觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 十里洋場的上海灘對潘石屹來說或許是個(gè)情感復(fù)雜的地方。不久前，他才在這里與郭廣昌握手言和，將爭執(zhí)多年的外灘地王拱手讓出。但也正是在這片土地上，他把SOHO3Q的生意做到了張玉良的摩天大樓里。

12月2日，綠地控股分別與SOHO3Q、優(yōu)辦在“共享辦公空間”和“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)樓宇租賃”方面達(dá)成合作，首批項(xiàng)目將落地在北京和上海的核心區(qū)域。

有別于外界熟知的“包租公”角色，在這筆生意中，潘石屹甘愿當(dāng)起“二房東”，雖然角色發(fā)生轉(zhuǎn)變，但SOHO中國似乎并不吃虧。SOHO中國總裁閻巖表示，這是SOHO中國轉(zhuǎn)型中的一種運(yùn)營模式，目的是為了能夠在非SOHO中國持有的物業(yè)上也能落戶SOHO3Q.

“未來商辦物業(yè)不管是持有出租，還是銷售，增量需求很大一部分來自創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，這些企業(yè)入駐之后除了辦公本身的需求，更多時(shí)候也要求運(yùn)營方扮演起孵化器的角色，能不能提供這樣的服務(wù)最終決定這個(gè)企業(yè)會(huì)不會(huì)選擇你的物業(yè)?！本G地相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

然而，當(dāng)綠地這家以商辦銷售市場“排頭兵”角色自居的開發(fā)商將橄欖枝拋向共享辦公領(lǐng)域的新星時(shí)，外界似乎已經(jīng)嗅到了不一樣的味道。

服務(wù)轉(zhuǎn)型或許僅僅只是綠地尋求變革的因素之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著綠地商辦項(xiàng)目的增加，其傳統(tǒng)運(yùn)營模式的瓶頸和弊端開始顯現(xiàn)，對極度依賴商辦貢獻(xiàn)業(yè)績的綠地來說，配套服務(wù)成為了其銷售和提升租金回報(bào)的掣肘。

“一個(gè)買不到面粉，一個(gè)是手頭面包過剩，想聯(lián)手做深加工食品。不管是否靠譜，先爭取嘗試?！?/p>

張玉良、潘石屹抱團(tuán)

簡單來說，在與潘石屹的合作中，綠地將提供場地，而SOHO3Q則發(fā)揮其在空間設(shè)計(jì)、施工管理、營銷推廣、運(yùn)營管理等資源。雙方計(jì)劃在一二線城市共同建設(shè)和運(yùn)營一批以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為目標(biāo)客戶的共享辦公空間，其中北京和上海將成為首批試驗(yàn)田。

綠地方面披露，截至9月末，其可供出租物業(yè)面積近160萬平方米，出租率超9成，現(xiàn)在SOHO3Q的引入無疑將很好地填補(bǔ)這不到一成的物業(yè)空置。

不過，上述綠地集團(tuán)人士指出，綠地跟SOHO3Q的合作不限于綠地持有型的物業(yè)，包括銷售物業(yè)都是可以進(jìn)行合作的。

“綠地商辦的體量很大，潘總也是希望有這樣的合作伙伴來推廣他們業(yè)務(wù)的市場占有率，SOHO3Q的邏輯其實(shí)跟物業(yè)公司是一樣，它首先肯定是需要一定的量?！?/p>

這種擴(kuò)張想法在潘石屹今年的表態(tài)中也有跡可循，自年初發(fā)布SOHO3Q計(jì)劃以來，SOHO中國已在7月底之前相繼在北京和上海開設(shè)了5個(gè)SOHO3Q中心，擁有超過3000個(gè)座位。

按照潘石屹的規(guī)劃，今年年末之前，SOHO3Q中心的數(shù)量將增加至11個(gè)，并擁有約1.1萬個(gè)座位，2016年這一數(shù)字將達(dá)到4萬個(gè)，之后兩年將奔著10萬的目標(biāo)而去。

但就眼下來看，SOHO3Q共享辦公更多是落實(shí)在SOHO中國自有物業(yè)中。因此，在潘石屹更長遠(yuǎn)的設(shè)想中，SOHO3Q的目標(biāo)是進(jìn)駐到其他開發(fā)商的物業(yè)中以及北京、上海以外的區(qū)域。

