【藍(lán)色港灣接盤(pán)北京卓展】一直尋求出售的北京卓展終于在資本寒冬找到下家，更令人意外的是接盤(pán)者是藍(lán)色港灣。

一直尋求出售的北京卓展終于在資本寒冬找到下家，更令人意外的是接盤(pán)者是藍(lán)色港灣。截至北京商報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，藍(lán)色港灣與卓展方面仍未發(fā)布官方消息，但據(jù)一位知情人士透露，雙方高層已在交接，藍(lán)色港灣運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)人員已派駐北京卓展。

接盤(pán)方能力遭疑

靴子落地，但在昨日的商業(yè)地產(chǎn)圈這筆收購(gòu)卻并不平靜，多數(shù)都在質(zhì)疑藍(lán)色港灣是否有足夠?qū)嵙δ孟卤本┳空埂?jù)多位業(yè)內(nèi)人士了解的情況，北京卓展打包價(jià)格約60億元。北京商報(bào)記者昨日致電卓展方面，相關(guān)人員表示，目前沒(méi)有得到明確通知，不便與高層溝通。藍(lán)色港灣相關(guān)高層則表示，集團(tuán)負(fù)責(zé)戰(zhàn)略投資，項(xiàng)目各方面運(yùn)營(yíng)正常，并沒(méi)有接到變動(dòng)信息。據(jù)上述知情人士透露，藍(lán)色港灣最高層帶著運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)人員已去接管卓展。

對(duì)于收購(gòu)方藍(lán)色港灣，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，藍(lán)色港灣近年經(jīng)營(yíng)剛步入正軌，依照開(kāi)發(fā)商自身資金實(shí)力可能難以供養(yǎng)如此巨量的項(xiàng)目。一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士表示，卓展在高端百貨方面經(jīng)驗(yàn)豐富，但購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)不盡如人意，從團(tuán)隊(duì)管理角度可能與藍(lán)色港灣團(tuán)隊(duì)接洽。

卓展東北項(xiàng)目已有輸出管理的案例。十多年前，卓展集團(tuán)曾進(jìn)京為長(zhǎng)春項(xiàng)目取經(jīng)，當(dāng)時(shí)，為這家東北零售商輸出管理的正是北京老牌高端商企燕莎的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)春卓展顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的多位“燕莎系”高層取經(jīng)之后，長(zhǎng)春卓展如今的銷(xiāo)售額已在國(guó)內(nèi)百貨業(yè)位居前列。

“如果是資本層面，投資卓展的更可能是資金成本低、能夠以更便宜的錢(qián)收購(gòu)的非開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。如果從產(chǎn)權(quán)和管理上都掌控了卓展，這對(duì)于藍(lán)色港灣來(lái)說(shuō)太沉重了。”另有人士認(rèn)為，卓展出售價(jià)格一直不低，如果不是賤賣(mài)，依照目前市場(chǎng)情況，一般不愿有企業(yè)出手接盤(pán)。

隱現(xiàn)資本運(yùn)作高手

其實(shí)，業(yè)界對(duì)接盤(pán)者實(shí)力的質(zhì)疑也源于藍(lán)色港灣項(xiàng)目從土地出讓、估值等多方面非比尋常的過(guò)往。

依照2010年藍(lán)色港灣可參照的財(cái)務(wù)信息，未經(jīng)審計(jì)資產(chǎn)總額為44.3億元，負(fù)債為29.7億元，負(fù)債率達(dá)67.11%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2.1億元，凈利潤(rùn)為1.1億元。盡管在五年時(shí)間里藍(lán)色港灣成長(zhǎng)迅速，但收益能否覆蓋財(cái)務(wù)成本還是未知。

