【回歸A股：一場(chǎng)極速資本盛宴】近日，搜房(SFUN.NEY)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)先后宣布將回歸A股。萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)兩家企業(yè)的招股說(shuō)明書申報(bào)稿陸續(xù)在證券會(huì)官網(wǎng)上披露，而搜房宣布將借殼萬(wàn)里股份(600847.SH)回歸。

IPO重啟，房企逆襲在即。

近日，搜房(SFUN.NEY)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)先后宣布將回歸A股。萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)兩家企業(yè)的招股說(shuō)明書申報(bào)稿陸續(xù)在證券會(huì)官網(wǎng)上披露，而搜房宣布將借殼萬(wàn)里股份(600847.SH)回歸。

蜂擁回歸

A股，一直是富力地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)的理想之地。

自2007年高調(diào)宣布回歸A股以來(lái)，歷時(shí)八年備戰(zhàn)N次卻總是踩錯(cuò)“政策”節(jié)奏，富力地產(chǎn)如今仍奔跑在沖刺A股的百米路上。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾在A股IPO的門口徘徊等候長(zhǎng)達(dá)4年多的時(shí)間，一直到去年7月被終止上市審核，才在去年底轉(zhuǎn)赴香港掛牌上市。如今不到一年時(shí)間，又高調(diào)宣布回歸。

針對(duì)富力地產(chǎn)堅(jiān)持回歸A股的原因，董事長(zhǎng)李思廉在今年8月份業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示主要原因與政策相關(guān)：“今年年初，證監(jiān)會(huì)才明確國(guó)內(nèi)上市房企再融資不再需要國(guó)土部門事前審查，明確這一條，回歸A股才有可行性，所以我們今年重新啟動(dòng)。”

根據(jù)招股說(shuō)明書披露的信息，富力地產(chǎn)本次擬公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)10.7億股新股票，募集資金總額為不超過(guò)350億元；萬(wàn)達(dá)商業(yè)則計(jì)劃發(fā)行A股不超過(guò)2.5億股，募集資金總額不超過(guò)120億元。他們的募集資金將投向旗下項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

搜房則借勢(shì)中概股的回歸熱潮，意圖強(qiáng)勢(shì)回歸。與分眾傳媒先在美國(guó)市場(chǎng)退市、拆掉VIE結(jié)構(gòu)后借殼回A的做法不同，搜房網(wǎng)將分拆旗下部分資產(chǎn)(廣告營(yíng)銷、互聯(lián)網(wǎng)金融以及研究和大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù))、并借殼萬(wàn)里股份(600847.SH)在A股上市，標(biāo)的資產(chǎn)作價(jià)不超過(guò)170億元。重組完成后，搜房控股將控制萬(wàn)里股份，持股比例應(yīng)不低于70%，而莫天全將成為萬(wàn)里股份實(shí)際控制人。

搜房回歸A股的過(guò)程為何選擇借殼萬(wàn)里，東北證券財(cái)富管理部副總經(jīng)理郭峰告訴《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”，微信號(hào)：dongdichan)：“借什么倒無(wú)所謂，只要有公司愿意把這個(gè)殼讓給他，因?yàn)槿f(wàn)里如果不把殼借給他，自己本身也要走退市重組的道路。而對(duì)于搜房來(lái)說(shuō)，只要達(dá)成A股上市目的即可。”

創(chuàng)新回歸模式

轉(zhuǎn)型中的搜房在回歸之時(shí)，選擇了有別于其他中概股“先在美國(guó)退市然后再在A股上市”的方式：在保留美國(guó)上市公司的前提下，搜房將旗下廣告營(yíng)銷業(yè)務(wù)、研究業(yè)務(wù)及金融業(yè)務(wù)的子公司和相關(guān)資產(chǎn)注入萬(wàn)里股份，旗下包括新房、二手房電商在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)依然保留在美國(guó)紐交所的上市公司中運(yùn)營(yíng)。

“將互聯(lián)網(wǎng)金融等在國(guó)內(nèi)更受關(guān)注的板塊放入A股，搜房這一分拆做法頗為巧妙。相對(duì)于紐交所來(lái)說(shuō)，A股市場(chǎng)對(duì)新興事物更加熱衷，給予的估值水平也更高。”某互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析人士稱。