此番傍上國內(nèi)商辦銷售市場份額最大的綠地，SOHO3Q的擴(kuò)張毫無疑問是找到了一塊迅速做大的“跳板”，而對綠地來說，其日益龐大商辦物業(yè)也借此站上了風(fēng)口。

“不論是開發(fā)商還是‘二房東’，其背后都有一個(gè)上市融資的夢想。對開發(fā)商來說，一旦運(yùn)營成熟將這塊業(yè)務(wù)剝離單獨(dú)上市，亦是轉(zhuǎn)型的方向之一；而對于那些運(yùn)營商來說，其本身也是創(chuàng)客之一，一旦形成規(guī)模，或許就是下一個(gè)WeWork。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒指出。

不過，也有熟悉商辦市場的業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作并非盡善盡美，反倒是試驗(yàn)的意味頗濃。“一個(gè)買不到面粉，一個(gè)是手頭面包過剩，想聯(lián)手做深加工食品。不管是否靠譜，先爭取嘗試?！?/p>

拯救綠地寫字樓大兵

綠地在辦公物業(yè)中找尋風(fēng)口或許并非偶然，要知道2014年，正是商辦物業(yè)貢獻(xiàn)的1296億元銷售額幫助綠地超越萬科坐上國內(nèi)房地產(chǎn)市場的頭把交椅。

然而，這種良好的銷售勢頭在新的一年里似乎并未得到很好的延續(xù)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告獲知，今年上半年綠地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額827億元，其中商辦物業(yè)占比42%，貢獻(xiàn)銷售347.34億元。

與之形成鮮明對比的是，綠地去年完成全年銷售額2408億元時(shí)，商辦部分貢獻(xiàn)了1296億元，占比達(dá)54%。上述數(shù)據(jù)對比在一定程度上也反映出綠地商辦物業(yè)的銷售已經(jīng)顯現(xiàn)出一定的頹勢，這也直接導(dǎo)致綠地在面對2800億銷售目標(biāo)時(shí)顯得有些力不從心。

“購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者，往往更看重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而投資回報(bào)率高的商業(yè)產(chǎn)品，其開發(fā)商均具有較好的運(yùn)營能力。綠地集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)的建造商，散賣產(chǎn)品對其取得高額投資回報(bào)具有一定的阻礙?！痹谑袌鋈耸靠磥?，綠地商辦銷售的不可持續(xù)性癥結(jié)或許在于去過略顯粗放的經(jīng)營模式。

據(jù)了解，綠地旗下寫字樓產(chǎn)品目前有綠地中心、綠地中央廣場和綠地啟航國際三類。雖然綠地從未詳細(xì)披露其商辦物業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，但是24幢已建和在建的超高層建筑已足以窺見一斑。

戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作也是在當(dāng)前寫字樓市場疲軟情況下的一種出路。

“綠地有比較大的商業(yè)儲(chǔ)備，這些商業(yè)空間儲(chǔ)備完全可以通過一定的商業(yè)模式轉(zhuǎn)換帶來一些影響力，創(chuàng)新說到底就是提供一個(gè)平臺?！?/p>

魏超英指出，在市場和購買力均陷入疲軟時(shí)，寫字樓的空置率明顯上升，尤其是在二線城市，“西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北和華北地區(qū)相對比較嚴(yán)峻”，而這些二線區(qū)域正是綠地大力布局的市場。

雖然綠地集團(tuán)相關(guān)人士否認(rèn)這一嘗試的直接訴求并非解決空置率，而是增加商辦物業(yè)的含金量，但同時(shí)他強(qiáng)調(diào)商辦的出租情況反過來也會(huì)影響物業(yè)的銷售。

不可否認(rèn)，涉足共享公辦這種物業(yè)形式，既有開發(fā)商的戰(zhàn)略考量，亦有無奈之處。周志鋒稱，一些自建物業(yè)的開發(fā)商，會(huì)拿出辦公樓中位置比較差的區(qū)域作為創(chuàng)客空間。“這些空間本來租金水平就比較低，附加上一些服務(wù)和概念后，反而會(huì)得到相對較高的租金回報(bào)。”

但更現(xiàn)實(shí)的問題是，創(chuàng)客空間這種辦公物業(yè)形式，只能走“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規(guī)模復(fù)制?！斑@種形式在一線城市有一定市場，而大多數(shù)二線及三四線城市并不適合?！?/p>