北七家鎮一帶目前商品房價格在2.8 萬元/ 平方米左右，宏福苑小產權房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院的700 多名職工也曾經做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013 年的宏福苑小區團購房事件，像夢魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。?

北七家鎮一帶目前商品房價格在2.8 萬元/ 平方米左右，宏福苑小產權房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院的700 多名職工也曾經做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013 年的宏福苑小區團購房事件，像夢魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。

沿北京城中軸線一路向北，離奧林匹克森林公園只有11公里的昌平區北七家鎮鄭各莊村“生長著”北京市最大的小產權房聚集區——宏福苑小區。

小產權房是占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅。小產權房屬于違法建筑，但中國房地產報記者近日得到線索，宏福苑小區南一區和南二區最近仍然在加緊施工，其中幾棟樓主體工程已經完工，正在以1.58萬元/平方米的均價對外出售。

而北七家鎮一帶目前商品房價格在2.8萬元/平方米左右，宏福苑小產權房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院(以下簡稱“航天五院”)的700多名職工也曾經做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013年的宏福苑小區團購房事件，像夢魘一樣讓這700多名職工寢食難安。

單位組織的福利購房

2013年3月，航天五院工會組織年輕職工團購距離單位只有十多公里的宏福苑南一區5棟未開建的小產權房。航天五院700余名職工參加了這次團購。當時宏福苑團購價是9200元/平方米，雖然逼近萬元大關，但還是比商品房便宜很多。而且宏福苑是比較成熟的社區，在航天五院之前，總裝備部、安貞醫院等多個單位都曾經組織職工團購小產權房，因此很多年輕職工開始東拼西湊，向親戚朋友舉債購買小產權房，生怕錯過這次機會。

航天五院與北京市昌平區北七家鎮鄭各莊村委會、宏福集團下屬宏福建工集團有限公司簽訂了《北京市昌平區宏福苑小區房屋買賣合同之框架協議》。按照該協議，參與購房職工于2013年5月向宏福建工集團賬戶繳納了60%的首付房款，總金額約3.9億元。收到房款后，宏福集團開始施工建設。

2013年11月22日，國土部、住建部兩部門聯合下發緊急通知，指出“小產權房”的建設、銷售和購買不受法律保護，堅決遏制在建、在售“小產權房”的行為，堅決拆除一批、教育一片，同時對違規為“小產權房”補辦手續的要嚴肅處理。

在政策高壓之下，宏福集團停止了小產權房建設，此時5棟樓均剛剛建完地基或蓋至第2層。2014年3月，北京市昌平區北七家鎮鄭各莊村村民委員會、北京宏福建工集團與航天五院總體部和508所決定解除“購房協議”，同時簽署《退款協議》，明確雙方為借貸關系，宏福集團承諾2014年12月底前退還全部已支付房款。

然而，還款的事情并不順利?！昂旮＜瘓F承諾給我們退款，但卻一拖再拖，如今我們錢財兩空。”參與團購宏福苑小產權房的職工代表趙建國對中國房地產報記者訴說兩年來的遭遇，“在宏福集團和單位向職工再三進行解釋和安撫的情況下，我們安靜地等待還款。我們通過單位協商、信訪維權等各種途徑想拿回購房款，但都沒有成功?！?/p>

艱難的退款路

根據宏福集團與航天五院簽署的退款協議約定，2014年12月31日是宏福集團的最終還款日，如果違約將按照每年6%的利率罰息，并且利息逐年翻倍。《退款協議》中還引入了北京溫都水城資產管理有限公司作為宏福集團的連帶保證人，對航天五院的購房職工債權所發生全部費用承擔連帶保證責任，保證期至退款完成。

看似天衣無縫的退款協議，讓航天五院的購房職工暫時吃了定心丸。但到2014年12月，鄭各莊村委書記兼宏福集團董事長黃福水突然表示，公司今年經營不佳，無法按照協議還款，要求將還款日期延遲1年至2015年12月。宏福集團派副總經理陳剛到航天五院購房職工大會上承諾，確保2015年6月份還款50%，2015年12月底還清所有欠款，并答應年底前立即償還職工部分利息。

2015年6月，宏福集團再次表示，無法按承諾償還50%的欠款，并表示在爭取其他途徑，確保12月還款。這次還款期限的拖延讓航天五院購房職工徹底失去了耐心，他們請求單位領導出面與宏福集團協商。

在購房職工幾次三番要求集會抗議示威的情況下，宏福集團僅于2014年底償還部分人員房款利息共計人民幣約1529萬元(按3%年利息計算)，于2015年5月4日償還本金約1126萬元，于2015年9月8日償還本金約1059萬元，合計償還本金約2185萬元，其余款項均未退還。這些款項僅占欠款總額的5.7%。