搜房此次既保留了中概股身份，又大方回歸A股進(jìn)行融資。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，做出這樣的選擇，或是因其轉(zhuǎn)型需要所致，融資所需。

搜房網(wǎng)2015第三季度財(cái)報(bào)顯示，第三季度總營(yíng)收2.485億美元，同比增30.4%；第三季度歸屬于股東的凈利潤(rùn)為140萬(wàn)美元，同比降低97.7%，非美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下第三季度歸屬于股東的凈虧損為3190萬(wàn)美元，去年同期凈利潤(rùn)6970萬(wàn)美元。

在郭峰看來(lái)，A股的定價(jià)明顯比海外市場(chǎng)要高，A股的定價(jià)優(yōu)勢(shì)、估值優(yōu)勢(shì)很明顯。搜房此次分兩條腿前進(jìn)的方式，主要是由于自身轉(zhuǎn)型業(yè)績(jī)不太理想，也考慮到海外融資面臨一定的壓力。這樣的回歸，兩種融資方式都保留。海外投資者如果愿意投他，他就可以在美股融資。但未來(lái)搜房主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該還是會(huì)放在A股，A股相對(duì)融資需求比較大，估值也比較高，融資相對(duì)容易些。

保留美股的上市平臺(tái)，不退市不私有化，拿出旗下部分業(yè)務(wù)，分拆回歸A股，在A股完成分拆借殼上市。雖然大部分業(yè)內(nèi)人士看好搜房的回歸模式，但郭峰認(rèn)為對(duì)于其他中概股，這種回歸方式的借鑒意義并不大。因?yàn)樗逊科煜聵I(yè)務(wù)較多，可以有不同業(yè)務(wù)分拆上市。如果對(duì)業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單的公司，就達(dá)不到這個(gè)要求。

“因?yàn)樗逊炕貧wA股的是廣告營(yíng)銷、互聯(lián)網(wǎng)金融以及研究和大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)這三類業(yè)務(wù)，未來(lái)在A股融資完成后，對(duì)其轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，將會(huì)有比較大的幫助。”郭峰說(shuō)道。

高估值+債券誘惑

選擇A股，這些開(kāi)發(fā)商有自己的道理。數(shù)據(jù)顯示，港股市場(chǎng)上，即便龍頭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只擁有5、6倍的市盈率，平均市盈率僅在1.7倍左右。早年一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在港IPO即實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴增的故事似乎一去不復(fù)返。

而在A股市場(chǎng)，中證指數(shù)于9月30日公布的數(shù)據(jù)中，132家地產(chǎn)股平均市盈率為20.26倍。當(dāng)中，這些地產(chǎn)股最近一個(gè)月平均市盈率20.81，最近三個(gè)月平均市盈率23.52，最近六個(gè)月則更高，達(dá)到26.01.

“A股估值再怎么不好，都比港股要好”，李思廉也曾直言富力地產(chǎn)回歸看中的就是A股市場(chǎng)的高估值。按照富力地產(chǎn)招股書中披露的新發(fā)A股股份和預(yù)計(jì)募資金額，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)每股發(fā)行價(jià)會(huì)達(dá)到32.71元，而公司在11月19日于港交所收盤價(jià)格是每股8.76港元。

比較七家千億房企近期的數(shù)據(jù)，我們可以看到，四家H股上市的房企市盈率在5-7左右，而A股上市的三家千億級(jí)房企的市盈率都在10以上，綠地控股更是突破30%。A股上市的房企具有無(wú)可比擬的估值優(yōu)勢(shì)。

融資環(huán)境也在為回歸熱潮推波助瀾。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示：“今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的錢多了很多，政府透過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)公司債來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓大部分的企業(yè)都可以享受這個(gè)成果。短時(shí)間應(yīng)該已經(jīng)發(fā)了好幾千億公司債，排隊(duì)的也是好幾千億。”

中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶告訴《東地產(chǎn)》：“房地產(chǎn)企業(yè)想回歸A股主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)融資較為便利，可融資規(guī)模也較大。更為重要的是，海外市場(chǎng)對(duì)大陸房地產(chǎn)企業(yè)的理解遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有內(nèi)地深刻。”

