實(shí)施了5年的北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管，終于迎來松綁。

北京擬松綁預(yù)售資金監(jiān)管一方面可以增加開發(fā)商可支取的現(xiàn)金流，促進(jìn)北京樓市回暖；另外一方面開發(fā)商支付項(xiàng)目初期巨額土地款項(xiàng)之后，松綁預(yù)售資金這一政策在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉(zhuǎn)問題引起的工程延期問題。

實(shí)施了5年的北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管，終于迎來松綁。

近日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿)，規(guī)定商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。

這意味著，從開盤預(yù)售開始，直到房子賣到一半時(shí)，開發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金，不受此前幾個(gè)節(jié)點(diǎn)的限制。而且，如若開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中資金緊張，也可以通過使用銀行擔(dān)保資金來緩解。

合生創(chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在目前地價(jià)成本日益高企的環(huán)境下，北京擬松綁預(yù)售資金監(jiān)管一方面可以增加開發(fā)商可支取的現(xiàn)金流，促進(jìn)北京樓市回暖；另外一方面開發(fā)商支付項(xiàng)目初期巨額土地款項(xiàng)之后，松綁預(yù)售資金這一政策在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉(zhuǎn)問題引起的工程延期問題。對(duì)于中小開發(fā)商而言，即使開發(fā)商在后期發(fā)生資金鏈斷裂，預(yù)售資金監(jiān)管的額度也可以覆蓋最終工程款，保證項(xiàng)目如期完工，最終減少爛尾樓的出現(xiàn)。

從“緊褲帶”到“松褲帶”的轉(zhuǎn)變

商品房預(yù)售制度出臺(tái)的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴(kuò)大內(nèi)需。公開數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍較高，有的城市甚至達(dá) 90%以上。

預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)施于2010年12月，旨在防止樓盤“爛尾”，保證購(gòu)房者權(quán)益。而彼時(shí)正是房地產(chǎn)調(diào)控“史上最嚴(yán)厲”時(shí)期。在預(yù)售資金監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤預(yù)售時(shí)，需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

繼2010年北京市公布對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管之后，2013年6月6日，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1~2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管。

其中規(guī)定，項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”節(jié)點(diǎn)；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”節(jié)點(diǎn)。

有開發(fā)商人士指出，如果一個(gè)項(xiàng)目的單次批準(zhǔn)預(yù)售樓棟的總工程建設(shè)費(fèi)用是1億元，那么至少有500萬(wàn)元要被凍結(jié)到交房甚至辦理房產(chǎn)證時(shí)開發(fā)商才能動(dòng)用，那么對(duì)于同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商來說，若干個(gè)“500萬(wàn)元”累加，對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)行提出了新的要求。

青島銀河集團(tuán)副總裁潘漫認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)以及企業(yè)成長(zhǎng)造成重大影響，現(xiàn)政策下的資金監(jiān)管使企業(yè)在發(fā)展方面遭遇瓶頸。而且，資金監(jiān)管資金存放于監(jiān)管戶只能以普通存款利率執(zhí)行，對(duì)于企業(yè)來說該項(xiàng)資金長(zhǎng)達(dá)整個(gè)開發(fā)周期來說期間的財(cái)務(wù)利息收入也是筆不小的資金，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的收益也會(huì)因此降低，不利于企業(yè)的發(fā)展。

放開預(yù)售資金監(jiān)管制度，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下越來越多房企的呼聲。

前述《通知》(征求意見稿)擬規(guī)定，商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時(shí)，開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。不再受支取節(jié)點(diǎn)限制。例如某項(xiàng)目銷售金額預(yù)計(jì)30億元，只要開盤銷售率不足一半時(shí)，開發(fā)商就可以自由提取這一半的銷售額，即15億元。超過一半后則進(jìn)入監(jiān)管。

意在緩解房企資金壓力

擴(kuò)大再生產(chǎn)

北京擬松綁預(yù)售資金監(jiān)管制度，無疑將大大緩解開發(fā)商資金緊張的壓力。

“這是供給側(cè)改革的方向。既要從需求方降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，又要從供給方緩解開發(fā)商資金壓力，擴(kuò)大再生產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，銷售速度減慢導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，在預(yù)售資金監(jiān)管上有限度松綁，緩解開發(fā)商資金壓力，使得他們有資金和信心拿地和開工，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

尤其“對(duì)于豪宅項(xiàng)目而言，往往其開發(fā)周期就在5~10年，開發(fā)商在前期資金投入較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，融資成本較高，資金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)，如果預(yù)售資金提取規(guī)定放松，開發(fā)商能提前支取預(yù)售款項(xiàng)，不僅能在很大程度上緩解開發(fā)商的資金壓力、減少地產(chǎn)行業(yè)對(duì)高成本融資渠道的依賴，也能夠幫助房地產(chǎn)商靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，改變經(jīng)濟(jì)下行下的房屋銷售渠道。” 孟祥熙表示。

但在松綁之后，是否會(huì)加大商品房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計(jì)算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本，因此，在預(yù)售完成一半時(shí)，工期已經(jīng)開展很大一部分，此時(shí)進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金完全可以實(shí)現(xiàn)最終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目也能實(shí)現(xiàn)如期完工。

預(yù)售資金監(jiān)管只是有限度地放開，并非完全放開。“2013年北京市住建委對(duì)預(yù)售許可證取得條件的后延已經(jīng)極大規(guī)避了爛尾風(fēng)險(xiǎn)。此次調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管制度正是對(duì)之前政策的微調(diào)理順。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

2013年6月，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步提高商業(yè)、辦公和大戶型商品住宅預(yù)售許可門檻。要求施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件方可申請(qǐng)預(yù)售許可證：地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層(含)以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上(且不低于7層).

“這樣隨著施工進(jìn)度達(dá)到一半或主體結(jié)構(gòu)封頂之后，后期對(duì)于開發(fā)商資金要求就沒有那么高了。因?yàn)榍捌谑┕こ杀尽⒒A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本在此前就已投入進(jìn)去了，短期竣工已是可以預(yù)期的了。而有能力拿到非監(jiān)管銀行擔(dān)保函的房企，也只有全國(guó)性大房企才可能。”郭毅分析表示。

胡志剛認(rèn)為，適度松綁開發(fā)商資金壓力非常必要。“開發(fā)商要想把產(chǎn)品做好，打造精致的住宅，做好周邊配套，需要投入資金；開發(fā)商要擴(kuò)大再生產(chǎn)就要拿地，也需要資金，否則未來住房市場(chǎng)供應(yīng)量又會(huì)不足。”