2015年11月，航天五院的購房職工與鄭各莊村委會和宏福集團無法協商退款的情況下，向北京市昌平區政府部門提出信訪要求，同時還給北京市委書記、市長郵寄了信訪材料。昌平區信訪部門將材料轉給北七家鎮信訪辦，在信訪職工追問下，北七家鎮信訪辦工作人員最后答復是航天五院與宏福集團的糾紛他們無法協調，小產權房的事情很復雜。

其實早在2015年1月，張某為代表的7位債權人聯合委托律師向北京市昌平區人民法院提起訴訟。但北京市昌平區人民法院以小產權房糾紛不在法律保護范圍內為由，拒絕立案。

2015年4月，在律師指點下，7人小組以宏福集團違反退款協議內容再次起訴。這次昌平區人民法院對債務糾紛進行立案，并在長達半年之久的審理后，進行了法律調解。最終7人小組在答應了宏福集團的條件后追回了欠款本息。

“如果沒有《退款協議》，走法律途徑也走不通，幸好有最后這根救命稻草?！眳⑴c購房的職工李強對中國房地產報記者表示，“但7個人好辦，如果我們700人都走這個途徑，涉及數額這么大，還是不敢抱太大希望?！?/p>

趙建國表示，聽說當初團購后一度停止建設的宏福苑南一區還在繼續建設，并且還對外銷售?！拔覀儺敵蹙筒粦撆鲂‘a權房，一步走錯了，注定了麻煩開始。希望通過我們的教訓，讓大家遠離小產權房?！?/p>

小產權房的死結

宏福苑始建于1998年，當時鄭各莊村實施舊村改造工程，新建宏福苑小區，村民上樓居住。鄭各莊村有568戶，1500人，村域面積4432畝。宏福集團是鄭各莊村的經濟實體，現在鄭各莊村和宏福集團早已經村企合一，鄭各莊村委書記黃福水兼任宏福集團董事長。

中國房地產報記者從鄭各莊村的宣傳資料看到，當時他們提出口號“自主城鎮化”，鄭各莊以優惠條件讓村民搬遷上樓，人均住房面積70平方米，并投資近20億元，完善了幼兒園，大、中、小學校，休閑娛樂、商業服務等公共服務設施以及道路、交通、水、電、氣、熱、污水處理廠等市政基礎設施。

不算建設中的幾棟樓，目前宏福苑小區小產權房已達130余棟。而鄭各莊村村民僅500多戶，并早已搬遷上樓。余下的小產權房全部賣給了鄭各莊村以外的居民。鄭各莊村原本只有1000多人，現有3萬多外來人口。宏福集團通過開發住宅、辦企業等方法，在這片土地上獲得了巨大收益。根據公開資料顯示，截至2015年，村企合一的宏福集團已經成為擁有60億元資產、30余家全資子公司的大型民營企業集團。

但宏福集團的發展仍然受土地性質的困擾?！凹瘓F要跟銀行借款，但是土地資產不能抵押。”宏福集團一位內部管理人員在接受記者采訪時稱。資本市場也同樣讓宏福集團心動又無奈：“要想上市，也需要首先解決土地產權問題?！?/p>

“要實現土地同權同價，國家要放開農村建設用地市場，與國有土地獲得平等權利，允許上市流通轉讓給開發商，可以自征自用，所建廠房和商品房在法律上認可，并核發產權證件，政府在這些環節中只收取相應的稅費，不再是土地交易的操控者，對平抑建設用地土地價格和平抑商品房價格都十分有利?！焙旮＜瘓F董事長兼黨支書黃福水稱。

但這只是黃福水的一廂情愿而已。目前，農村宅基地流轉范圍仍被嚴格控制在集體經濟組織成員內部，且流轉產生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農村集體經濟組織成員個人所有，后者則須在農村集體經濟組織成員個人和村集體之間進行分配。“小產權房轉正”目前暫無希望。

李強認為，雖然國家相關部門已認定小產權房屬于違法建筑，但是在具體處理辦法上沒有明確規定，這造成了一些地方在處理小產權房問題上執行彈性大，甚至無法進行處理和監管。

“小產權房的存在實際是市場需求的驅動和政策管理方向錯配的結果。一方面國家對于土地性質的嚴格劃分和規劃用途限制是為了保護耕地和失地農民的利益。另一方面，城鄉接合部的村民及村民組織有將土地變現的需要，買不起大產權房的低收入者甘愿鋌而走險而獲得居住權。” 中國土地勘測規劃院副總工程師、研究員鄒曉云在接受中國房地產報記者采訪時表示。

在鄒曉云看來，從長遠看還需要一定疏通措施，適當情況下，放寬并準許農村集體土地建設居住用房，并且有限制地出售給居住者，這樣既可以解決一部分低收入人群的居住問題，又可以對違規小產權房建設進行有效疏通。

(文中采訪對象均為化名)