：

臨近年底，北京迎來史上最密集土地出讓期，而此前一直低調的昌平區也迎來多地塊成交，成為市場新熱點。11月19日-23日，昌平區已拍出了五宗經營性用地，土地出讓金總額超過137億元，土地單價最高也突破4萬元/平方米。

5地塊集中成交樓面價最高4.3萬元/平方米

近期北京土地市場迎來暖冬，繼豐臺地王熱之后，土地頻繁成交的昌平區也成為市場新熱點。記者統計發現，截至11月26日，2015年昌平區共成交了10宗經營性地塊，而11月19日-23日就連續成交了五宗地塊。

11月23日，位于昌平區小湯山鎮(北京未來科技城北區)的兩宗住宅、多功能土地出讓，被北京未來科技城+華潤聯合體分別以33億元、17.2億收入囊中。

11月19日，昌平區北七家三宗地塊出讓，吸引了保利、中糧、萬科、華潤等眾多房企激烈爭奪。其中國瑞地產以44.96億奪得兩塊，據業內測算，兩地塊的純商品住宅樓面價分別為3.65萬元/平方米和4.3萬元/平方米，刷新昌平區的地價新紀錄。

除國瑞外，11月19日保利和北京未來科技城聯合體也以42億元底價競得北七家鎮(北京未來科技城南區)地塊，規劃建筑面積47.564萬平方米。

此前在10月23日，龍湖平安聯合體、泰禾集團分別拿下位于昌平南邵的中關村科技園東區兩地塊。記者根據北京市土地局公布數據統計，截至目前的一個月內，昌平就有7塊經營性用地出讓，其中6塊用地均為住宅或含住宅用途的多功能用地，成交十分活躍。

業內認為平衡總價和品質成關鍵

記者了解到，去年昌平北七家集中出讓的土地多以底價成交，今年成交的商業金融等土地中也不乏底價成交的地塊。為何今年昌平區域的住宅土地會受到熱捧，單價創下新高？

“早期昌平的別墅產品集中在小湯山一帶。近些年南邵等昌平新城區域里也陸續有剛需產品在售。昌平新城由于距離老城較近，共享了生活配套和交通資源，因此吸引了西北部剛需客群。而北七家等鄰近未來科技城的區域，隨著高端產業進駐，開發商對于區域內的客群也抱有信心。”亞豪機構市場總監郭毅如是說。

公開資料顯示，北京未來科技城位于昌平區東南部，溫榆河貫穿其間，規劃總占地面積約10平方公里，規劃總建面約800萬平方米，總投資約1000億元。目前已有神華集團、中國商飛、中國國電等15家中央企業研發機構率先入駐該園區，建成后入駐科研人才約4萬人。未來這里將著力建設全球創新人才最密集、創新成果最豐富、創新機制最靈活的區域之一。

雖然有未來科技城等產業利好，但業內對于昌平近期出讓的高價地塊前景仍持謹慎態度。“在土地價格上漲、各項目都打出品質牌的背景下，如何平衡總價和品質之間的關系成為項目取勝市場的核心。”郭毅表示。

■ 板塊掃描

北七家：改善型樓盤為主

11月昌平北七家成交了三塊土地，成為昌平的熱門板塊。

記者走訪了解到，目前北七家在售的項目以別墅等改善型產品為主，如遠洋傲北、華墅山、北辰紅橡墅等項目在售。此前，北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等綜合體項目和洋房項目在售。

此外，北七家目前在售的二手樓盤有東方普羅旺斯一二三期、碧水莊園，其中東方普羅旺斯三期均價為4.9萬/平方米左右，碧水莊園則在6.8萬元/平方米左右。

業內人士指出，毋庸置疑，未來科技城是北七家區域最大的利好之一。北京未來科技城是中央為實施“千人計劃”、建設創新型國家而確定的一個重大科技工程項目，也是未來北京高新人才的聚集區。

遠洋傲北的工作人員介紹，項目很多業主都來自進駐未來科技城的企業員工。未來科技城的主體是產業用地，住宅多為定向人才公寓，隨著區域里生活配套的不斷完善，以及未來科技城的進一步開發建設，區域里的置業需求也會進一步提升。

郭毅表示，未來科技城出讓地塊為共建混合用地，主要是為園區內的居住和置業需求。目前北七家在售的低密產品單價在兩萬多到三萬多不等，洋房類的改善型產品并不多，因此未來項目入市面對的壓力并不會太大。另一方面，地塊配建的政策房也可以幫助企業快速實現資金回籠。

南邵：主打剛需、剛改樓盤

南邵是昌平的另一個土地熱點。南邵所在的昌平新城板塊近年來被地鐵線激活，成交活躍，昌平線一期開通前后，帶動了區域內剛需項目銷售。目前，伴隨著地鐵昌平線二期開通臨近，以及8號線三期建設的推進，南邵板塊更受關注。

記者了解到，目前南邵區域附近有中國鐵建·尚城匯、路勁世界城、北京風景等剛需、剛改項目，以及金隅瀾灣等少數低密項目在售，售價從20000-25000元/平方米不等。