業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是一手的開發(fā)商還是整合轉(zhuǎn)租經(jīng)營的“二房東”，其背后都有一個(gè)上市融資的夢(mèng)想，而將業(yè)務(wù)上市則是終極目標(biāo)。

伴隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”口號(hào)的興起，針對(duì)小微型創(chuàng)業(yè)公司打造的“聯(lián)合辦公”、“創(chuàng)客空間”如雨后春筍般出現(xiàn)，不僅催生出優(yōu)客工場、Founder這樣的專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，甚至連SOHO中國、萬科、瑞安等知名房企都紛紛涉足。目前出現(xiàn)的創(chuàng)客空間有何特色？究竟是什么吸引開發(fā)商和投資人看好這種辦公形式？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是一手的開發(fā)商還是整合轉(zhuǎn)租經(jīng)營的“二房東”，其背后都有一個(gè)上市融資的夢(mèng)想，而將業(yè)務(wù)上市則是終極目標(biāo)。

創(chuàng)客空間的“二房東”也是創(chuàng)客

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒表示，實(shí)際上“聯(lián)合辦公”這種形式并不新鮮。在上海、北京等城市，早就有“服務(wù)式辦公”這種商務(wù)辦公形態(tài)，知名的如雷格斯、TEC等，都是為租戶提供短期的商務(wù)空間，租金按照工位計(jì)算。而大洋彼岸的美國，“創(chuàng)客空間”的鼻祖——WeWork，經(jīng)過7年運(yùn)作，N輪融資，估值更是已高達(dá)百億美元，其投資人不乏高盛這類投資大鱷。

周志鋒介紹說，目前國內(nèi)創(chuàng)客空間的運(yùn)營主體，一類是萬科、SOHO中國等開發(fā)商，另一類就是優(yōu)客工場、Founder等運(yùn)營商。這些運(yùn)營商并不是自己開發(fā)物業(yè)，而相當(dāng)于“二房東”，與業(yè)主方簽訂較大的物業(yè)面積和租賃年限，經(jīng)過裝修和包裝，再以工位為單位租賃給創(chuàng)客，從形式上看更接近WeWork。事實(shí)上，不論是開發(fā)商還是“二房東”，其背后都有一個(gè)上市融資的夢(mèng)想。對(duì)開發(fā)商來說，一旦運(yùn)營成熟將這塊業(yè)務(wù)剝離單獨(dú)上市，亦是轉(zhuǎn)型的方向之一；而對(duì)于那些運(yùn)營商來說，其本身也是創(chuàng)客之一，一旦形成規(guī)模，或許就是下一個(gè)WeWork.

創(chuàng)客空間贏在增值服務(wù)更多

目前，在雷格斯位于珠江新城的珠江城大廈、高德置地廣場、天河路萬菱匯以及環(huán)市東廣東國際大廈(63層)等的幾個(gè)聯(lián)合辦公場所，租用一個(gè)辦公位置最低只要支出8元/天。而創(chuàng)客空間與普通辦公樓最大的不同在于，一個(gè)人就可以租賃一個(gè)“工位”進(jìn)行辦公，租期不定，最短的有一周起租，最長的也可以簽到一年，甚者更長。

從租金上看，一般創(chuàng)客空間的租金水平會(huì)比普通辦公樓要高。而與雷格斯為代表的“服務(wù)式辦公”相比最大的不同在于，創(chuàng)客空間能夠提供更自由、開放的交流空間，辦公氛圍更輕松，能為創(chuàng)業(yè)型公司提供與不同行業(yè)、不同人群交流、碰撞的機(jī)會(huì)。更重要的是，很多開發(fā)商或創(chuàng)客空間的運(yùn)營商，都會(huì)為正值培育、發(fā)展期的創(chuàng)客租戶提供增值服務(wù)。例如萬科旗下專門為小微租戶服務(wù)的“星商會(huì)”以及Founder，都為入駐租戶提供注冊(cè)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、協(xié)同辦公等配套服務(wù)；SOHO中國的3Q也會(huì)利用其董事長潘石屹在投資界強(qiáng)大的人脈，圍繞著創(chuàng)業(yè)邀請(qǐng)投資界人士前來講座；他們會(huì)為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供法律、人事、財(cái)務(wù)知識(shí)沙龍講座；聘請(qǐng)領(lǐng)袖企業(yè)創(chuàng)始人，為創(chuàng)業(yè)者提供導(dǎo)師服務(wù)；甚至?xí)?duì)處在種子期的租戶進(jìn)行投資，引入資金進(jìn)行資源對(duì)接。

創(chuàng)客空間適合“小而美”路線

對(duì)于開發(fā)商來說，涉足“創(chuàng)客空間”這種辦公物業(yè)形式，既有戰(zhàn)略考量，亦有無奈之處。周志鋒表示，一些自建物業(yè)的開發(fā)商，會(huì)拿出辦公樓中位置比較差的區(qū)域作為創(chuàng)客空間。“這些空間本來租金水平就比較低，附加上一些服務(wù)和概念后，反而會(huì)得到相對(duì)較高的租金回報(bào)?！敝苤句h舉例說，比如澳大利亞知名地產(chǎn)開發(fā)商西田集團(tuán)(Westfield)就開創(chuàng)性地在舊金山的購物中心內(nèi)引入定制型的創(chuàng)客空間，讓原本租金低、招租難的區(qū)域提升價(jià)值。

據(jù)周志鋒透露，上海也有幾家購物中心醞釀引入創(chuàng)客空間。更現(xiàn)實(shí)的問題是，在京滬這種國際大都市，整層大面積租賃辦公物業(yè)的跨國或金融機(jī)構(gòu)，一般都會(huì)選擇陸家嘴、南京西路等知名商圈的超甲級(jí)辦公樓，而其他一些辦公樓則會(huì)考慮增加附加值以實(shí)現(xiàn)較高的出租率和租金回報(bào)。而在國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策引導(dǎo)下，小微型創(chuàng)業(yè)企業(yè)是很大的一片市場，值得開發(fā)商去挖掘。

不過，周志鋒也指出，創(chuàng)客空間這種辦公物業(yè)形式，只能走“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規(guī)模復(fù)制。“這種形式在一線城市有一定市場，而大多數(shù)二線及三四線城市并不適合。很多城市都有政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)孵化器，政府給予一定的補(bǔ)貼，創(chuàng)業(yè)企業(yè)更愿意選擇進(jìn)園區(qū)。”此外，創(chuàng)客空間的租金水平也很難走高，小微企業(yè)能夠承受的租金水平有限，而一旦做大做強(qiáng)后，一般就會(huì)選擇搬離。周志鋒表示，像WeWork雖然已有大筆融資在手，但遲遲沒有加快拓展步