藍(lán)色港灣的財(cái)務(wù)本就充滿(mǎn)神秘色彩。此前，北京市國(guó)土局朝陽(yáng)分局網(wǎng)站的土地抵押公示表明，藍(lán)色港灣商業(yè)配套一共9.63萬(wàn)平方米土地抵押給農(nóng)行北京東城支行，兩份抵押登記起始日分別為2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金額分別為9000萬(wàn)元和4.062億元。根據(jù)抵押登記公示，藍(lán)色港灣土地評(píng)估價(jià)值先后被評(píng)為15億元和65億元。雖然很短時(shí)間內(nèi)，土地評(píng)估值飆升50億元，但第三方對(duì)藍(lán)色港灣項(xiàng)目估值2007年12月前已經(jīng)達(dá)72.47億元。

藍(lán)色港灣幕后操盤(pán)者為王耀輝，善于與信托公司、銀行合作。據(jù)權(quán)威媒體公開(kāi)分析指出，由于商業(yè)地產(chǎn)特性，企業(yè)可以不斷地根據(jù)市價(jià)進(jìn)行重估，獲得更多融資，這便是王耀輝的財(cái)技之一。如果最終交易價(jià)格真如坊間傳言，藍(lán)色港灣不僅需要一個(gè)非常出色的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，還需要有新的金融工具進(jìn)行資本運(yùn)作。

運(yùn)營(yíng)欠佳的結(jié)局

2010年，華熙國(guó)際轉(zhuǎn)手京西商業(yè)地標(biāo)華西樂(lè)茂，由擁有香港背景的東北零售巨頭卓展集團(tuán)接手。在華熙樂(lè)茂運(yùn)營(yíng)的三年多時(shí)間里，商場(chǎng)多次延期開(kāi)業(yè)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)變動(dòng)頻繁，不僅品牌受損，商場(chǎng)也一直未能進(jìn)入經(jīng)營(yíng)正軌。有消息稱(chēng)，卓展斥資60多億元收購(gòu)，這在當(dāng)時(shí)顯現(xiàn)了卓展對(duì)于解決“燙手山芋”、攻下北京市場(chǎng)的信心。

不過(guò)，從接盤(pán)到現(xiàn)在，卓展并未實(shí)現(xiàn)當(dāng)初愿景。由于體量過(guò)大，在經(jīng)營(yíng)初期商場(chǎng)大面積商鋪閑置，商氣與人氣長(zhǎng)期欠佳。卓展進(jìn)京還遭遇高端商業(yè)震蕩，不僅奢侈品大牌遲到開(kāi)業(yè)，高端消費(fèi)也進(jìn)入低迷期。在這樣的市場(chǎng)局面下，卓展屢次傳出出售傳聞。盡管每次卓展都予以否認(rèn)，但在商業(yè)地產(chǎn)圈卻早已不是秘密。有業(yè)內(nèi)人士曾透露，卓展確實(shí)在市場(chǎng)上尋求出售，不過(guò)沒(méi)有一家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判，卓展集團(tuán)以高于市場(chǎng)價(jià)格估值出售。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入大變局時(shí)期，馬太效應(yīng)凸顯，生存艱難的項(xiàng)目加速出局。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前物業(yè)出局主要有產(chǎn)權(quán)交換、管理權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)屬性轉(zhuǎn)變、荒廢四種可能。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度讓開(kāi)發(fā)商清醒，部分選擇將物業(yè)脫手給投資或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。北京卓展周邊商業(yè)環(huán)境已發(fā)生很大變化，尤其是周邊商業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)后競(jìng)爭(zhēng)加劇，藍(lán)色港灣未來(lái)能否通過(guò)良好運(yùn)作帶來(lái)收益機(jī)會(huì)，壓力與難度都不小。

目前的傳言?xún)r(jià)格與北京卓展當(dāng)初收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)，多位商業(yè)地產(chǎn)圈人士認(rèn)為，這一價(jià)格超出預(yù)期甚至難以被理解，但對(duì)于卓展而言，多年投入以及承受的長(zhǎng)期虧損，成交價(jià)格合乎情理。