目前來(lái)看，A股和H股兩地融資環(huán)境沒(méi)有區(qū)別。考慮到人民幣貶值、國(guó)內(nèi)利率水平低等優(yōu)勢(shì)，今年內(nèi)房股也都回國(guó)內(nèi)發(fā)行了公司債。

平復(fù)危機(jī)

根據(jù)富力地產(chǎn)去年年度報(bào)告，2014年年末，其負(fù)債率為91.7%；持有的現(xiàn)金僅為近198億元，而2015年上半年流動(dòng)負(fù)債高達(dá)近798億元，這意味著其中600多億元短債償付可能需要再融資覆蓋。

此外，據(jù)《東地產(chǎn)》計(jì)算，去年年底富力地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)230%，而到今年6月30日，其凈資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)274%。如果此次成功回歸且募集金額達(dá)到350億元，那么，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率將降低至137%，較去年年底降低93%。

其招股說(shuō)明書介紹，截至2015年6月末，富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總面積為 4,031.9萬(wàn)平方米。雖然大量的土地儲(chǔ)備為未來(lái)持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)，但其后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要投入持續(xù)的資金支持。因此，總體上公司在未來(lái)將面臨一定程度的資本支出壓力。

今年上半年，富力地產(chǎn)長(zhǎng)期借款額約為 468.29億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總額為 504.54億元，短期借款 43.58億元，公司面臨一定的長(zhǎng)期和短期償債壓力。

隨著銀行借款、公司債以及境外債券融資的增加，使得公司負(fù)債規(guī)模有所上升。招股說(shuō)明書顯示，上半年，公司合并資產(chǎn)負(fù)債率為73.26%，母公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.37%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后合并資產(chǎn)負(fù)債率為68.65%。

值得一提的是，富力地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大變化，今年1-6月，該周轉(zhuǎn)率僅為2.89，而2012年、2013年、2014年，該數(shù)值分別是12.32、9.50、7.36。這也意味著公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度更加緩慢。

從2012年至2015年，公司曾經(jīng)引以為傲的高毛利率也呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)，分別為 47.08%、45.39%、41.66%和 35.82%。

《東地產(chǎn)》在富力地產(chǎn)發(fā)布的2015半年報(bào)中注意到，由于股市和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，富力地產(chǎn)已決定將2015年合約銷售目標(biāo)由600 億元稍降至約550億元，或與2014年持平。

面對(duì)高負(fù)債的財(cái)務(wù)危機(jī)，回歸A股成為了富力地產(chǎn)的“救命稻草”。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)一直有一套系統(tǒng)的融資規(guī)劃：中國(guó)香港IPO融資——迅速發(fā)債擴(kuò)張——回歸A股上市融資——平抑債務(wù)后再擴(kuò)張；然而回歸A股的過(guò)程艱難，也使得其“平抑債務(wù)后再擴(kuò)張”的計(jì)劃無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致其負(fù)債率偏高。這無(wú)疑從另一方面說(shuō)明了富力在H股市場(chǎng)融資乏力。

萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)在A股上市仍有一定難度。這一年多來(lái)，除了綠地等少數(shù)國(guó)企借殼上市外，尚未有其他房地產(chǎn)企業(yè)成功于A股實(shí)現(xiàn)IPO。且在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，新興產(chǎn)業(yè)有望獲更多上市機(jī)會(huì)。

他們借助于轉(zhuǎn)型為自己贏得更多加分。

以萬(wàn)達(dá)為例，今年年初，萬(wàn)達(dá)明確了萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的細(xì)節(jié)，簡(jiǎn)而言之為“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬(wàn)達(dá)操作，使用萬(wàn)達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤(rùn)率。

一位房企董事長(zhǎng)透露了一個(gè)訊息：“萬(wàn)達(dá)大概從今年開(kāi)始不再?gòu)淖约貉锾湾X買地了，他買的地可能都是背后的基金、REITs或者是銀行在掏錢。買地之后萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、操盤、未來(lái)的招商運(yùn)營(yíng)，基本上變成了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商了。”

