上市房企如“網(wǎng)紅”般搶手，被險資及產(chǎn)業(yè)資本兩“壕”客看上，有業(yè)內(nèi)人士認為，武器無非是兩樣：一是地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲備，二是分紅收益率。

最近，地產(chǎn)巨頭萬科變身當下最搶眼的“網(wǎng)紅”，熱倒一片。

12月4日，萬科簡報稱，前11個月，該公司的銷售金額突破2200億元，去年年底一度爭得你死我活的頭把交椅，現(xiàn)在還是風平浪靜地粘在萬科的屁股底下。

12月7日，萬科公告第一大股東再度易主，一石激起千層浪，讓業(yè)界目光再次聚焦近期資本市場頻現(xiàn)的舉牌行為。今年以來，保險土豪們舉牌A股地產(chǎn)公司的現(xiàn)象不減反增，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭均被險資舉牌，而且數(shù)額巨大。

上市房企如“網(wǎng)紅”般搶手，被險資及產(chǎn)業(yè)資本兩“壕”客看上，有業(yè)內(nèi)人士認為，武器無非是兩樣：一是地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲備，二是分紅收益率。

保險壕舉牌地產(chǎn)公司不減反增

萬科A12月7日發(fā)布公告稱，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險合計持有萬科股票占公司現(xiàn)在總股本的20.008%，再度超越華潤成為萬科第一大股東。

在此之前，萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)已經(jīng)上演了好幾輪，在今年7月至8月，前海人壽短時間內(nèi)購買7.36億股萬科A，占萬科A總股本的6.66%，與其一致行動人通過集中競價方式共計購買16.62億股萬科A，占萬科A總股本的15.04%，一度成為萬科A第一大股東；不過此后華潤在8月31日和9月1日共耗資約4.97億兩次增持萬科，加上旗下全資子公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司持有的股份，華潤共計持有萬科15.29%股份，重奪第一大股東。

繼去年安邦保險舉牌金融街引發(fā)熱議之后，萬科、金地、佳兆業(yè)、華業(yè)集團、碧桂園等上市房企都被險資資本大鱷舉牌或收購股權(quán)。今年以來保險壕們舉牌A股地產(chǎn)公司的現(xiàn)象不減反增，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭“招、保、萬、金”均出現(xiàn)被險資舉牌經(jīng)歷，而且數(shù)額巨大，動輒幾千萬股甚至幾億股。除了廣為人知的前海人壽及寶能系舉牌萬科A，近期還有國華人壽兩度舉牌華鑫股份，中科匯通兩次舉牌國農(nóng)科技。此外，詳式權(quán)益變動書顯示，若前海人壽及其一致行動人參與華僑城A的定增獲批，將持有華僑城A股權(quán)8.68%。

最近一例當屬京投銀泰，該公司12月2日發(fā)布公告稱，陽光人壽于11月30日增持公司股份19.99萬股，占公司總股本的0.03%。增持完成后，陽光人壽和陽光財險合計持有公司股份3712.95萬股，占公司總股本的5.01%。

險資、產(chǎn)業(yè)資本與PE三足鼎立

據(jù)統(tǒng)計，今年以來已有20多家上市公司公告其被相關(guān)機構(gòu)或個人投資者通過二級市場舉牌。從行業(yè)分布看，今年A股市場被“舉牌”的公司大多處于傳統(tǒng)行業(yè)，排在前三位的是地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易和化工。

從舉牌方來歷來看，險資、產(chǎn)業(yè)資本與PE三足鼎立：險資是這輪舉牌浪潮的新起力量，對國企有明顯的偏好；產(chǎn)業(yè)資本一直是舉牌并購市場的主力；而私募股權(quán)基金也日漸活躍。

