【先租后買 萬科出大招真的很顛覆？】廣東中原項目部總經理黃韜表示，“先租后買”并非是萬科首創，十多年前業界已有類似操作，這種做法在商業地產尤為多見。萬科此次把住宅與商業進行聯動銷售，一舉帶動商業公寓的租賃與住宅的銷售，做法有新意，但是對于萬科這種年銷售額達2000億元的大房企來說，如果商業和住宅產品無法實現快速銷售的話，資金占用成本將非常高。

上周，地產圈被一條朋友圈信息刷爆，萬科實行先租后買，聯動住宅與商業，被認為是“顛覆性戰略”。不過，隨后萬科地產在微信公號中辟謠，稱“近期重慶萬科在開展西九項目萬科驛(長租公寓)業務推廣過程中，采用了與住宅銷售聯動的營銷方式，即租客入住萬科西九項目的長租公寓，如購買西九二期住宅即可減免與租屋2年租金等額的房款，認購萬科其他在售樓盤時同樣可享額外優惠等政策。”萬科同時否認先租后買會成為公司層面的戰略：“目前萬科各地公司在推廣長租公寓業務時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統一部署。不能理解為對原有開發業務的替代，更不是全面顛覆原有的開發銷售模式。”

并非萬科首創

廣東中原項目部總經理黃韜表示，“先租后買”并非是萬科首創，十多年前業界已有類似操作，這種做法在商業地產尤為多見。萬科此次把住宅與商業進行聯動銷售，一舉帶動商業公寓的租賃與住宅的銷售，做法有新意，但是對于萬科這種年銷售額達2000億元的大房企來說，如果商業和住宅產品無法實現快速銷售的話，資金占用成本將非常高，故此“這種先租后買的做法不會成為公司層面的統一舉措，而是個別地區以及個別樓盤的做法而已”。

不排除“大招”還在后頭

業界人士指出，此次萬科的“先租后買”目前或許是如萬科所言，還只是一種“摸索”的開端，還遠談不上開發模式的顛覆。租金抵房款無疑是營銷手段的創新，可以幫助萬科提前鎖定目標客戶，讓他們住進萬科的房子后，感受到萬科物業的品質與服務，這無疑有助于萬科將租客最終變成業主。

有業界同行認為，此次萬科的“先租后買”或許是“放風聲”太早了，未來或許還有更為強勁的“大招”。

如果真是顛覆，何須遮遮掩掩

看完整個消息，會發現很多人都想——多——了！西九·萬科驛兩年的租金才多少錢？哪家房企變相打個折都不止這點數。就這點小恩小惠，就顛覆行業了？

有好事者給萬科算了筆賬，“萬科至少應準備5000億元現金血拼。”萬科會拿出這么大筆資金嗎？還血拼？用腳趾頭想想，對于萬科這種企業，在目前的市場環境下，如果真是顛覆，哪用得著遮遮掩掩？

看起來很筍，“雙匹配”很難

一條在朋友圈里瘋轉的“地產顛覆性銷售”信息，其實轉來轉去也只是地產圈的人士而已。記者朋友圈一半以上的熟人、朋友、親戚不在地產圈工作，他們也有置業與租房的需求，不過萬科“先租后買”的做法，似乎沒有引起他們的注意。

記者詢問了一個朋友，他告訴記者，先租后買，看起來很筍，但是，首先廣州萬科尚未實行這一個策略，其次先租后買必須雙匹配，即你要租萬科的長租公寓，又要看中萬科的住宅，這樣拿到的著數才是最大的。不過對于要租房子的人來說，他們決策時間非常短，幾天或一周就要租下房屋住下來，他們怎會考慮到兩年后的買房需求呢？因此，萬科先租后買最有可能找到公司客戶，公司名義租賃房屋給員工，再給員工未來購房提供優惠。不過話說回來，這年頭能提供品牌樓盤宿舍的公司能有多少呢？

搞“先租后買”為去庫存

大家理想中的“先租后買”政策——租金可以轉化為想買房時的資金，多是以政府的保障計劃形式出現，比如新加坡為低收入家庭提供的“特別住房援助計劃”，比如中國香港在2010年曾經推出過“置安心資助房屋計劃”，都是為協助中低收入家庭置業提出可“先租后買”，用租金沖抵部分購房款。可以看到，“先租后買”是個具有補貼資助性質的政策，推出這一政策的主體不會是追求商業利益最大化的發展商。發展商推出的“先租后買”只會是為了去庫存，針對特定的產品、戶型，特定總價和特定人群推出的一種新的營銷方式。