從萬(wàn)達(dá)的新增土地，我們也可看到些端倪。2014年新購(gòu)置土地項(xiàng)目40個(gè)(包含分期收購(gòu)的待建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及萬(wàn)達(dá)城用地)，總建筑面積約26.88百萬(wàn)平方米。2015年上半年新增土地計(jì)容建筑面積 7.74百萬(wàn)平米，為去年的三成不到。

舊有的重資產(chǎn)模式并非完全不可行，但難度正在加大。王健林判斷，重資產(chǎn)模式受制于房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣得好，現(xiàn)金流回籠快，發(fā)展起來(lái)容易。但中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。今后房地產(chǎn)企業(yè)要在品牌、定價(jià)、營(yíng)銷等方方面面做得好才行。

搜房拓展新業(yè)務(wù)

所有人都在敘述轉(zhuǎn)型的故事。搜房也不例外，搜房的轉(zhuǎn)型某種程度上說(shuō)明其對(duì)于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式變得不適應(yīng)，希望通過(guò)變革來(lái)快速提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

去年開(kāi)始，搜房就已展開(kāi)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。將域名從過(guò)去的“sofun.com”換成“fang.com”，網(wǎng)站中文名稱也變更為“房天下”， 2015年，搜房網(wǎng)正式拉開(kāi)了轉(zhuǎn)型序幕。從信息平臺(tái)延伸至媒體信息、電商交易和金融三大平臺(tái)，業(yè)務(wù)也延伸至廣告展示、新房二手房租房交易、裝修、金融貸款等，從信息到交易構(gòu)建閉環(huán)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)透明化。

轉(zhuǎn)型至今，旗下轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊收入不斷增加。

從搜房2014年年報(bào)看出，營(yíng)銷服務(wù)是2014年最大收入來(lái)源。雖為最重要收入來(lái)源，收入占比卻在減少。相較2012年和2013年58.1%、43.7%的占比，2014年卻僅占41.9%，2015年三季度占比直線降至26.4%。

2014年搜房第二大收入來(lái)源的電子商務(wù)服務(wù)，其占比逐年增加，在2015年三季度已躍居至收入第一位。2012年，2013年和2014年電子商務(wù)服務(wù)收入分別占23.7%，29.5%和34.8%。2015年三季度電子商務(wù)服務(wù)收入占比高達(dá)57.4%。由此不難看出，搜房正在逐年提升電子商務(wù)服務(wù)方面的運(yùn)營(yíng)。縱觀搜房網(wǎng)2015年第三季度財(cái)報(bào)，金融服務(wù)收入占比增幅明顯，較2014年同比上升545%。

轉(zhuǎn)型期間，搜房受到部分中介公司減少投放甚至停止投放，更是受到多方傳統(tǒng)中介的抵制。“搜房提出建設(shè)交易平臺(tái)實(shí)際上是把自身從公共平臺(tái)轉(zhuǎn)成銷售平臺(tái)。原本在它那里投放廣告的企業(yè)可能會(huì)從合作方變成競(jìng)爭(zhēng)方，這使得搜房短期內(nèi)會(huì)犧牲掉一些本來(lái)的合作伙伴”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示。

業(yè)內(nèi)“大量樹(shù)敵”的搜房也曾一度被曝經(jīng)紀(jì)人簽假合同、虛報(bào)價(jià)格等黑幕。

此前，搜房網(wǎng)開(kāi)除逾千名涉嫌做假單、拆單等刷單行為的經(jīng)紀(jì)人。上海、北京等地眾多被開(kāi)除的員工聚集在搜房網(wǎng)辦公大樓前拉橫幅討要說(shuō)法。而搜房相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，一切都是轉(zhuǎn)型必須經(jīng)歷的陣痛。

內(nèi)憂外患將尚處于轉(zhuǎn)型期的搜房推至了風(fēng)口浪尖，或延長(zhǎng)了轉(zhuǎn)型“陣痛期”。

富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、搜房能否順利回歸A股，當(dāng)中又將發(fā)生什么故事，也許不久之后將會(huì)見(jiàn)分曉，本刊也將持續(xù)關(guān)注。