廣證恒生宏觀策略團隊蘇培海、李如娟等分析師認為，今年A股市場被“舉牌”的公司大多處于地產(chǎn)等傳統(tǒng)行業(yè)，這是因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨著產(chǎn)能過剩、去庫存壓力、內(nèi)需外需不足和新興產(chǎn)業(yè)沖擊等多方面發(fā)展困境，轉(zhuǎn)型升級迫切但這過程中折戟沉沙也不少見。資本方“舉牌”上市公司后，或重新注入資產(chǎn)重組，或進行轉(zhuǎn)型升級。

看好地產(chǎn)公司土地資源儲備

保險資金投資房地產(chǎn)目的何在？華泰證券分析師謝皓宇認為，目前處于資金充分過剩、且沒有單一蓄水池帶來的大類資產(chǎn)配置時代，中國保險目前40%左右的銀行存款配置需要重配。“我們按照房地產(chǎn)開發(fā)周期3年來測算，3年期定期存款的總利潤回報是2.75%(單利)，房地產(chǎn)的利潤率平均在15%。那么，即便考慮到協(xié)議存款利率會略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，與其巨大占比相比，房地產(chǎn)的配置比重也有增加的空間。”

謝皓宇認為，在不考慮估值波動的情況下，買房就是賺取持有升值價值，買房地產(chǎn)股票就是賺取開發(fā)商品價值。買房的最大影響變量是房價，房地產(chǎn)股票最大影響變量是地價，所以我們需要評判的是房價和地價未來哪個升值空間更大。從2011年調(diào)控以來，地價的升值幅度超過了房價，僅在2013年略有跑輸，但整體上仍然是領(lǐng)先，按照目前土地供給將繼續(xù)管控的情況下，地價漲幅超過房價仍然是大概率事件。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究小組認為，險資及產(chǎn)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股，一方面是看好地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲備，如金融街、中國國貿(mào)在北京的優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)資產(chǎn)，京投銀泰在北京地鐵上蓋的物業(yè)和土地資源，而這些地產(chǎn)股的PB相對較低，通過收購股權(quán)的方式間接獲取資產(chǎn)收益權(quán)比直接收購資產(chǎn)更劃算，同時，優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)資產(chǎn)與低成本的保險資金對接，是未來不動產(chǎn)金融化的大勢所趨。

一方面，在目前的低利率環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)藍籌地產(chǎn)股的分紅收益率更加有吸引力，如萬科A2014年度拿出歸屬凈利潤的35%，即55.24億元進行分紅，相對于2014年末約1531億元的總市值，期間分紅收益率達3.60%。

地產(chǎn)公司管理體制開始調(diào)整

在外人看來，外來資本舉牌地產(chǎn)公司，是明星與“網(wǎng)紅”的結(jié)合。但在房地產(chǎn)公司看來，卻是“野蠻人”的入侵。

為防止野蠻人繼續(xù)入侵，地產(chǎn)公司在管理體制上也開始有所調(diào)整。如金融街董事長劉世春曾在投資者交流平臺上表示，集團將確保大股東地位，核心目標是改體制，向一線大區(qū)授權(quán)核心高管開展工作，改革總部高管和大區(qū)公司管理團隊以及項目團隊分配機制。

對于萬科，《中國企業(yè)家》的報道曾表示：“今年以來萬科高層主要精力就是在跟潮州人斗。”在前海人壽舉牌萬科之后，萬科管理層曾與華潤集團會面，以尋求第一大股東的支持。今年8月底至9月初，華潤通過兩次增持萬科約0.4%的股份，使其持股達到了15.29%，曾重奪第一大股東之位。

此次前海人壽重新成為萬科第一大股東之后，華潤方面是否會繼續(xù)增持不得而知。但萬科方面已經(jīng)作出表態(tài)，強調(diào)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，第一大股東發(fā)生變更后，仍不存在控股股東和實際控制人。按照萬科公司章程相關(guān)規(guī)定，前海人壽未取得萬科的控股股東和實際控制人地位，目前萬科仍然是無實際控制人的公司，同時，董事會在此任2017年3月到期之前，在持股比例沒有超過30%之前不會進行改選。